12 октября, 23:22

За год средняя стоимость лота на петербургском рынке жилья увеличилась на 17%

Сегодня в 09:28

В августе 2024 года средний бюджет сделки на первичном рынке составил 11 млн рублей, год назад – 9,37 млн рублей. Цена квадратного метра в новостройках выросла на 18%.

Новостройка в Парголово. Фото: NSP.RU

По данным сервиса DataFlat.ru, продажи новостроек в Петербурге в августе упали на 40%, до 2590 сделок. В июле аналитики насчитали 4301 ДДУ. Максимум был зафиксирован в июне, перед отменой льгот по ипотеке: 5305 договоров (см. табл. 1).

Стоимость «квадрата» в реальных розничных сделках за год увеличилась на 18%: с 225,9 тысячи до 267,2 тысячи рублей (см. табл. 2).

Стоимость лота и цена квадрата теперь будут меняться медленно: низкий спрос не позволит застройщикам поднимать цены, а растущие издержки будут препятствовать снижению. Вопрос в другом: как долго первичный рынок сможет существовать на «половинном пайке»?

Выручка застройщиков в августе тоже сократилась почти вдвое по отношению к показателям годичной давности: 28,5 млрд против 53,4 млрд рублей.

Центробанк в своих прогнозных сценариях собирается снижать ключевую ставку не ранее середины будущего года, и то  при соблюдении ряда условий. Неожиданный аргумент выдвинул Сбер, объявив о трехлетних вкладах под 20% годовых. К нему тут же присоединились ВТБ и Альфа-банк; в рекламе уже есть предложения до 25% годовых…

На этом фоне не слишком убедительно звучат уговоры чиновников Минфина, которые уговаривают граждан брать ипотеку по рыночным ставкам  мол, возможно, потом удастся перекредитоваться на более гуманных условиях.

Дешевой ипотеки теперь не будет долго. А на рыночную  не хватит доходов у подавляющего большинства потенциальных покупателей. Да и психологически это сложно. При покупке той самой средней квартиры за 11 млн рублей, при первоначальном взносе в 20% и ставке 21% годовых, за 30 лет придется отдать банку 55,5 млн рублей. При выплатах по 154,3 тысячи рублей ежемесячно. При этом в общем объеме выплат основной долг составит 16%, а 84%  доход банка… Клиента, который согласен на такие условия, даже маркетологи представляют себе с трудом.

Так что в ход пойдут разные виды рассрочек; покупатели будут копить на первый взнос побольше (на тех же депозитах), брать кредиты поменьше и гасить быстрее. Девелоперы будут завершать начатое и крайне осторожно запускать новые проекты.

Но есть и неясности. Недавно президент РФ на совещании с главами регионов заявил: «Очевидно, что системно с инфляцией необходимо бороться в первую очередь за счет роста предложения товаров и услуг...» Это, разумеется, относится и к жилищному строительству. Но вот откуда (и за счет каких источников) возьмется рост предложения, пока как-то не очевидно. Девелоперы осторожно говорят, что рост предложения (теоретически) возможен при сокращении затрат инвесторов на социалку. Или при упрощении перевода сельхозземель и промышленности под жилую застройку. Но такие разговоры пока звучат в режиме монолога.