Илья Дубяга, соучредитель компании «Стоун»: «Конкуренция по цене – опасный путь»
Рынок новостроек входит в зону высокой турбулентности: льготная ипотека отменена, спрос падает. Обостряется конкуренция не только между проектами и компаниями, но и между регионами. О выборе стратегии в непростой ситуации рассуждает соучредитель компании «Стоун» Илья Дубяга.
Девелоперы, как правило, оперативно реагируют на снижение спроса на квартиры. Мы предполагаем, что компании начнут сдвигать запуск новых проектов (либо очередей в уже запущенных) как раз с целью избежать значительного превышения предложения над спросом. Проекты, уже находящиеся в стадии реализации, притормозить нет возможности: если в ЖК уже есть проданные квадратные метры, то есть и обязательства по их передаче. При этом и банки, и девелоперы готовы увеличить срок продажи остатков без снижения цены.
Во всех моделях заложены минимальные цены, ниже которых продавать не имеет экономического смысла. Упрощенно говоря, план примерно такой: притормаживаем запуск новых проектов, чтобы избежать затоваривания рынка, и за счет этого распродаем текущие.
А вот снижение средних цен маловероятно. По новым проектам мы также видим, что банки скорее готовы пойти на увеличение общего периода продаж, нежели на снижение цены. Кроме того, себестоимость строительства постоянно растет. И в нее входят не только затраты на сам жилой комплекс, но и расходы на строительство социальной, инженерной, а во многих случаях и транспортной инфраструктуры. И, к сожалению, все это отражается в себестоимости «квадрата». Так что возможности снижения стоимости жилья на первичном рынке мы не видим.
Тем не менее новые проекты обязательно будут появляться, спрос на новое качественное жилье, несмотря на неблагоприятные условия, все равно есть, и будет всегда. У значительной части населения - по данным Росстата и Сбербанка, более 10% – заметно растут зарплаты, это тоже надо учитывать. Наша компания готовится до конца этого года начать реализацию проекта на Пулковском шоссе, в начале следующего года – в Новодевяткино. В начале следующего года стартуют продажи и начнется строительство первой очереди проекта комплексного освоения территории во Всеволожском районе. Это будет качественный малоэтажный жилой комплекс со всей необходимой социальной и коммерческой инфраструктурой.
География жилищного строительства в петербургской агломерации последние годы меняется.
Доля рынка в пригородных районах (Пушкинский, Курортный, Петродворцовый, Кронштадтский) с 2021 года по 2024-й выросла от 7% до 15%. И застройщикам, которые работают в Ленобласти, приходится конкурировать с ЖК в Шушарах и Детскосельском, за Стрельной и т.д. Самое интересное в жилищном строительстве сейчас происходит за КАДом.
Это пояс, где с одной стороны город, с другой – область, но по своей сути это одни и те же локации, с похожими характеристиками. Будущие зоны роста – это ближайшие к городу пригородные районы, с развитой транспортной инфраструктурой либо с объявленными планами по ее строительству. В таких локациях девелоперы могут предложить покупателю качественное жилье по цене значительно ниже, чем в спальных районах Петербурга.
Даже в текущих условиях застройщики могут обеспечить приемлемый (по сравнению с конкурентами) объем продаж - например, за счет разработки (вместе с банками) и применения комплексных продуктов. Если во время действия ипотеки с господдержкой работал инструмент «комплексный продукт» с существенным снижением ипотечной ставки, то сегодня необходимо застройщикам и банкам разрабатывать и внедрять целевые программы вкладов или ипотек.
В проектах, реализация которых состоится через три-четыре года, хорошо работает рассрочка до окончания строительства. Те объекты, ввод которых состоится в течении года, конечно, эффективно применение семейной ипотеки совместно с комплексным продуктом банка.
Мы пока не видим перехода конкуренции в поле конкуренции по цене. (При переходе на эту стезю можно ожидать тяжелых последствий для рынка). Застройщики ищут пути привлечения покупателей за счет применения совместно с банками комплексного продукта, совмещающего в себе снижение первоначального взноса, процентной ставки, а также рассрочки. И дальше уже каждый застройщик анализирует, в какой степени экономика проекта и в целом финансовое состояние компании позволяет применять тот или иной объем акций.
Знаком выхода из сложного периода, вероятно, станет объявление Центробанка о снижении ключевой ставки с последующим благоприятным прогнозом.