Ипотека достигла дна, снижение выдачи кредитов прекратилось, считают аналитики
В Петербурге и Ленобласти в сентябре 2024 года выдали больше ипотечных кредитов, чем в августе.
Застройщики придумывают новые схемы субсидирования, на вторичном рынке клиенты чаще берут кредит на доплату при встречных сделках
В сентябре 2024 года по данным ЦБ в России было выдано ипотечных займов на 373 млрд рублей. (В августе – на 375 млрд рублей). Больше половины выдач – 199 млрд рублей – пришлось на льготные программы. По рыночным ставкам заемщики взяли 174 млрд рублей. (В августе – 180 млрд). Эксперты компании Frank RG полагают, что ниже этих отметок показатели уже не опустятся.
За год, по сравнению с сентябрем 2023-го, объем ипотечного кредитования сократился в 2,56 раза. Это - новый уровень, к которому приспосабливаются и девелоперы, и участники вторичного рынка. Застройщики используют разнообразные схемы: субсидированные ставки до ввода дома, траншевую ипотеку и пр. Напоминают потенциальным клиентам, что с 1 января 2025 года ЦБ введет «ипотечные стандарты», и условия еще ужесточатся. На вторичном рынке заемщики рассчитывают на досрочное погашение (после продажи имеющихся объектов) или берут займы на разницу между покупкой и продажей.
В Петербурге за сентябрь было зарегистрировано 11,5 тысяч договоров ипотеки, в августе – 10,2 тысячи. За третий квартал Росреестр зафиксировал 23 тысячи договоров ипотеки жилья – меньше, чем во втором (24,2 тыс.), но больше, чем в первом квартале 2024 года (17 тысяч). Продажи в новостройках сокращаются, но на вторичном рынке за месяц граждане заключают 7-8 тысяч договоров купли-продажи, без взлетов и спадов. (Подробнее см. здесь)
Похожая картина в Ленобласти: 8 тыс. – 9 тысяч договоров ипотеки в месяц, около трех тысяч продаж на вторичном квартирном рынке, без существенных колебаний с начала года. В Ленобласти, кроме того, за месяц на вторичке реализуют 2 тыс. – 2,5 тысячи готовых домов и 5 тыс. – 6 тысяч участков.
Рынок приспособился; кредитные средства играют на нем менее значимую роль, чем год назад.
Мнения экспертов
Елена Марченко, ипотечный брокер «Городского Ипотечного Центра»:
– Наши клиенты сейчас чаще что-то продают и берут кредит на доплату. Время для клиентов интересное, можно поторговаться на рынке. Официальный доход в этом году у клиентов вырос. Часто обращаются люди с доходом 150 тыс. – 200 тысяч рублей и выше. Клиенты платежеспособные, нацелены на досрочное погашение ипотеки.
Размер кредита колеблется 1,5 млн – 8 млн рублей. Мы ориентируемся на потребности клиента, рассчитываем приемлемый платеж, предлагаем варианты снижения ставки. Есть интересные предложения от банков снизить минимальную ставку на 1-3 года и получить более приемлемый платеж, можно снизить ставку до 12%. Можно подобрать выгодные варианты даже при таком рынке, как сейчас. Нашим клиентам при снижении ключевой ставки в будущем мы предлагаем бесплатное рефинансирование ипотеки.
Частая проблема – размер долговой нагрузки по новым требованиям ЦБ РФ.
Те покупатели, которые не имеют возможности что-то продать перед покупкой, чаще приобретают комнату или квартиру на вторичном рынке, за 5 млн – 6 млн рублей, с первым взносом 20%. Обращается много нерезидентов, их не пугают рыночные условия, много также также переселенцев из новых регионов России.
Для клиентов, которым важен небольшой размер регулярного платежа, мы стараемся подобрать квартиры с ипотекой по старым условиям, тут ставки могут быть 8-12%. Уже есть успешный опыт согласования таких ипотечных сделок в разных банках. Работать есть с чем, надо привыкнуть к новой реальности.
Максим Ельцов, генеральный директор «ПИА Недвижимость»:
– На вторичном рынка петербургского региона ситуация стабильная. Объем предложения в спальных районах плавно снижается, количество сделок – на прежнем уровне. На рынке все больше обменных сделок, если ипотека – то берут максимум 20-30% от стоимости квартиры.При встречных сделках сильно мешает разрыв ожиданий: граждане хотят купить жилье по минимальной цене, а вот продать свою квартиру – явно выше рынка. Один и тот же человек для разных ситуаций включает разные наборы аргументов.
Покупки под сдачу в аренду практически прекратились, несмотря на заметный рост арендных ставок. При депозитных ставках под 20% и выше желающих покупать квартиры за деньги будет немного.
Дальнейшее развитие ситуации с ипотекой будет зависеть от лимитов. От дна отскочили, но рынок только в самом начале «полосы препятствий». Пока наиболее вероятный сценарий развития драмы с лимитами – будут тянуть до последнего. На 10 октября остатки лимитов по «семейке», по данным ДОМ.РФ, около 340 млрд рублей, темпы выдачи – около 170 млрд – 180 млрд в месяц. До конца ноября хватит; у самых активных кредиторов программа закончится раньше, и у заемщиков опять начнется нервотрепка с беготней по банковским офисам в поисках «остатков».