Десятки граждан, которые рассчитывали построить дома ИЖС на дешевую ипотеку, стали потерпевшими
Соблазнившись субсидированными ставками, заемщики остались без денег, без дома, но с долгами.
В СМИ и соцсетях активно обсуждаются истории клиентов, заключивших договоры с компанией «ЦКС» (в основном в Ленобласти) и с фирмой «Летвуд» (Ленобласть и Подмосковье). Следственный комитет проводит проверку, возбуждены уголовные дела.
Главной приманкой стала ипотека с субсидированной ставкой – от 1% годовых. Низкая ставка получалась из-за того, что застройщик часть полученных от заказчика средств возвращал банку.
Вот типичная история. Регина К. в конце 2022 года взяла в банке «ДОМ.РФ» по семейной ипотеке кредит на 12 млн рублей, по ставке 1%. Чтобы построить загородный дом. Субсидированную ставку обеспечивала компания «ЦКС». Банк перечислил застройщику первый транш – 5,5 млн рублей, затем второй – 5,2 млн рублей. Средства из первого транша (3,8 млн) пошли на приобретение участка, кроме того, компания должна была вернуть банку 3,22 млн рублей в качестве субсидии.
Участок был куплен, деньги банку застройщик не перечислил; банк повысил ставку по кредиту до 7%. Ежемесячный платеж увеличился с 38 тысяч до 78 тысяч рублей. Проблема даже не в этом, а в том, что долги у семьи есть, а дома нет, и уже понятно, что построен он не будет. А у банка нет залога, потому что даже если продать участок – 10,7 млн за него никак не выручишь…
Таких эпизодов у компании «ЦКС», по оценкам потерпевших – более пятидесяти. Возбуждено уголовное дело, «в отношении неустановленных лиц».
В мае 2022 года между банком и строителями был заключен договор. Банк кредитует заемщиков, «ЦКС» за каждого клиента перечисляет банку субсидию. За счет этих средств и образуется пониженная ставка. Средняя сумма субсидий составляла 2-2,5 млн рублей.
Первые транши проходили успешно. В августе-ноябре 2022-го банк заключил десять договоров по этой схеме, в декабре – еще десять, в 2023 году – еще шесть. С конца 2022 года «ЦКС» перестал переводить субсидии. Банк поднял заемщикам ставки и подал на строителей в арбитраж: 46,57 млн рублей по основному долгу и еще 29 млн неустойки. Девять граждан (заемщики) требовали включить их в процесс; суд отказал. В августе 2024-го Московский арбитражный суд удовлетворил иск АО «Банк ДОМ.РФ» к ООО «ЦКС» о взыскании 75,5 млн рублей. (Дело А40-37898/2024). Апелляционная инстанция рассмотрит дело в ноябре.
Потерпевшие настаивают на том, что строительная компания была аккредитована банком; банк отвечает, что официальной аккредитации не было и что кредитор не несет ответственности за действия строителей.
У «ЦКС» есть еще несколько проигранных дел по искам юрлиц, на 14 млн рублей. На сайте Rusprofile.ru указано множество гражданских исков к компании, в том числе – поданных в других регионах; в качестве третьих лиц указаны ВТБ, Росбанк и другие кредиторы. Компания зарегистрирована в Петербурге в 2017 году, основной вид деятельности – строительство, генеральный директор – Анатолий Гончаров.
Похожая история случилась с клиентами компаний «Летвуд-М» и «Летвуд». Обе фирмы занимаются возведением недорогих модульных домов. Первая зарегистрирована в 2021-м в Петербурге, вторая - в 2022 году в деревне Аннолово (Тосненский район), учредитель и руководитель – Павел Федоров. Несколько десятков клиентов, субсидированная ипотека (в основном – от Сбера); в ряде случаев дома не построены, кредиты потрачены, ставка по кредитам увеличена. Подробности см. в материале коллег на Delta.News.
Сбер также настаивал, что официально не аккредитовал компанию «Летвуд». По данным коллег, запись о компаниях «Летвуд» и «Летвуд-М» как о подрядчике-партнере есть на портале «ДомКлик». Здесь же указано, что за год с участием этих компаний проведено 78 сделок. Потерпевшими поданы гражданские иски (меньше, чем к «ЦКС») – в петербургские, московские, мурманские суды.
В обоих сюжетах есть еще претензии к качеству строительства (в тех случаях, когда дома все-таки были построены), но это сейчас не главное.
Компании, возможно, уйдут в банкротство. А их клиенты? Тоже? Будут добиваться реструктуризации кредитов? В переписке банки советуют потерпевшим «сменить подрядчика» – толку-то, если деньги уже потрачены?
Эти скандалы привлекли внимание СМИ. Вышли сюжеты на НТВ, телеканалах «78» и «Санкт-Петербург», ситуация обсуждается в соцсетях. Похожие истории есть и в других регионах.
Под сомнением оказался принцип аккредитации застройщиков при банках и сама идея строить дома ИЖС в кредит. Зато (вполне вероятно) эта ситуация будет использована как дополнительный аргумент в пользу обязательного введения эскроу-счетов на загородном рынке. Как в долевом строительстве банкротства СУ-155 и Urban Group привели к переходу на проектное финансирование и поставили отрасль под контроль банков.
Мнения экспертов
Вадим Новиков, девелопер, руководитель проекта КП «Оберег»:
– Я сам, как предприниматель, проходил процедуру аккредитации в Сбербанке и ДОМ.РФ – она абсолютно поверхностная и формальная. Аккредитовать могут кого угодно. Это проблемы роста, как нередко бывает на новом рынке. Полагаю, с годами процедура отладится. Должно произойти несколько конфликтов, банкротств и пр. Для меня, например, странно, что в системе аккредитации нет территориального подхода. Все серьезные загородные застройщики, которых я знаю, работают на определенных территориях, в конкретных районах. Никто не может работать (строить дома) одновременно в разных районах. Это очень сложно: территории огромные, пробег в сотни километров, логистика посыплется, контроль не наладить.
Одним из требований банка к подрядчику должна быть локализация – это признак разумной и эффективной политики компании. Все технологические цепочки, связанные с поставщиками, подрядчиками, субподрядчиками нарабатываются и локализуются в определенном районе. Если заказы разбросаны по огромной территории – издержки съедят маржинальность. Такая фирма – верный кандидат в банкроты.
Здесь мы не касаемся производства и сборки модульных домов, это другой сегмент. Когда все производство – в одном месте, и только конечный продукт развозится по заказчикам. Но 80-90% участников рынка – общестроительные компании, не привязанные к собственному производству.
Когда на федеральном уровне затевалась история с льготной ипотекой для ИЖС, ее пытались привязать к производству домокомплектов. Но у банковских менеджеров – другие цели: им нужно выполнить KPI, выдать побольше кредитов, аккредитовать побольше застройщиков.
Еще раз подчеркну: это проблема роста. Новая тема развивается через преодоление препятствий, усовершенствуется; вводятся новые разумные ограничения, более четкие параметры, которым аккредитованная компания должна соответствовать. Думаю, этот процесс займет минимум 2-3 года. А пока – нас ждет череда обманов и банкротств, и пострадавших заказчиков, к сожалению.
Граждане так и не приучились читать мелкий текст в договоре. И пункты под «звездочкой». Или им жаль потратить 10-20 тысяч рублей и сходить в хорошую юридическую консультацию, чтобы оценить риски.
Марина Шкурко, директор по развитию ГК Puzzle Realty:
– На имидж банков эти истории не повлияют – как не влияло и раньше, когда городские строительные компании замораживали свои проекты, и клиенты шли в тот же банк, за другими проектами.
Что касается загородного рынка: я всегда говорю, что загородный объект надо покупать от достатка, а не в качестве дешевой альтернативы однокомнатной квартире. Главные проблемы дешевой загородной недвижимости – рост стоимости стройматериалов, отсутствие стандартных просчитанных проектов и дефицит участков с подведенными коммуникациями. Все это влияет на конечную стоимость. И на то, что частный застройщик не справляется со своими обязательствами.
Когда строился коттеджный комплекс «Близкое», я брала ипотеку в банке «Санкт-Петербург», и застройщик («Петростиль») заморозил проект. У меня не было никаких претензий к банку. Вопросы были к застройщику.
Максим Хансон, руководитель АН Insiders:
– Субсидированная ипотека – это был льготный инструмент, ограниченного применения. Не думаю, что этот сюжет окажет сильное влияние на весь рынок. Хотя сомнения у граждан (насчет ипотеки) будут возникать. Но информация тоже распространяется ограниченно.
Если бы к нам клиент пришел с таким договором, мы бы его внимательно изучали; прежние проекты компании надо посмотреть, на их опыт. Всегда есть риск нарваться на мошенничество. Но и в нормальных компаниях возможны проблемы.
Граждане воспринимают аккредитацию подрядчика банком как некую гарантию. А это напрасно. (Как в прошлом, до введения эскроу и пректного финансирования - аккредитацию объекта-новостройки). В дальнейшем такие истории могут использовать как инструмент принудительного перевода рынка частных подрядов под контроль банков, при введении обязательного эскроу. Такую вероятность исключать не стоит. От законодателей, которые на полном серьезе занимаются квадроберами, еще и не того можно ожидать.
Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-й Академии недвижимости»:
– Наша компания никогда не занималась «договорняками» с банками по субсидированной ставке. ЦБ давно уже обратил внимание на эту совместную «уловку» строителей и некоторых банков, и запретил выдачу займов по ставкам ниже ключевой. Жаль, что это было сделано поздно, и немало граждан стало жертвами этой схемы. Суть ее в следующем. Собственник участка (девелопер, застройщик) существенно завышал цену на участок, чтобы, получив первый транш, (20-30%) сразу перечислить банку субсидию, которая покрывает разницу между рыночной ставкой (ещё не так давно она была 8-10%) и льготной ставкой в 1%. Покупатели готовы были переплачивать в обмен на комфортный для семейного бюджета размер ежемесячных платежей. И закрывали глаза на очевидные риски – на то, что будет, если компании не хватит денег на стройку?