Выдача ипотеки на строительство домов ИЖС в августе-сентябре 2024 года сократилась в три-четыре раза
Количество сделок на загородном рынке также уменьшилось, хотя и не настолько заметно.
Данные по ипотеке за лето-осень 2024 года неполны и противоречивы. Так, РБК со ссылкой на данные ДОМ.РФ пишет, что в сентябре российские банки выдали 3,6 тысячи кредитов на ИЖС. Данные за август не публиковались; в июле выдача ипотеки на ИЖС составила около 4 тысяч займов. (В июне – 25 тысяч).
По данным Сбера, в июле банк предоставил 2,5 тысячи кредитов на ИЖС, в августе 1,6 тысяч, в сентябре – 2 тысячи. Ранее, до отмены льгот, во втором квартале Сбер выдавал по 15,2 тысячи кредитов на ИЖС в месяц.
Из публикаций не всегда понятно, идет ли речь о займах на строительство и на покупку, или только на строительство. В отчетности ЦБ фигурируют совсем другие цифры: 59,4 тысячи кредитов на ИЖС в июне (это максимум), 43,3 тысячи в июле, 31,6 тысяч в августе. (Данных за сентябрь на момент подготовки материала еще не было). ЦБ приводит отдельные сведения по кредитам на строительство ИЖС: 47,1 тыс. (июнь), 31,5 тыс. (июль), 19,8 тыс. (август). Снижение в 2-2,5 раза, но не в несколько раз, как у Сбера или ДОМ.РФ.
Для полноты картины добавим, что Россельхозбанк выдавал сельскую ипотеку и в июле, и в августе, а в сентябре – прекратил «ввиду исчерпания лимитов».
В Ленобласти резкое сокращение ипотеки на основных показателях рынка пока никак не отразилось. В сфере купли-продажи участков случился аномальный июль - более 14 тысяч договоров купли-продажи, затем спад до уровня 7,2-7,3 тысячи ДКП. Это близко к норме. За три квартала 2024 года граждане купили 74,3 тысячи участков со статусом ИЖС, СНТ и ЛПХ. В прошлом году за тот же период – 75,5 тысяч. (См. табл. 1).
Жилые индивидуальные дома на вторичном рынке: без перепадов, 23,2 сделок ДКП в январе-сентябре этого года, 22,5 тысяч – в 2023-м. (См. табл. 2).
То ли последствия от пересыхания кредитного источника еще не в полной мере докатились до рынка, то ли роль ипотеки на загородке была сильно преувеличена.
Эксперты Консалтингового центра «Петербургская недвижимость» за три квартала 2024-го насчитали 5,8 тысяч продаж в коттеджных поселках. В прошлом году за тот же период было заключено на 14% больше сделок - 6,7 тысяч. (Это включая все лоты: участки, дома, таунхаусы).
Однако девелоперы и риэлторы говорят о резком падении интереса к загородным объектам в августе-сентябре. У одних сделок нет с весны, у других продажи сократились в разы. В Подмосковье, по данным тг-канала "Загородный девелопмент", спад продаж отмечен в 75% коттеджных поселков, у 65% застройщиков – в три раза и более. Начинает действовать и сезонный фактор: с октября на загородном рынке традиционно наступает затишье.
«Не вполне понятно, зачем в таких условиях вообще заниматься девелопментом, – заметил руководитель направления «ФАКТ. Коттеджные поселки» Алексей Баринов. – ФОТ дорожает, издержки растут, депозиты растут, ипотеки нет, маржинальность падает…»
Впрочем, загородному рынку приходилось переживать и более сложные времена.
Мнения экспертов
Ирина Королева, специалист по загородной недвижимости компании «Адвекс – Центральное агентство»:
– На рынке загородной недвижимости наблюдается спад, обусловленный повышением ставок.
На вторичном загородном рынке интерес к объектам по цене от 8 до 12 млн рублей не пропал. Это семьи, которые хотят переехать жить за город. Но если раньше они планировали взять ипотеку и оставить себе квартиры в городе, то теперь многие планируют продать свою недвижимость и с небольшой ипотекой выйти на покупку загородного дома.
Также покупатели рассматривают покупку домов с участками по семейной ипотеке (пока есть лимиты), постройку домов на своих участках при заключении договора подряда с использованием эскроу-счетов. В целом цены на загородные дома понизились, это связано еще и с сезонным фактором.
Загородный рынок был готов к этому спаду, всё-таки дома покупаются более обдуманно и взвешенно, чем квартиры на «вторичке» или в новостройках. Как правило, это не первая покупка и не просто необходимость увеличения количества метров. Спад также помогает скорректировать завышенные требования продавцов.
Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-й Академии недвижимости»:
– Доля ипотеки в загородных сделках составляла от 40 до 60%, соответственно, прогнозируемое падение спроса – примерно в два раза. Девелоперы будут сокращать предложение и придерживать вывод новых проектов. Также следует ожидать уменьшения площади домов и участков для сохранения наиболее популярного бюджета сделок: 12-14 млн за дом с участком.
Трудности возникнут у закредитованных застройщиков. Их объекты подхватят компании, которые сумели оптимизировать свои издержки к периоду спада.
Максим Хансон, руководитель АН Insiders:
– Ипотеку по рыночным ставкам на загородном рынке практически никто не брал. Но теперь и госпрограммы обставлены дополнительными условиями. Например, для загородного дома надо искать аккредитованного подрядчика, согласного на расчеты через эскроу-счета. По факту – кредитные средства становятся недоступными для участников рынка. Это приведет к дальнейшему снижению спроса. А у застройщиков в сентябре-октябре и так лишь единичные продажи. Долго ли рынок будет выживать в таком режиме – неизвестно.
Одновременно формируется отложенный спрос. 4 трлн рублей на депозитных счетах у петербуржцев и жителей Ленобласти будут искать применения в реальной экономике.
Марина Шкурко, директор по развитию ГК Puzzle Realty:
– Сокращение ипотеки окажет существенное влияние в основном в сегментах загородного комфорт- и бизнес-класса. В высокой ценовой категории покупка или строительство загородного дома редко связано с использованием кредитов, там работают другие механизмы.
В эконом-классе могут быть неприятные последствия, включая банкротство или уход с рынка мелких застройщиков и подрядчиков. Происходит укрупнение строительного бизнеса, концентрация рынка. Рынок цикличен. В ближайшей перспективе неизбежны спад, а то и провал, зачистка рынка от слабых и непрофильных компаний; к середине 2025 года мы прогнозируем возвращение спроса, восстановление оборотов на новом уровне качества и отношений между участниками.
