Спрос на минималках: покупатели квартир в новостройках ищут недорогие предложения

Отмена льготной ипотеки и последовавшее за ней драматичное снижение спроса вынуждает и покупателей, и застройщиков менять приоритеты. Покупатели задумываются: а так ли им нужна квартира в собственности? Может быть, пока стоит снимать? Все-таки проще отдавать пусть даже 50 тысяч в месяц за найм, чем 150 – за собственность в «неопределенном будущем».  Или: стоит ли сокращение дороги до работы на 30 минут двух-трех дополнительных миллионов к бюджету сделки?

Доля ипотечных сделок в новостройках сократилась с 80–90% до 50–55%. Ручеек «семейной» программы регулярно пересыхает из-за «исчерпания лимитов». 

Ценность денег «здесь и сейчас» выше, чем «деньги завтра» – это понимают и покупатели, но и застройщики тоже. Им приходится бороться за клиента не только с другими застройщиками, но и с банковскими депозитами. Определенную конкуренцию, хотя и нелинейную, квартирному предложению составляют апартаменты. Уровень цен в этом сегменте тоже необходимо учитывать (см. мнения экспертов).

Новая экономическая реальность переключает внимание рынка на самые недорогие лоты. Много лет нас приучали: дешевое жилье – это либо низкое качество (далеко, минимум комфорта), либо высокие риски. Сейчас составляющие цены подвергаются ревизии. Редакция «НП» проанализировала самые доступные предложения на первичном рынке жилья петербургского региона. Приемлемые варианты есть в любой категории и в любой территориальной зоне.  

История со скидкой 

В исторической части Петербурга самые недорогие квартиры будут расположены, конечно, не в Петроградском и не в Центральном районах. Кроме того, как правило, такие варианты – со стоимостью «квадрата» существенно ниже средней – сосредоточены в уже сданных домах (см. табл. 1). Но выбор будет ограничен. Во Фрунзенском районе это, например, ЖК «Волковский» от ЦДС. Комплекс сдан в 2021 году, но в продаже еще есть несколько десятков квартир. В Московском – «Квартал Che» от «Эталона» (введен в конце 2022-го). В старой части Выборгского района – «Новый Лесснер» от «Отделстроя» (его сдали в марте 2024-го). В этих проектах есть квартиры с ценой 215–230 тысяч за кв. м при средней стоимости «квадрата» в центре около 420 тысяч рублей. (Во Фрунзенском – 322 тыс. руб./кв. м, в Московском – 370 тысяч, в Выборгском – 333 тысячи). 

«Низкие цены в сданных домах – нормальная история, – комментирует Максим Жабин, директор по развитию ГК «Едино». – Прибыль по объекту уже получена, остатки надо содержать, поэтому нередко застройщики реализуют последние квартиры с существенным дисконтом».

На спальных территориях доступные цены – менее 200 тысяч за кв. м – обнаруживаются в ЖК «Новая Скандинавия», ЖК FRIENDS и в масштабном комплексе «Огни залива» от «БФА-Девелопмент» (см. табл. 2). 

В пригородных районах городского подчинения приемлемые ценники можно обнаружить в Пушкинском районе и в Колпинском (см. табл. 3).

Аналитики компании City Solutions отмечают, что рассчитывать на снижение средних цен на городскую «первичку» вряд ли стоит. И не только из-за увеличения издержек и роста себестоимости строительства. Последние годы происходит последовательное сокращение количества ЖК стандарт-класса в городской черте. Летом 2022 года его доля составляла 8,9%, летом 2023-го она снизилась до 7,7%, а к концу третьего квартала 2024 года опустилась до 3,9%. В настоящий момент в Петербурге представлено всего 14 ЖК стандарт-класса, тогда как комплексов комфорт-класса – более 130, отмечает Василий Тимофеев, генеральный директор City Solutions. 

Областное разнообразие 

Самый большой выбор доступного жилья, естественно, в Ленобласти – в силу огромной территории, разнообразия локаций и относительно невысокой стоимости земли под застройку (см. табл. 4). Но если в городе относительно недорогие квартиры можно найти в сданных домах, то в популярных локациях Ленобласти у нижней ценовой границы, как правило, находится жилье в объектах, которые ранее считались проблемными. Например, в Янино это будет ЖК «Янинский каскад – 5» (застройщик обанкротился, завершали проект москвичи из «А101»), в Мурино – ЖК «Ромашки» (сроки переносились несколько раз, но застройщику удалось договориться с областными властями). Исключение – Всеволожск: компания «ГарантЪ» продает квартиры в уже сданных корпусах ЖК «Южная заря», при этом цена – ниже 100 тысяч рублей за кв. м.

Цены, близкие к этой отметке, можно также найти в поселке имени Свердлова, в Малом Верево, Лаголово или Аннино. А в селе Русско-Высоцкое (Гатчинский район) минимальное предложение и вовсе составляет 85 тысяч рублей за кв. м. Дальше уже каждый покупатель сам вправе оценивать транспортную доступность и состояние ближайших объектов социальной инфраструктуры. Поэтому, кстати, жилье в проектах комплексного развития – в Новоселье, Новосаратовке или Лаголово – стоит существенно дороже, чем в «единичных» ЖК на отшибе, и уровень цен в этих зонах приближается к городскому. А уровень комфорта – порой и опережает городские аналоги.  

Порог компактности 

А вот увеличить доступность, снижая стоимость лота за счет сокращения площади, застройщики не смогут, даже если бы и хотели. Этого резерва в регионе нет. Во-первых, в Ленобласти не строят «псевдожилье» в формате апартаментов. Не приживаются здесь такие проекты, и даже специального законодательства не понадобилось. Во-вторых, с 2026 года губернатор Александр Дрозденко пообещал ввести «областной минимум» – запрет на строительство ЖК с квартирами менее 28 кв. м. В-третьих, предел компактности, похоже, уже достигнут. В Петербурге средняя площадь квартиры в новостройке, по данным реальных сделок, – 40,1 кв. м, в Ленобласти – 41,3 кв. м. Для сравнения: в «старой» Москве – 53 кв. м, в Новой Москве – 45,5, в Московской области – 44,7 кв. м.

В начале очередного «периода турбулентности» мы, как и многие аналитики, полагали, что ухудшение условий по ипотеке сдвинет спрос в сторону более доступных объектов. Пока эта гипотеза не оправдывается: в третьем квартале застройщики что в Петербурге, что в Ленобласти потеряли одинаково: минус 18% ко второму кварталу 2024-го. Возможно, это смещение еще только начинается. И далеко не все девелоперы полагают, что снижение цен поможет им выбраться из кризиса.  

Редакция «НП» будет внимательно наблюдать 
за развитием ситуации и колебаниями конъюнктуры. 

Наталья Кукушкина, начальник отдела продукта и аналитики Группы ЦДС:  
– Минимальные цены в наших проектах начинаются от 3,7 млн руб. За эту сумму можно приобрести студию с отделкой площадью 23 кв. м в проекте ЦДС «Новые горизонты» в Буграх. От 4 млн руб. начинаются цены в ЖК «Город Первых» в Новосаратовке. В петербургских проектах Группы ЦДС стоимость лотов стартует с 5,1 млн руб. (в квартале Parkolovo). 
У нас готовы к открытию продаж несколько новых проектов, но пока мы не планируем выводить их на рынок. Запуск – не ранее начала 2025 года.  
Стандартные способы сэкономить – выбрать отдаленный от центра ЖК, на начальной стадии строительства, или меньшую по площади квартиру. Можно отказаться от чистовой отделки, но это сомнительная экономия. С учетом оптовых цен для застройщика аналогичный ремонт обойдется покупателю значительно дороже. Можно сэкономить при стопроцентной оплате: договориться с застройщиком о дополнительной скидке, не платить проценты и комиссии банку. Также застройщики периодически предлагают покупателям пул квартир по специальным ценам. Однако в данном случае вы будете ограничены в  выборе.  
Маловероятно, что мы увидим значительное сокращение средних площадей квартир. На проекты 2025 года уже получены разрешительные документы, и в их квартирографию нельзя вносить изменения. 
Возможно, произойдет определенное упрощение отделки или других продуктовых характеристик ЖК. Но значительное ухудшение продуктовых параметров проекта может привести к снижению спроса. Рынок продолжает оставаться высококонкурентным, а ожидания покупателей – высокими.  
Резервы для снижения себестоимости есть, но их становится все меньше. Увеличиваются цены на стройматериалы, растет фонд оплаты труда. За год зарплаты на стройке поднялись на 30–40% из-за дефицита специалистов.  

Ольга Кобякова, коммерческий директор «Петербургской Недвижимости» (входит в холдинг Setl Group): 
– Высокая ключевая ставка в ближайшее время продолжит сдерживать спрос, застройщики будут замедлять вывод новых объектов, что обострит сокращение предложения. Средние цены за последние 9 месяцев выросли на 4,7% (+11,1 тыс. руб. за кв. м). По итогам III квартала в «масс-маркете» средняя стоимость зафиксировалась на уровне 246 тыс. руб. за кв. м в Петербурге и 149 тыс. руб. за кв. м в пригородных локациях Ленобласти. 
Тезис «дождаться лучших времен и подержать все на вкладах» – не самая лучшая стратегия для тех, кто нуждается в решении квартирного вопроса здесь и сейчас. Можно воспользоваться комбинированным способом. Например, есть специальные программы, которые позволяют объединить первоначальный взнос и депозит: деньги не просто уходят на эскроу-счет, но и приносят ежемесячный доход как вклад. 
Или можно выбрать рассрочку – это особенно удобно для тех, кто хочет продать старую квартиру, и таким образом погасить остаток задолженности. Это поможет зафиксировать стоимость жилья и забронировать ликвидный вариант. После внесения первого платежа клиент может разместить остаток на вкладах под высокий процент или ждать продажи старой квартиры. Мы предлагаем клиентам рассрочки с первым взносом от 20% и последующим делением остатка на два платежа, которые нужно внести до окончания строительства дома. Кроме того, действуют скидки, например, 17% на объекты Setl Group. 

Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ»: 
– Стоимость лота в сочетании с локацией и качественными характеристиками во все времена была базовой точкой отсчета при принятии решения о приобретении квартиры. Отношение к этому параметру изменилось лишь однажды, с введением субсидированных ставок по ипотеке, когда на первый план вышел размер ежемесячного платежа по кредиту. В текущий момент стоимость квартиры снова играет решающую роль.  
Минимальная цена лота в проектах РСТИ – 4,36 млн руб., это небольшая студия площадью 17,25 кв. м в ЖК «Кинопарк». Самые дорогие студии в предложении РСТИ – в ЖК «БелАрт»: 9,9 млн за видовой вариант с полной отделкой на высоких этажах. Однокомнатную квартиру с минимальной стоимостью также можно найти в «Кинопарке». Квартира площадью 32,69 кв. м стоит 7,25 млн руб.  
Квартирография проектов РСТИ предлагает много вариантов по площади и планировочным решениям. В каждом объекте есть квартиры с отделкой, white box, без отделки. Можно выбрать лот в секции без отделки минимальной площади, воспользоваться текущими акциями и программами скидок и получить минимальную цену, отложив расходы на отделку на потом.  
В новых проектах РСТИ расширяет линейку предложения небольших по площади квартир, еще тщательнее работая с эргономикой и организацией пространства, не отказываясь от индивидуального благоустройства территорий проектов и дизайнерских решений в МОПах.  

Светлана Кузьменко, руководитель проекта «Лайф Апарт Октябрьская» (ЛАО): 
– В нашем проекте в ноябре произошло очередное повышение цен. В марте 2024 года студию с видом на Неву приобретали за 6,3 млн руб., в октябре – за 7,3 млн руб. Теперь мы открыли продажи помещений на 7-м этаже, стоимость видовой студии – от 7,9 млн при 100%-й оплате. Маркетологи прогнозируют стоимость на стадии реализации «теплый контур» от 10 млн руб. Так что единственный способ сэкономить в нашем проекте – это зафиксировать цену на раннем этапе СМР. 
Уменьшать себестоимость за счет снижения качества материалов мы не можем, так как строим гостиницу, и требования к качеству продиктованы строительными правилами, в частности, коэффициентом звукоизоляции (не менее 52 дб). 
Мы изначально отказались от малогабаритных лотов в пользу просторных семейных номеров и сокращения их общего количества. Отделка входит в стоимость, наши подрядчики ищут отечественных производителей не в ущерб качеству, ведь мы предполагаем остаться на проекте в качестве FM-компании.  

Сергей Софронов, коммерческий директор «Петербургской строительной компании»: 
– В условиях, когда ипотека становится все менее доступна, стоимость лота на рынке жилья (или апартаментов) приобретает критическое значение.  
У нас есть собственное строительное подразделение, от которого в свое время и было образовано девелоперское направление. Благодаря отсутствию посредников мы оптимизируем затраты без ущерба качеству.  
Минимальные цены в сегменте комфорт-класса мы предлагаем в ЖК «Plus Пулковский» в Московском районе. Студии – от 4 млн руб., однокомнатные – от 6 млн, двух- и трехкомнатные – от 8,3 млн и 11,8 млн руб. соответственно. В бизнес-классе, в проекте Bakunina 33 цены начинаются от 23,5 млн руб. за однокомнатные квартиры площадью от 54 кв. м. В премиальном сегменте, в комплексе «Северная корона» на Карповке – от 25 млн руб. за 48,5 кв. м.  
В категории сервисных апартаментов у нас также есть доступное предложение: от 4 млн руб. за юнит площадью 20 кв. м в проекте Industrial Avenir на пр. Стачек. 
Мы не видим перспектив в упрощении. Напротив, чем больше преимуществ закладываем в проекты, тем больше к ним внимания. Везде есть свои «фишки»: от больших окон и нетривиального благоустройства до яркой архитектуры и плюсов локации.  

Марина Павлюкевич, генеральный директор PLG: 
– Критическое значение для покупателей приобретает не стоимость лота, а условия покупки, точнее даже – условия рассрочки. Инвестор понимает, что на фоне растущей инфляции выгоднее вложить деньги в недвижимость по сегодняшней цене – как «квадрата», так и самих денег. Однако покупательская способность, безусловно, упала. Задача застройщика – предложить инвестору наиболее выгодные условия.  
По строящемуся в Невском районе апарт-отелю «ПРО.Молодость» при 100% оплате или приобретении в ипотеку действует скидка. Лот площадью 21,34 кв. м стоит сегодня 4,2 млн руб. По программе рассрочки минимальный порог входа в проект – 20%-й взнос с последующими ежемесячными платежами по 20 тысяч рублей и погашением остатка в декабре 2025-го или оформлением ипотеки на него. Сегодня объект готов на 75%, с приближением срока сдачи будет расти и стоимость апартамента.  
Наши комплексы сдаются с чистовой отделкой. В рамках инвестпакетов мы не только оборудуем номер, но и закупаем посуду, текстиль и пр. Апартаментам важно начинать работу как можно оперативнее.  

Сергей Тарасов, директор по продажам «Проект 6|3»: 
– Минимальная стоимость лота в ЖК Project 6|3 – примерно 17,5 миллиона рублей за однокомнатную квартиру площадью 31,7 кв. м. При текущей ключевой ставке акцент делается на рассрочки, что позволяет покупателям распределить платежи без дополнительного удорожания. В нашем проекте предлагаются индивидуальные условия рассрочки под каждого клиента. 

Елена Пархотина, директор по развитию «МТЛ-Апарт»: 
– Инвестор может сэкономить на приобретении недвижимости с отделкой от застройщика, так как цены на материалы и работы продолжат расти, а в случае покупки с отделкой они будут зафиксированы.  
Удорожание строительных материалов, комплектации и современной инженерии не позволяет говорить об упрощении или оптимизации. Мы все время в поиске наиболее эффективных решений. 

Юлия Ружицкая, генеральный директор АН «Главстрой» (эксклюзивный брокер проекта «Кронфорт»): 
– В «Кронфорте» стоимость квартир начинается от 8,5 млн рублей. За эту цену покупатель получает недвижимость в уникальной локации, с торгово-пешеходным променадом, набережной и яхтенным причалом. А также функциональную планировку, потолки выше трех метров и увеличенные окна. 
Мы предлагаем множество программ рассрочки и возможность внести первый взнос в размере всего 5%. Это значительно упрощает сделку. 
Мы не идем по пути упрощения проекта, поскольку за продуктом – будущее. Единственное, что мы сделали, – разделили реализацию проекта на ряд этапов. Главный принцип: оптимизация не должна влиять на потребительские характеристики. 

Елена Соловьева, директор по продажам TIBRGROUP (девелопер апарт-отеля Alba del Mare):  
– В настоящий момент мы реализуем курортные апартаменты в уже построенной первой очереди комплекса в Евпатории, минимальная цена – 13,4 млн рублей. Средняя цена «квадрата» сейчас составляет 316 000 рублей и до конца года она вырастет еще на 20%. С февраля 2022-го по октябрь 2024 года рост стоимости апартаментов в нашем флагманском проекте превысил 45%, что для недвижимости бизнес-класса в Крыму – не предел. 
В ноябре 2024-го мы откроем продажи во второй очереди апарт-отеля Alba del Mare; разработаны финансовые модели, получено проектное финансирование (2,8 млрд рублей), ведутся работы на строительной площадке. К сожалению, издержки в строительстве растут, поэтому в 2025-м будем внедрять гибкие схемы рассрочек.  

Евгений Новиков, пресс-секретарь Группы «Эталон»: 
– Группа «Эталон» на первичном рынке недвижимости Петербурга представлена практически во всех сегментах. Стоимость лота в комфорт-классе начинается от 5,6 млн рублей за студию 23,3 кв. м в ЖК «Монография», в бизнес-классе – от 13,7 млн рублей в проекте Domino (за однокомнатную квартиру площадью 41,4 кв. м), в премиальном проекте ЛДМ – от 26 млн рублей (за однокомнатную площадью 45,4 кв. м). Немного дороже – в 30,7 млн рублей – обойдется одна из последних однокомнатных квартир (53,1 кв. м) в готовом проекте «Петровская Доминанта». В ноябре в отдельных проектах Группы «Эталон» можно получить дисконт до 23% и оформить длительную рассрочку на несколько лет. 
При отсутствии доступной ипотеки на первичном рынке покупатель чаще всего может увеличить размер дисконта за счет полной оплаты или увеличенного первоначального взноса при рассрочке. Многие девелоперы предлагают дополнительные дисконты за лояльность, в проектах Группы «Эталон» – это скидка за повторную покупку или рекомендацию наших проектов родственникам и друзьям.