Браунфилды не переводятся: перспективы развития промышленных зон в черте Петербурга

Ориентируясь на популярную в прежние годы идею освобождения города, особенно его исторического центра, от промышленности, инвесторы активно скупали браунфилды. По данным аналитиков Nikoliers, только за последние три года в пределах КАД они приобрели 761 га, на которых расположены предприятия, которые простаивают или используются неэффективно. Больше трети (234 га) этих площадок было запланировано под редевелопмент.

Новый Генплан города, принятый в декабре 2023 года, фактически поставил крест на этих намерениях. Как минимум до 2040 года он не предусматривает вывода промышленности из Петербурга. Наоборот, запланировано расширение промзон на 630 га. Соответственно, заявки на изменение статуса промышленных территорий городские власти утверждать отказываются.

Это временно, убеждены участники рынка. Восстанавливать в районах плотной жилой застройки экологически вредные или опасные заводы не позволяют современные требования. Кроме того, состояние большинства браунфилдов не радует. Серьезных вложений в их реконструкцию у малого и среднего бизнеса нет. А крупным предприятиям эти лоты неинтересны: нет возможности расширить площадь, велики ограничения, в том числе связанные с охранным статусом многих заводских построек.

Оптимальный выход – реализация многофункциональных проектов, где сочетаются производства, общественно-деловые и торговые центры, а также жилье. 

Мы предложили экспертам привести удачные примеры редевелопмента браунфилдов и порассуждать о том, какие из промплощадок по-прежнему востребованы под производства, а где стоит от него отказаться.

Кирилл Вечер, старший консультант департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers: 
– Браунфилдов в Петербурге и ближайших пригородах много, причем их активное развитие началось два года назад, когда появилась промышленная ипотека и более интенсивно начался процесс импортозамещения. И если раньше из бывших промышленных площадок, что называется, выжимали последние соки: сдавали полуаварийные помещения по крайне низким ставкам, а собственники были не готовы засчитывать арендные платежи за качественный ремонт, – сегодня мы наблюдаем реконструкцию площадок и закупку нового оборудования. 
Яркий пример – закрытые несколько лет назад Ижорские заводы в Колпино, где сейчас запущено несколько высокотехнологичных производств. 
Самыми популярными локациями остаются сложившиеся промышленные территории – прежде всего Невский район и зона вблизи Обводного канала. Например, электроремонтный завод на ул. Седова в момент приобретения был в аварийном состоянии, сейчас он в процессе восстановления. Однако, как правило, эти площадки требуют дорогостоящей реконструкции, часто превышающей по стоимости новое строительство. 
Самым непопулярным, несмотря на, казалось бы, удобную логистику, остается Кронштадт и в целом западное направление города. Главным образом из-за проблем с кадрами: набрать сотрудников в компактном Кронштадте не удается, а петербуржцы неохотно соглашаются на ежедневные длительные переезды. 
Почти все существующие промплощадки, пригодные для работы, уже заполнены. Разброс ставок велик: от 800 до 1200 рублей за кв. м в месяц. Наиболее востребованы лоты площадью 3-7 тыс. кв. м. Обычно их занимает средний российский бизнес, связанный с импортозамещением. Причем могут меняться арендаторы и собственники, но сфера производства остается неизменной. 
Довольно высок спрос на покупку объектов. Ценовой коридор, как и в случае с арендой, весьма широк: от 60 тыс. до 140 тыс. за «квадрат» в зависимости от состояния зданий, подведенных энергоресурсов, логистики. 

Андрей Амосов, старший директор, руководитель офиса CMWP в Санкт-Петербурге: 
– В числе наиболее интересных петербургских производственных и складских браунфилдов можно отметить «Арсенал», «Степан Разин», «Нарвский технопарк». Эти объекты – удачные примеры реконструкции. 
Мне также импонируют многофункциональные, а не в чистом виде промышленные территории, такие как комплексы на месте бывших заводов «Скороход» в Московском районе, Прядильно-ниточного комбината на улице Красного Текстильщика. 
К сожалению, их немного. Реального преображения промышленных территорий почти не происходит, в основном их сдают в аренду в первобытном состоянии. 
Любая локация в центре города будет востребована для производственных запросов. Конечно, современное производство требует качественных помещений с ровными полами, рассчитанными на хорошую нагрузку, с высотой потолков от 7 м и наличием кран-балок, с высокой энергоэффективностью здания. Но спрос настолько велик, что клиенты готовы смотреть «красные кирпичи» начала века и подстраивать их под свои нужды. 
Среди интересантов – большое количество новых игроков в рамках импортозамещения. Они представляют разные сегменты: электроника, электротехника, поставщики DIY-ретейла и пр. 
Как правило, их интересует аренда. Ставки колеблются в районе 1-1,5 тыс. рублей за кв. м в месяц, востребованные площади – 0,5-2 тыс. кв. м. 
Вопрос покупки чаще возникает, когда клиент ищет участок земли для строительства под конкретные нужды. 

Дарья Гончарова, руководитель департамента продаж АО «Российский аукционный дом» по Санкт-Петербургу и Северо-Западному федеральному округу: 
– Отмечу несколько удачных примеров трансформации промышленных территорий. Это проект «Охта Групп» в Московском районе, на бывшей фабрике «Скороход». Такая комплексная и масштабная реконструкция сопряжена с множеством сложностей: например, сохранение, а чаще всего – восстановление и дальнейшее приспособление объектов культурного наследия под современные нужды, полная замена коммуникаций и тому подобное. 
Новый жилой комплекс «Лермонтовский 54» компания «ПИК» возводит на месте завода радиотехнического оборудования, входившего в концерн «Алмаз-Антей». Застройщик намерен сохранить одно из зданий предприятия с восстановлением его исторической функции – это общеобразовательная школа.  
Еще один пример – культурно-деловое пространство «Севкабель Порт». Бывшая территория завода «Севкабель» получила вторую жизнь, ее благоустройство продолжается и по сей день.  
Наиболее востребованы для реновации территории внутри КАД. Даже вопреки жесткой политике города, направленной на сохранение промзон в их текущем виде. 
Север города также остается в приоритете у инвесторов. Однако в этом году твердо обозначилась тенденция на развитие южной части Петербурга. 

Борис Мошенский, генеральный директор компании Maris: 
– «Серый пояс» Петербурга, который после Великой Отечественной войны был центром возрождения промышленности города и находился, по сути, на его окраинах, уже стал «предцентрьем». Соответственно, производственные активы постепенно переносятся на периферию – как из экологических соображений, так и в результате разрастания Петербурга. 
Однако ситуация с выводом промышленности осложнилась в последнее время, так как мощности старых промзон понадобились для программ импортозамещения и развития промпроизводства. Часть зон, например районы Черной речки и «Электросилы», уже застроены, а часть (такие как промышленные участки на Якорной и Магнитогорской улицах) выкуплена застройщиками. Но сроки реализации проектов на данных территориях не определены. В первую очередь – в силу высокой ключевой ставки и перенасыщения петербургского рынка новостроек. 
Учитывая сложившуюся ситуацию, достаточно большая часть браунфилдов останется нетронутой еще какое-то время. Собственники старых советских предприятий, пользуясь дефицитом производственно-складских площадей и нехваткой квалифицированных кадров, сдают помещения по ставкам выше рыночных. Причем площади зачастую требуют немалых вложений. Учитывая практически полную заполняемость таких объектов, можно утверждать, что эта тенденция сохранится еще длительный период. 

Илья Князев, директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге: 
– Самый яркий пример комплексной реконструкции в Петербурге, на мой взгляд, – индустриальный парк «Звезда», сформировавшийся в результате модернизации одноименного завода. В 2013 году эксклюзивным брокером и консультантом объекта была компания Knight Frank. Главные преимущества этого индустриального парка – расположение в черте города, непосредственная близость к главным транспортным путям и обеспеченность энергоресурсами. 
Это отличительная особенность браунфилдов: они обладают энергоресурсами, необходимыми для производства, что позволяет существенно сократить расходы на подключение к сетям. А удобная локация в районах сложившейся застройки и близость к метро обеспечивают комфорт для сотрудников. Наличие профессиональной УК тоже добавляет ценности, позволяя резидентам сосредоточиться на основной деятельности, не отвлекаясь на организацию обслуживания территории. Кроме того, объекты вызывают интерес благодаря конкурентоспособным арендным ставкам, обусловленным тем, что расходы на модернизацию старых объектов все же ниже, чем на строительство с нуля. 

Дмитрий Садовников, руководитель проектов в департаменте стратегического консалтинга IBC Real Estate в Санкт-Петербурге: 
– В качестве крупнейших зон с сохранившейся производственно-складской функцией можно выделить Кировский завод, Обуховский завод, территорию бывшего «Красного треугольника», Ленинградского северного завода, промзоны в Коломягах, на Кубинской улице, на Парнасе. 
Преображение и осовременивание таких площадок, как правило, не происходит в принципе или идет в вялотекущем темпе, затрагивая «начинку» зданий, а не их внешний облик и не саму территорию. Как следствие, такие объекты не отвечают целому ряду современных требований. Их занимают либо госпредприятия, либо множество небольших и не требовательных к инфраструктуре производственных и складских компаний, для которых важна прежде всего низкая ставка аренды. 
Примеров редевелопмента промышленных территорий под жилье масса: на территории завода «Электроаппарат» разместился ЖК «Елизаровский», вместо пивзавода «Вена» – ЖК «Стрижи», на месте Невского завода – ЖК «Астра континенталь». Под жилье отданы территории «Самсона», завода «Ригель» и других предприятий. 
Менее распространено приспособление таких объектов под офисы или общественные пространства. Например, на бывших участках завода имени Калинина теперь офисы, там уже «сели» «Максидом» и Сбербанк. 
Более точечные примеры – реконструкция депо и котельной на Обводном канале под БЦ «БойлерХаус», редевелопмент турбинного цеха Первомайской ТЭЦ под дата-центр VK. 
Сегодня востребованы практически любые производственные и складские объекты в черте города, которые обеспечивают хорошую транспортную доступность для работников. В условиях дефицита рабочей силы это стало еще более важным фактором. Кроме того, ценится наличие инженерных коммуникаций в необходимом объеме, удобные подъездные пути для грузового транспорта и соответствие современным структурным параметрам (высота потолков, удобство погрузки/загрузки, нагрузка на перекрытия). Правда, таких объектов на рынке практически нет. 
Как правило, заполняемость реконструированных индустриальных объектов очень высокая. Большей популярностью у арендаторов пользуются небольшие блоки – от 100 до 600-800 кв. м. На продажу предложений мало, цены за некачественные объекты – 40-70 тыс. рублей за «квадрат», за качественные – 100-150 тыс. рублей. 
Типичные арендаторы – мелкие пищевые производства, транспортные, строительные компании, типографии. Помещения на первых этажах часто занимают автосервисы.  

Алла Сидоренко, партнер, руководитель направления индустриальной и складской недвижимости «БестЪ. Коммерческая недвижимость»: 
– Большая часть (85%) индустриальных парков сосредоточена на территории Ленобласти, в Петербурге – лишь 15%. Это понятно: доля производственных зон в структуре земельного фонда города – всего 9%. 
Строительство новых производственных объектов в основном идет с внешней стороны Кольцевой автодороги. 
Что касается спроса, в последние два года он был направлен на приобретение современных производственных помещений от 2,5 тыс. до 4,5 тыс. кв. м. Они продаются по 105-110 тыс. рублей за кв. м без НДС. Арендные ставки достигают 1,4 тыс. рублей за кв. м в месяц, включая НДС. Отличительная характеристика таких помещений – высокая обеспеченность электроэнергией: по 50-90 кВт на каждую 1000 кв. м. 
Подобные предложения сосредоточены в основном на юге города. 
Если говорить о предприятиях 1970-1980-х годов постройки, обычно это сильно изношенные здания, требующие больших инвестиций. Их средняя площадь – 12-15 тыс. кв. м, стоимость – 35-55 тыс. рублей за «квадрат». 
Помещения в черте города – это, как правило, аренда без возможности увеличения и улучшения качества площадей, плюс отсутствие перспективы долгосрочного договора. Их можно снять не дороже 900 рублей за кв. м в месяц, включая НДС. 

Алексей Ковалев, генеральный директор инжиниринговой корпорации «Ирбис»: 
– Примеров преображения петербургских производственных и складских объектов не так много. Один из самых ярких – реконструкция Петербургского мельничного комбината с увеличением его мощностей. В ходе реализации проекта было построено современное складское здание для готовой бакалейной продукции. Помимо склада, в нем разместились технические помещения, площадки для временного хранения паллет, а также погрузочно-разгрузочные зоны с подъемно-секционными воротами и герметизаторами проемов. Обновленная площадка соответствует всем современным требованиям к производственным объектам. 

Елена Бодрова, исполнительный директор НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов» (РГУД): 
– На мой взгляд, наиболее яркий пример браунфилда – это территория бывшего завода «Красный треугольник» на Обводном канале. Здесь очень эффективно используется именно под промышленную функцию часть комплекса, находящаяся в частной собственности. Заполняемость составляет 100%, и высвобождения площадей в ближайшее время не предвидится. 
Привлекательность площадке обеспечивает локация и наличие всех необходимых мощностей. 
В то же время часть комплекса, принадлежащая городу, не используется никак и находится в удручающем состоянии. И если бы город смог структурировать сделку, эти площади были бы крайне востребованы. 
Удачными примерами являются также комплекс завода «Степан Разин» и проект «Обводный двор». Но в них формат браунфилда вытесняется офисной функцией. 
Браунфилды в городской черте крайне востребованы, однако системная реконструкция площадок идет тяжело по целому ряду причин: это и статус объектов культурного наследия, и множественность собственников, и отсутствие инвестиций. Тем не менее тренд на реконструкцию браунфилдов в ближайшие пять лет сохранится.