Хозпостройки и старые дома на две семьи можно регистрировать в упрощенном порядке

Теперь упрощенный порядок регистрации распространяется на хозяйственные постройки, возведенные до 1 января 2013 года на участках ИЖС и в садоводствах, а также на старые дома на две семьи и более, построенные до мая 1998 года.

Первая категория – бани, сараи, летние кухни и прочие постройки, не предназначенные для жилья. Регистрировать их (теоретически) надо, на практике – если только для продажи, и то лишь в том случае, когда покупатель на этом настаивает. Потому что: зачем собственнику дополнительные налоги? Обязанности регистрировать хозпостройки в законе пока нет. Но есть указание: налог с некапитальных построек не взимается, но только с одного объекта и при условии, что его площадь менее 50 кв. м. А если их больше (баня плюс хозблок плюс гараж) – придется платить.

В сентябре 2024-го Дума приняла в первом чтении законопроект № 633966-8, который предусматривает обязательную регистрацию построек в течение месяца, но в нем речь идет только о частных жилых домах.

Есть, конечно, отдельные «продвинутые» регионы – например, Московская область, где муниципальный контроль вылавливает незарегистрированные объекты и пытается принудить владельца к регистрации. (Напомним, до недавнего времени госрегистрация объектов недвижимости была правом, а не обязанностью; сейчас ситуация ужесточается, но пока еще речь идет о жилье.) При этом эффективный муниципальный контроль еще недавно использовал передовые технологии, например, аэрофотосъемку с дронов. Последние 2,5 года запускать дроны в Подмосковье, даже с благими намерениями и ради сбора дополнительных налогов, вряд ли будет уместно.

Теперь законодатели делают ставку на добровольную регистрацию в упрощенном порядке.

Вместо выполнения кадастровых работ и подготовки декларации об объекте собственнику достаточно будет предоставить техпаспорт или отчет об оценке. Естественно, у владельца должны быть документы о праве собственности на землю. После регистрации он сможет включать хозпостройки в договор купли-продажи. И, разумеется, платить налоги.

Вторая категория – дома на две семьи, построенные до 14 мая 1998 года. (До вступления в силу Градкодекса.) Как указано в пояснительной записке, сейчас в России насчитывается около 66 тысяч таких зданий, построенных и предоставленных гражданам в 1960–1970-х годах.

По словам спикера Госдумы Вячеслава Володина, на проблему с регистрацией таких объектов обратили внимание граждане, столкнувшиеся с серьезными бюрократическими проблемами. Как объяснил депутат Павел Крашенинников, один из авторов законопроекта, для регистрации таких построек требуется выполнять кадастровые работы, готовить и подавать декларации. И даже в этих случаях оформить собственность в них можно только через суд: упрощенный порядок не предусматривал, как делить участок и общее имущество на двух владельцев. 

В пояснительной записке законодатель указывает, что в таких домах могут проживать не две семьи, а более, и что такие блокированные постройки называются таунхаусами. «НП» напоминает, что до 1998 года в России и слова-то такого не знали, а соответствующие дома чаще назывались бараками.

Регистрация «по амнистии» действительно поможет обитателям таких строений оформить собственность и, возможно, использовать свои домовладения в сделках по улучшению жилищных условий. 

Татьяна Александрова, специалист по загородной недвижимости компании «Адвекс – Центральное агентство»: 

– В нашем градостроительном законодательстве это понятие – «сблокированный дом» – достаточно новое, поэтому возникает ряд проблем с оформлением таких домов и подготовкой документов к продаже давно зарегистрированных объектов этого формата.

Если углубиться в историю, такие дома начали строить в начале прошлого века как жилье для нескольких семей, как правило – от двух до четырех. Сначала домовладения при разделе оформлялись как части жилого дома.

Собственники готовили технический паспорт всего дома и своей части, проводили нотариальный раздел дома, где прописывали места пользования каждого собственника. 

После реформы 2012 года в кадастровом учете осталось только три категории: земельный участок, здание и помещение. Поэтому части дома стали учитывать как помещения, иначе – квартиры. 

Несколько лет, с 2012-го по 2015 год, продажи таких объектов фактически были невозможны. Это касается давно построенных и учтенных домов. При регистрации новых объектов, возведенных после 2012 года, тоже возникли трудности и непонимание. Вначале частные застройщики строили такие дома на землях ИЖС и, не зная, как их оформлять, шли по пути наименьшего сопротивления – по дачной амнистии, как дома ИЖС на несколько собственников. В результате получили квартиры, причем в режиме общей долевой собственности, с рядом ограничений:

• такие дома невозможно продать в ипотеку;
• для следующей продажи требуется согласие соседа;
• есть неудобства при регистрации проживающих;
• нельзя смонтировать отдельные сети, все общее (водоподведение, газ, электричество);
• земля тоже в долевой собственности, соответственно, как и все постройки на участке.

Разделить такое имущество можно, но только через суд. Это долго и дорого…