Неудобная недвижимость: из пассива в актив

Мария Сумарокова, генеральный директор сеть коворкингов и гибких офисов PAGE: "Статистика показывает, что количество "неудобной" недвижимости в Петербурге сокращается: в этом году на 15% по отношению к 2023 г. А это значит, что объекты ревитализируются, собственники дают им новую жизнь. Функционал, который приобретают объекты после реконцепции, зависит от исходных параметров здания и наличия ограничений. Основные форматы приспособления недвижимости к новой функции – офисы (занимают 12% рынка), коворкинги (8% рынка), event- и образовательные пространства (по 10% на каждый сегмент), фитнес (8% рынка), апарт-отели и фудхоллы (по 7%), а также дарксторы (5%). Тренд на вовлечение в оборот сложных объектов будет развиваться и дальше, у Петербурга большой потенциал. Если говорить о коворкингах, как об одном из наиболее адаптивных форматов, то при их создании следует обратить особое внимание на практичный дизайн и зонирование, формирование сообщества резидентов и использование IT-программы по управлению гибкими офисными пространствами".

Современные тренды в строительстве позволяют реализовывать проекты приспособления зданий, которые еще 30 лет лет назад были невозможны. Андрей Анфиногенов, декан факультета технологического менеджмента и инноваций, Университет ИТМО:  «Факторы, учитываемые строительными компаниями при строительстве жилых и коммерческих зданий, значительно изменились за последние 20–30 лет. Сейчас в большей степени учитываются потребности жителей и пользователей зданий, а также более строгий подход к энергоэффективности и экологичности зданий. Развитие технологий, в частности применение BIM, для проектирования и управления строительством, позволяет проектировать многофункциональные пространства, которые могут адаптироваться к изменяющимся потребностям пользователей». 

Несмотря на то, что правовое регулирование строительной отрасли значительно ужесточилось, государство реализует целый ряд программ, направленных на вовлечение сложной недвижимости в оборот. Дмитрий Некрестьянов, партнер и руководитель практики по недвижимости и инвестициям Адвокатского бюро «Качкин и Партнеры»:  «Одна из особенностей программы преимущественного выкупа объектов состоит в том, что нельзя выкупить здание в неудовлетворительном состоянии, когда оно стоит дешево. То есть инвестор должен сначала вложить собственные средства для приведения объекта в порядок, и только потом он сможет его выкупить, причем стоимость объекта естественным образом возрастет. Поэтому покупать такие объекты не очень выгодно. Что касается оспаривания оценки, которую ГУИОН назначает для объекта при выкупе городского имущества, то, несомненно, это возможно, но нужно предварительно оценить реалистичность этой возможности. Закон предусматривает процедуру оспаривания оценки. При этом предпринимателям не стоит забывать, что программа выкупа предусматривает рассрочку на 5 лет с начислением 1/3 ключевой ставки на дату принятия решения о продаже такого объекта, и даже при текущих ставках приобретение имущества по этой программе может быть выгодно. То есть стоит сначала посчитать экономику проекта, а потом уже принимать решение».

Несмотря на привлекательные локации, в которых расположены многие исторические объекты, их приспособление под современную функцию накладывает на инвестора и девелопера целый ряд ограничений. Святослав Грязнов, "Ростелеком":  «При реализации объектов в исторической части города собственники объекта сталкиваются с проблемой подключения к сетям связи, т. к. в старом фонде сети связи не соответствуют современным, и нет возможности в полном объеме обеспечить объект и клиентов современными технологиями. Инфраструктура зачастую не соответствует требованиям оператора и требует восстановления, что может привести к увеличению затрат, но на раннем этапе проекта такие риски можно минимизировать».

Михаил Черныш, заместитель генерального директора компании "РЕКОЛ": «Помимо поднятых здесь вопросов и проблем, хочу обозначить еще некоторые вопросы, которые изначально могут показаться малозначительными, но, не решенные своевременно, могут привести к дополнительным незапланированным расходам. С моей точки зрения, любое сложное здание, территорию можно «вытащить» с помощью грамотного оформления вывесками, светом, малыми архитектурными формами. Это первое, что привлекает внимание (разумеется, помимо самого здания, его архитектуры). Далее, комплекс удобной навигации и внутреннее оформление делают пребывание в нем людей комфортным. При проектировании нового пространства на базе старого здания или территории целесообразно заранее заложить места под установку вывесок, подсветки. Продумать крепление, подвести коммуникации. И это надо сделать таким образом, чтобы впоследствии все можно было согласовать с КГА и КГИОП. Например, при создании архитектурно-градостроительного облика (АГО) включить в него ночные виды со светящимися подсветкой и вывесками. Это упростит будущее согласование и позволит, к примеру, проложить кабели питания на этапе строительства, а не позднее. Причем в то место, где можно будет согласовать и впоследствии установить вывески или подсветку». 

Заза Паксадзе, генеральный директор строительной компании "Союз Девелопмент": «Для девелопера вопрос эффективного приспособления исторических зданий под современное использование упирается в состояние здания, возможность подключения к сетям, а также степени их изношенности. Зачастую девелоперу приходится заниматься модернизацией сетей, и это оказывает существенную нагрузку на экономическую эффективность проекта».

Но сложная недвижимость не ограничивается центральными локациями. В спальных районах также есть морально устаревшие объекты, требующие реновации: здания паркингов, торговые центры, бывшие АТС. Илья Канцелярчик, соучредитель компании LOTS Development:  «Мы ревитализируем свои проекты за счет грамотного подбора арендаторов и создания дополнительного функционала, чтобы у посетителей было несколько причин посетить новую локацию, а у девелопера был широкий спектр вариантов для увеличения доходности объекта». И в центре, и на периферии можно создавать новые актуальные и доходные форматы, которые делают привлекательным не только сам объект, но и зачастую меняют окружение.

Мария Элькина, архитектурный критик: «В Петербурге в работе и с историческими, и с заброшенными зданиями очень не хватает современной архитектуры. И мне кажется, что архитектурное решение – это недооцененный экономический инструмент, позволяющий привлечь внимание к объекту».

Станислав Ступников, партнер, генеральный директор «МТЛ. Управление активами» (ГК «БестЪ»): «Важно создавать проекты, не зависящие от локации, а создающие ее. За счет чего: провести анализ наилучшего использования, не бояться новых форматов, делать проект многофункциональным и интегрировать общественные пространства, а также заранее готовить проект эксплуатации и управления. С целью усиления нашей услуги по управлению активами мы начали сотрудничество с УК «ДОХОДЪ». Для нас как для девелопера и управляющей компании в сфере коммерческой недвижимости сотрудничество с УК «ДОХОДЪ» позволит расширить наше предложение услуг для наших партнеров – инвесторов и собственников объектов недвижимости, для которых важно не только качественное создание, управление объектом и его доходностью, но и возможность использовать современный механизм ЗПИФ для управления такими активами, который позволяет защитить активы собственника, в том числе от претензий третьих лиц, обеспечить конфиденциальность о владельцах объектов и реинвестировать 100% прибыли от одного объекта на другие объекты, нуждающиеся в финансировании».

В заключение беседы Александр Басалыгин, основатель БС АРТ ДЕВ, подчеркнул, что в сложных объектах, в неочевидных проектах, а также в проектах, которые являются памятниками архитектуры, всем сторонам очень важно поддерживать живой разговор и находить компромиссы. И как можно больше общаться, дабы найти их.