Мария Матвеева: «Индустриальная недвижимость стала доходным форматом»

– Изначально участок на пересечении Екатерининского проспекта и проспекта Маршала Блюхера планировался под жилье. Холдинг сам собирался быть застройщиком?  
– Основой капитала нашего Холдинга всегда была коммерческая недвижимость. Причем примерно 80% активов в этом сегменте = индустриальная недвижимость. 
Объект на Екатерининском проспекте принадлежит нам много лет. Холдинг использовал его и для собственных нужд (как площадку для транспорта и производственный бизнес), и сдавал в аренду. 
Со временем возникла идея сделать из этого актива качественный девелоперский проект. Для начала мы расширили принадлежащую нам территорию: исторически в собственности было только три гектара, сейчас их девять. 
Мы разработали концепцию жилой застройки, просчитали технико-экономические показатели, финансовую модель, разработали проект архитектурно-градостроительного потенциала участка, посчитали социальную нагрузку, провели предварительные  переговоры с городскими структурами  по поводу строительства школ и детских садов. То есть была проделана огромная и сложная работа по «упаковке» территории и подготовке ее к застройке. 
Оставалось только добиться изменения статуса функциональной зоны в Генеральном плане. Сейчас это инженерно-транспортная зона. 
Мы подали заявку на изменение статуса и, учитывая тенденции последних лет по выводу промышленных предприятий на окраины Петербурга, были уверены в положительном исходе. 
В нем не сомневались и застройщики, с которыми мы параллельно вели переговоры. Интерес к участку был очень велик. Ведь территория не только удачно расположена, но и достаточно крупная: девять гектаров – большая редкость для районов сложившейся застройки. У нас даже был конкурс среди серьезных девелоперов, которые желали приобрести землю. 
Но тут приняли новый Генплан Петербурга, и оказалось, что политика властей изменилась: теперь решено максимально сохранять промышленные объекты в черте города. 

– Для вас это стало сюрпризом? 
– Абсолютно. И не только для нас. Все участники рынка были удивлены. Как вы знаете, почти все заявки на изменение статуса промышленных участков и перевод их под жилую застройку получили отказ. Хотя до этого город официально не заявлял об изменении градостроительной политики. Более того, при подготовке проекта мы консультировались с профильными комитетами, и от них не было сигналов о том, что наши планы не имеют шансов на реализацию. 
В общем, мы вложили довольно крупную сумму в этот проект, и нам нужно было думать о том, как изменить концепцию использования территории, чтобы не понести убытки. 
В результате наш инвестиционный проект засверкал новыми гранями. Конечно, произошло это в том числе и потому, что рыночная конъюнктура за последний год изменилась. Сейчас очень востребована индустриальная недвижимость, и можно успешно использовать территорию по текущему назначению.  

– Что вы предприняли для улучшения характеристик недвижимости на участке в Красногвардейском районе? 
– Прежде всего, мы отремонтировали помещения, провели отопление там, где его не было, решили вопрос теплоизоляции, построили дополнительные складские и производственные помещения. 
Мы также провели ротацию арендаторов таким образом, чтобы они могли выступать друг для друга клиентами. 
В результате всех этих изменений привлекательность объекта повысилась. 

– Как распределяются функциональные зоны в этом проекте? 
– Основное направление – это производство и склады, они занимают около 70% территории. Еще 20–30% – офисы. 
Пул арендаторов в основном сформирован транспортными компаниями, которые занимаются пассажирскими перевозками. У них очень высокие требования к площадкам, и мы удовлетворяем этим запросам. 
Кроме того, значительная часть клиентов – небольшие производственные предприятия, занятые в импортозамещении. Обычно они у нас берут в аренду от 1000 до 2000 кв. м. У таких клиентов тоже есть четкие пожелания: хорошая стяжка на полах, качественное покрытие, определенные температурные режимы. 

– В Колпино на улице Севастьянова у вас аналогичная концепция? 
– Не совсем. На этом участке мы тоже хотели реализовать жилой проект, но смену статуса и тут не согласовали. Сейчас площадка в Колпино используется под склады и производство. Но там возможна и торговая функция, например, уместно разместить склад-магазин по типу cash&carry. 
Вообще с этими проектами получилась очень интересная история: мы задумывали их совершенно не такими, какими они в результате оказались. Сейчас в городе активно развивается новый формат – доходная индустриальная недвижимость. Хотя раньше к доходной недвижимости в основном относились бизнес-центры, торговые и складские объекты. 
Причем у нас получилась интересная конфигурация – мультифункциональная индустриальная недвижимость. На одной площадке соседствуют склады, производства, автопредприятия, разного рода сопутствующие бизнесы. 
Вместо жилого района у нас появился индустриальный производственно-складской кластер. 

– Можно судить о том, какой из двух вариантов эффективнее с точки зрения экономики? 
– Нет, сравнивать их некорректно. Это совершенно разные модели. В случае с жильем мы планировали продать подготовленные участки под застройку и сразу получить всю массу выручки от продажи данных участков.  Сейчас же идет игра вдолгую: есть арендный бизнес, который приносит стабильный ежемесячный доход. 
Точно можно сказать одно: прежде мы не рассматривали долгоиграющие проекты с перспективой на три-пять лет, а теперь они стали нам интересны.  

– А почему раньше Холдинг ими не интересовался? 
– Долгосрочные проекты плохо прогнозируемы, ими сложно управлять. За пять лет экономические и политические условия существенно меняются. 
Теперь же, имея опыт с территорией на Екатерининском проспекте, мы планируем новые проекты в этом формате. Например, уже подписали контракт с одной очень крупной компанией о развитии индустриального проекта по схеме build-to-suit. Клиент выступил не просто как будущий арендатор, но и как соинвестор строительства объекта на нашей территории. Половина помещений будет задействована под ремонтную зону, остальные – под склад. Детали мы сможем раскрыть через некоторое время. 

– Новые участки планируете покупать? 
– Да, думаем над приобретением и дальнейшей трансформацией площадок под жилую или коммерческую застройку. О подробностях тоже пока рано говорить. 

– Что можете в целом сказать об инвестиционной привлекательности так называемых браунфилдов? От чего она зависит? 
– Прежде всего, нужно понимать, какой срок окупаемости инвестора интересует. Например, по нашим оценкам, у проекта на Екатерининском проспекте он составит пять лет. Другая компания может исходить из семи-восьми лет. В текущих условиях это очень неплохо. 
Второе – объем вложений, на которые готов пойти инвестор. Мы крупных инвестиций (в районе миллиарда рублей) в проект не делали. Опять же исходя из нашей бизнес-модели. У кого-то могут быть более глобальные планы. 
Исходя из нашего опыта, важно учитывать транспортную доступность, потенциал территории по инженерным мощностям, конфигурацию участка, обеспечивающую удобство для арендаторов. Например, один из наших объектов в Центральном районе принес немало проблем несколько лет назад, так как производственным компаниям, которые там рассчитывали разместиться, не хватало мощностей по электричеству и теплу. В центре города с этим проблема. 
А вот на Екатерининском проспекте условия хорошие во всех смыслах. Поэтому там мы начинали строительство объектов либо с уже подписанным контрактом на аренду, либо в процессе переговоров с интересантом на очень высокой стадии. То есть, по сути, под конкретный денежный поток. 

– Вы отмечаете высокий интерес к индустриальной недвижимости. А как можно его измерить? 
– Например, длительностью переговоров с потенциальными арендаторами. Раньше крупные договоры аренды с ежемесячным бюджетом в несколько миллионов рублей могли согласовываться в течение 3–4, а иногда и шести месяцев. Это сложные контракты, ведь нужно вступать в правоотношения на несколько лет. Сейчас же стороны стали куда лояльнее друг к другу, время переговоров сократилось в разы. 
Еще один яркий показатель – рост арендных ставок. По нашим объектам они за два года в ряде случаев увеличились в два-три раза. 

– Как долго сохранится, по вашим оценкам, повышенный спрос на «промку»? 
– Думаю, три-пять, а может, и семь лет город останется на позиции сохранения промышленных объектов. Но мы все равно держим в голове, что вскоре потребуется реконцепция индустриальных проектов. Когда внешнеполитические факторы изменятся в лучшую сторону, скорее всего, будут скорректированы и правила игры на рынке коммерческой недвижимости Петербурга. 
Инвесторам желательно наперед иметь несколько вариантов развития  проектов, включая редевелопмент производственных участков, например, под жилье. Жизнь не стоит на месте, экономика развивается, поэтому перемены неизбежны. И это прекрасно. 

РЕКЛАМА /  ООО "УИК "СОЗВЕЗДИЕ", ИНН 7806274144, www.you-biz.ru