Михаил Тёмкин: «МФК со специализацией – новый тренд рынка»

Инвестиции в коммерческую недвижимость все более актуальны. Уже в 2023 году их объем составил более 800 млрд рублей. Однако оценивать каждый объект важно с точки зрения перспективы. 

Мы считаем, что наиболее востребованными в будущем станут МФК с «якорными» арендаторами одной специализации. Например, в нашем МФК «Smart Светлановский» большую часть площадей займут медицинские организации: МРТ, стоматология, детские врачи и т. д. Однако инфраструктура комплекса будет дополнена кафе и стрит-ретейлом, что позволит посетителю не только сходить к врачу, но и решить другие задачи.  

Помимо медицинских МФК, возможны и другие направления. Например, мы строим на улице Восстановления здание, где большая часть резидентов – спортивные организации, в первую очередь для детей. Их услуги особенно востребованы в новых жилых микрорайонах.  

В то же время МФК должен быть местом, комфортным для всех членов семьи, чтобы каждый мог найти себе занятие. Поэтому, помимо «якорных» резидентов, в МФК важно предусмотреть дополнительные помещения под кафе, стрит-ретейл, детские комнаты и т. д. Например, пока ребенок занимается танцами в одной студии, по соседству родители ходят на йогу, а потом вся семья отправляется ужинать в этом же МФК. 

Инфраструктура комплекса важна не только для посетителей, но и для персонала. 

Так, в «Smart Светлановский» основные резиденты – врачи. Им важно не только иметь комфортный кабинет для работы, но и, например, записывать ролики в соцсети, поскольку это становится новым трендом на рынке медицинских услуг. Поэтому в комплексе мы предусматриваем фото- и видеостудию. Кроме того, врачам важно проводить профильные научные и обучающие мероприятия, и для этих целей им нужен конференц-зал. Подобное помещение тоже будет предусмотрено в «Smart Светлановский». Это делает аренду в проекте более привлекательной для резидентов, а значит, принесет выгоду инвестору. 

Почему мы считаем МФК со специализацией направлением будущего? 

Во-первых, в подобных проектах снижаются затраты на рекламу и маркетинг. Человек, который привел в спортивную секцию ребенка, увидит, что по соседству занимаются тяжелой атлетикой, может заинтересоваться и записаться на занятия. Особенно заметен синергетический эффект, если в МФК представлена достаточно известная компания. Благодаря соседству с ней студии поменьше могут повысить свою узнаваемость и привлекать клиентов. 

Во-вторых, МФК со специализацией учитывают особенности своих резидентов. Например, медицинские организации имеют ряд весьма специфических требований как к помещениям, так и к их эксплуатации. Это связано с необходимостью получения лицензии, где учитывается высота потолка, метраж площади и другие параметры. Чтобы расположить оборудование для МРТ, требуется достаточно большая электрическая мощность, особая конструкция стен для защиты от электрических помех, перекрытия, способные выдержать серьезную нагрузку. Не стоит забывать и о специфике хранения и вывоза медицинских отходов. В наших проектах это учитывается на начальных стадиях строительства и в будущем упростит процесс получения лицензии для медицинских организаций. Значит, они будут проявлять повышенный интерес к объекту. 

В-третьих, подобные проекты пойдут на пользу жителям определенной локации. Они получат разнообразные или комплексные услуги в одном месте, например, за один визит можно посетить несколько докторов или получить мнение разных врачей в одном комплексе. 

Как говорилось выше, подобные объекты окажутся востребованными у арендаторов и собственников бизнеса, а следовательно, и у инвесторов. Если МФК объединены общим брендом, у них единая профессиональная УК, решающая вопросы «под ключ», это еще удобнее для инвестора, который приобрел помещение для сдачи в аренду. 

Вложения «в бетон» особенно актуальны в кризисные времена, на фоне нестабильности экономики и при росте ключевой ставки. Коммерческая недвижимость при этом имеет достаточно низкий порог входа – от 1,5 млн рублей за небольшие помещения. За счет капитализации объект может подорожать со временем на 60%. 

Мы прогнозируем, что специализированные МФК станут наиболее востребованными объектами на рынке коммерческой недвижимости.  

Ольга Широкова, партнер NF Group: 
– МФК – перспективный формат. Его популярность объясняется потребностью в удобстве, экономии времени и разнообразии услуг в одном месте. Успех зависит от способности вписаться в среду и удовлетворить потребности аудитории. 
Значение имеет синергия между функциями, когда элементы усиливают друг друга. Каждая составляющая должна быть логична в контексте локации, чтобы как дополнять, так и развивать существующую инфраструктуру. 
Грамотно спроектированный МФК будет центром притяжения, улучшающим качество жизни и работы людей. 
МФК становятся элементами городской экосистемы, вносящими вклад в развитие районов и повышение их инвестиционной привлекательности. 

Дмитрий Садовников, руководитель проектов в департаменте стратегического консалтинга IBC Real Estate в Санкт-Петербурге: 
– Перспективы формата скорее нишевые. Девелоперу не нужно ограничивать аудиторию и продавать/сдавать в аренду помещения только компаниям конкретного профиля. Его задача – оценить перспективность и заложить в проект необходимые ТЭПы. Синергия возникнет, если резиденты представляют связку «заказчик и подрядчик». 
Если функциональный состав «якорей» – склады/производство, рядом нужны транспортные хабы и дороги. Если это офисы/торговля – жилые/деловые районы с инфраструктурой. У новых МФК больше перспектив на окраинах: там больше земли, экономика менее требовательная. Оптимальная площадь объектов будет зависеть от локации и состава арендаторов, но 10-15 тыс. кв. м – это минимум. Для кластера достаточно одного крупного «якоря». Обычно это госкомпании или лидеры в своих сферах, они притягивают дочерние предприятия и своих подрядчиков. 
Возможных комбинаций много: «мебельный центр + склад», «производство + склад + офисы», «производство + склад + шоурум». Возможно сочетание образовательной функции и офисных/производственных помещений под стартапы. 
Наличие предварительных договоренностей – это плюс, такие сделки случаются, когда склад или офис покупают под конечного пользователя. 
Так, крупный производитель одежды в Москве недавно приобрел блок в объекте от ПИКа «Густав», в нем предусмотрены офисные и производственные помещения. Офисно-складской комплекс рядом с Шереметьево заняли логистические компании. 

Леонид Волох, соучредитель компаний Lynks | Maris: 
– Соседство компаний способствует созданию кластеров, где обмениваются опытом, технологиями, базой. Синергия наиболее вероятна, когда компании предоставляют взаимодополняющие услуги.  
В городах с развитой инфраструктурой и высоким уровнем дохода актуальны медицинские, спортивные и образовательные кластеры. В региональных центрах – образовательные и технологические, ориентированные на привлечение молодежи. В курортных зонах и городах с туристическим потенциалом востребованы МФК с медицинским и спортивно-развлекательным уклоном.  
Медицинские центры требуют просторных помещений, IT-кластеры обойдутся меньшими площадями. 
Наличие «якорных» арендаторов повышает привлекательность МФК. Хорошо, если в комплексе есть один или несколько таковых, обеспечивающих стабильный поток и репутацию объекта. 
Сейчас годовая доходность медицинских МФК составляет 10-15%, спортивных – 12-18%, образовательных – 10-14%, IT-кластер с учетом высокого спроса на помещения может обеспечить 20%. 
 В Москве растет число МФК. Например, «Савёловский Сити» сочетает жилые апартаменты, офисные помещения, торговые площади и объекты инфраструктуры.  «ВТБ Арена Парк» объединяет стадион «Динамо», гостиницу, офисные и жилые помещения, торговлю. «Москва-Сити» включает офисные и жилые помещения, торговые и развлекательные объекты. 

Виктор Заглумин, сооснователь и партнер Bright Rich | CORFAC International: 
– Специализированный МФК – это больше про синергию, чем про конкуренцию. Торговый центр или рынок привлекают больше трафика, чем одна точка. И в случае с МФК действуют те же правила. Причем трафик будет ценный, целевой. 
При выборе функций и размера объекта следует ориентироваться на многоквартирные дома рядом, на аудиторию в пешей доступности. Хотя для специализированных МФК работает и автодоступность. «Якорь» будет полезен для привлечения первоначальной аудитории. 
Среди востребованных специализаций отмечу бьюти-индустрию (студии по дизайну бровей и ногтей, салоны красоты, массажные студии), а также бытовые услуги (ателье, копицентр, сервисы по ремонту, хозтовары). 
Доходность, если учесть ремонт, налоги и операционные расходы, вряд ли превысит 7-8% годовых. 

Виктор Казаков, директор клиники «Три поколения»: 
– В медицине концепция актуальна. Рынок сегодня представлен небольшими медучреждениями с одной или несколькими услугами и крупными многопрофильными клиниками. В МФК можно собрать рядом небольшие клиники с разными направлениями, которые будут дополнять друг друга. Из плюсов – расположение в нежилом здании, возможен круглосуточный режим работы. Кроме того, наличие диагностического отделения, высокая посещаемость центра, большой ассортимент услуг. 
Оказание соседями смежных услуг даст синергию. Клиники будут заинтересованы направлять пациентов друг другу для проведения диагностики и дополнительного лечения, а пациент получит комплексный подход.    
В МФК «Smart Светлановский» предусмотрена общая инфраструктура для резидентов, аптека, лабораторная диагностика, центр рентгенологии, операционные, конференц-зал. Надеемся, в аналогичных МФК разместим круглосуточный стационар.  
В медицинских МФК желательно наличие кафе, аптеки, магазина медицинских товаров, банкомата, обучающего центра, детской комнаты.  
Для небольших клиник удобна аренда помещения: расходы на ремонт, оснащение и так велики.  
В МФК должна быть управляющая компания, чтобы обеспечить взаимодействие инвесторов, медицинских организаций, пациентов, регулирующих органов. УК освободит клиники от непрофильных видов деятельности и позволит им сосредоточиться на медицине.