Борис Мошенский: «Мы готовы браться за любые проекты коммерческой недвижимости»

– Как вы оцениваете годы работы и свою команду? Какой главный вывод? 
– В нашем бизнесе все держится исключительно на людях, команде и том духе, который царит в ней. Удачи и неудачи помогают двигаться вперед. За эти 20 лет у нас в экономике чего только ни случалось, и если строить бизнес-план только на экономических моделях государства, можно очень больно упасть. Раньше была одна модель, сейчас приходится перестраиваться под другую. Нужно быть очень гибким, а главное – всегда иметь рядом команду.  

– Недавно в компании появился новый акционер – Леонид Волох. Кто он и зачем вошел в команду?   
– Леонида я знаю с момента основания Maris. Его команда работает в Lynks Property Management в Москве. Компания оказывает полный комплекс услуг по управлению и эксплуатации объектов коммерческой недвижимости. Сегодня в их портфолио более 40 объектов площадью свыше 1 млн кв. м в России и странах СНГ. Они начинали в Noble Gibbons, переименованной затем в CBRE. Тогда мы и познакомились и через них вышли на подписание договора с CBRE, сотрудничество с которой длилось с 2006-го до 2022-го. Изначально мы дружили, они помогали нам выстроить сегмент управления эксплуатацией. С их помощью мы получили первые проекты в Петербурге. Но дальше наши пути фактически не пересекались, хотя мы и поддерживали хорошие отношения.  
В результате сделки, завершившейся в августе этого года, Леонид Волох купил долю моего бывшего партнера. Мы не планируем слияний, оба бренда останутся самостоятельными, но на уровне акционера теперь есть пересечение. Мы хотим от номинального владения долями перейти к экономическому эффекту в бизнесе. Ключевая цель – поддержка и развитие бизнеса двух компаний в России. 

– Maris подписал договор на эксплуатацию Multispace Pravda by Pridex в бизнес-центре на Херсонской улице. Что входит в ваши обязанности по этому проекту?  
– Пока это первый для нас проект эксплуатации сервисного офиса, и мы работаем над расширением подобных объектов. Услуга достаточно распространена в Москве, в Питере – в меньшей степени. Ее суть – техническая эксплуатация и широкий набор сервисов не для всего здания, а для отдельного помещения в нем. 
Наша задача – создать комфортную среду для резидентов, обеспечить бесперебойную работу большого числа сложнейших инженерно-технических решений, а также грамотное взаимодействие по техническим вопросам с собственником здания. Multispace арендовал в Renaissance Pravda помещение без отделки, с базовыми инженерными системами внутри, а затем выполнил ремонт и оснастил офис дополнительной инженерией. Дальше необходимо все это обслуживать и эксплуатировать не только по техническим регламентам, но и с учетом повышенных требований заказчика и его философии клиентского сервиса. Обычно, когда компания арендует офис в бизнес-центре, технической эксплуатацией занимается УК, которая обслуживает здание. Когда же есть запрос на более расширенный сервис, возникает необходимость в наших услугах.  
Раньше иностранные компании (IT, фармацевтика, банки) часто привлекали стороннюю УК на эксплуатацию своего офиса внутри здания.  

– Много ли примеров таких матрешек из управляющих компаний?  
– Много. Это пришло к нам от иностранного бизнеса, следом к услуге стали прибегать и крупные российские компании. В Multispace мы занимаемся определенными инженерными системами и клинингом, IT-системы они обслуживают сами. В других местах могут попросить заняться и офис-менеджментом. Мы планируем развивать это направление, сейчас участвуем в нескольких тендерах.  

– Год подходит к концу, каким он был для вашей компании? Какие важные события, проекты и сделки вы бы отметили?  
– Для Maris этот год был богатым на новые рекорды и очень интересные сделки. Например, мы сопровождали крупнейшую сделку в истории рынка коммерческой недвижимости Петербурга, где в роли арендатора офисов выступил вуз. ВШЭ выбрала для себя БЦ класса А «Канатный цех». Другая знаковая сделка года – аренда БЦ «Авангард» госструктурой еще до ввода объекта в эксплуатацию. 
В 2024-м мы реализовали более 20 сделок, включая аренду и продажу более чем 50 тыс. кв. м различных площадей. Это очень хороший результат для года с довольно низкой вакансией во всех сегментах. 
Хотелось бы отметить аренду БЦ «Канатный цех» (22 тыс. кв. м), БЦ «Авангард» (9 тыс.), БЦ «Морская столица» (4,5 тыс.), продажу производственных помещений и земли в Янино (3 тыс. кв. м и 0,5 га).  

– А на рынке что произошло существенного?  
– Сохраняется тренд, наметившийся с февраля 2022-го: мало кто хочет инвестировать в строительство коммерческой недвижимости с нуля. Зато реализуются законсервированые после 2022 года проекты. Например, «Адамант» активно ведет работы над самым крупным из строящихся на сегодня объектов на Черниговской улице (площадью 66 тыс. кв. м). Все освободившиеся после массового исхода иностранцев площади рынок быстро поглотил в 2022-м и 2023-м. В ближайшие год-два вакансия придет к нулевым значениям. Девелоперы это понимают, но не спешат с новыми проектами при действующей ключевой ставке. Для стройки в коммерческой недвижимости всегда использовались кредиты, в том числе иностранные.  
Мы ждали китайских или арабских инвесторов, но пока не видим ни одного крупного игрока.  
Скорее всего, будет дефицит площадей; ставки вырастут на этом фоне, а также из-за инфляции.  

– Какие из основных направлений вашего бизнеса наиболее востребованы, а какие приносят больше денег? Часто ли меняется это соотношение?    
– Мы никогда не останемся без работы, брокерские услуги востребованы всегда, консалтинговые тоже развиты, поскольку у нас накоплен огромный объем аналитической информации. Управление и эксплуатация – сегменты сложные, но приносящие стабильный доход. До конца 2022-го мы в большей степени занимались технической эксплуатацией бизнес-центров высокого класса. Сейчас расширили пул объектов, которые рассматриваем для работы.  

– То есть теперь вы берете в управление и объекты более низкого уровня? 
– Да. Теперь, когда появился соакционер Леонид Волох и его команда с огромным портфелем объектов в управлении, мы готовы брать любые проекты коммерческой недвижимости.  

– Сейчас все кинулись строить light industrial, но некоторые эксперты считают, что лет через пять объекты будут пустовать. Вы разделяете такую точку зрения?  
– У многих сегодня эта идея находит отклик. Например, компания «Промбокс» очень избирательно реализует такие проекты в хороших локациях. Но продукт недешевый, и его не так много. «Промбокс» продает площади, и спрос на такие объекты всегда высокий.  
Компания «Факт» начала строить крупный проект. Но это не значит, что они запустят миллион квадратных метров, а потом будут думать, кому их продавать.  
Сейчас многие строят так называемые полторашки: ангары (1000–1500 кв. м) из панелей с бетонным полом и самой простой инженерией. Их можно возводить по упрощенной процедуре – без получения РНС. Они улетают очень быстро, но не везде. Локация по-прежнему важна: маленьким фирмам (и не только) нужен город, желательно недалеко от метро. Кадров рабочих специальностей на производстве не хватает, они на вес золота сегодня. Поэтому важна прежде всего удобная доступность для работников, а не уровень объекта. Пусть это будет «промка» класса Д и Ж, но в городе.  

– За 20 лет пришлось пережить не один кризис, но вы выстояли и укрепили позиции. В чем секрет стабильности?  
– Секретов нет, все держится на людях, которые у нас работают. На честности и доверии. Стараемся развивать коллектив в комфортных условиях. Мы не кидаемся в экстримы, мы никогда не росли как на дрожжах, у нас осторожная, гибкая политика и здоровая атмосфера.  
Ключевой показатель – более половины сотрудников работают в компании 10–15 лет. Когда затевали Maris, я сказал, что всегда буду с коллективом: никаких отдельных кабинетов. И по сей день тружусь с коллегами в одном open space. 

– И во все сделки вникаете? 
– Нет, только иногда, мне это тоже важно. Зачастую ребята приходят за помощью или я сам вижу, что нужно мое участие.  
 
– Что скажете про будущее: какие сегменты в приоритете, собираетесь ли осваивать новые направления, регионы, страны?  
– Планируем в первую очередь усиливать те направления, в которых мы и так сильны. Будем развивать департамент управления и эксплуатации, а также смотреть на другие города и страны. 

– Чем любите заниматься в свободное время? Есть ли у вас хобби, увлечения? 
– Да, дайвинг и подводная фотография. Я всегда ныряю с фотоаппаратом, а супруга – с видеокамерой. Это лучше любых медитаций и оптимальная техника для снятия стресса в нашем динамичном бизнесе. 

Реклама / ООО «Марис Девелопмент», ИНН 7842339510, maris-spb.ru