Марина Павлюкевич: «Прямой конкуренции между депозитами и инвестициями в апартаменты нет»

– Госдума на днях приняла закон о классификации мест размещения. Это поможет навести порядок в гостиничной сфере? По крайней мере, отделить апартаменты от сферы «псевдожилья»?  
– Движение в сторону регламентации этого рынка – хорошее дело. Насколько я понимаю, закон направлен в том числе на ужесточение требований к экспертам, чтобы «звезды», которые присвоены объектам размещения, соответствовали действительному уровню сервиса.  

– У вас ведь есть опыт получения «звезд»?  Насколько это сложная процедура?  
– Да, конечно, мы только что подтверждали три «звезды» на наш первый корпус IN2IT и на второй корпус как на комплекс апартаментов. Мне кажется, что процедура разумна, лишнего ничего там нет. Оценивается инфраструктура гостиницы, качество работы персонала, регламенты и внутренние стандарты, вид и оборудование номера – там огромный перечень, это достаточно серьезная проверка. Правила классификации существуют, чтобы человек понимал, где он останавливается и чего ему можно ожидать. 
Есть часть обязательных требований, есть часть параметров, которые оцениваются по балльной системе. 

– Требования классификации исключают возможность, когда инвестор, покупающий апартамент, оставляет его за собой, сам хочет им управлять и сам сдавать в аренду?  
– Я ждала этого вопроса, однозначно ответить на него пока не смогу. Наверное, это было бы хорошее движение для рынка апартаментов. Но нужно понять, как эта ситуация будет регулироваться, кем проверяться и на каком этапе пресекаться, какие будут последствия за нарушения. Например, сейчас запрещено оказывать гостиничные услуги в жилом фонде, но это же происходит…  

– На жилые помещения требования классификации не распространяются. Я о другом: не помешают ли новые требования продавать, не потеряете ли вы часть покупателей?  
– Пока сложно судить, посмотрим. 
 
– Как удается привлекать кредитные средства в условиях высоких процентных ставок? 
– Наш последний опыт получения проектного финансирования связан с объектом «ПРО.Молодость», договор мы заключили в конце прошлого года, заметный рост процентных ставок случился уже в этом году. На сегодняшний день мы строим один объект, рассматриваем возможности реализации других проектов.  

– Вам ведь пришлось перезапускать проект «ПРО.Молодость». Что было самым сложным? 
– В 2022 году мы попали в ситуацию, когда не могли продолжить строительство в связи с отсутствием проектного финансирования. Наш предыдущий бенефициар принял решение выйти из проекта и уступил компанию менеджменту. Нам пришлось параллельно решать две задачи: думать, как мы будем двигаться дальше, и получать проектное финансирование. Переговоры со Сбербанком заняли более полугода. Тем не менее мы прошли этот путь, и здесь нам очень помогли органы исполнительной власти Петербурга в части поддержки обоснования проекта. В результате кредитный комитет Сбера дал добро на предоставление нам проектного финансирования. И перед нами встала задача: как продавать после того, как работы на строительной площадке были остановлены?  Стало понятно, что нужно не только как можно быстрее запускать строительные работы, но и добавлять точек притяжения проекту. Мы улучшили некоторые технические решения, разработали новое дизайнерское прочтение для общих зон, подняли уровень апарт-отеля до четырех «звезд». За счет чего?  Мы добавили лобби-бар, отдали большие пространства под объекты инфраструктуры. Теперь в нашем проекте будут фитнес-центр с бассейном, Палеомузей и Киберарена.  И мы рады, что эти изменения нашли отклик не только у тех, кто приобрел юниты на ранней стадии, но и у новых покупателей. 

– Будут ли высокие ставки сдерживать запуск новых проектов? 
– Да, это влияет на запуск. Проект должен иметь возможность нести процентную нагрузку при более спокойных темпах продаж. Мы не готовы входить в любой красивый проект, если там нет маржи, которая позволяет это реализовать. 

– Давайте по порядку. Финансирование дешевле не получится, бетон дешевле не станет, рабочая сила в дефиците. Вам нужна либо уникальность объекта, которая позволит продавать дороже, либо снижение цены участка? 
– Именно эти два фактора основные. Стоимость бетонной коробки у всех примерно одинаковая, вопрос в качественных характеристиках самого проекта: инженерных решениях, общественных пространствах, отделке. Импортозамещение работает, качественные отделочные материалы появляются в РФ, но их применение не всегда обеспечивает нужную нам экономику. Кроме того, чтобы финансовая модель проекта «летела», нам нужно обеспечить определенный темп и определенную цену продаж. Поэтому мы наблюдаем тенденцию, что девелоперы строят более осознанно, активно работая над продуктом. Создавая то, что точно захотят купить. 

– И здесь вы входите в конкуренцию с банками, которые предлагают гражданам гораздо более высокий доход, чем в недвижимости?  
– На первый взгляд, конкуренция существует, но по факту ее нет. Положив средства на депозит под 20% годовых, сможете ли вы через три года на эти деньги купить студию или однокомнатный номер? Совсем не факт. Инфляционные процессы в недвижимости тоже идут и рано или поздно отражаются в капитализации объекта. Не стоит забывать, что исторически недвижимость всегда была более надежным инструментом сохранения и приумножения капитала. 

– Сейчас цены как раз не растут…  
– Это спорно. Нам говорят: вторичный рынок недвижимости падает. Но, как правило, мы имеем в виду частных лиц, которые приобретали эту недвижимость вообще по другой цене. И сейчас они имеют возможность, даже снизив текущую рыночную стоимость, получить определенную доходность к капиталу, который был вложен несколько лет назад. Соответственно, первичная недвижимость, которая дает совершенно другое качество жизни, в силу конкуренции продукта дешеветь не будет. Когда ваш сосед через три года закроет депозит и пойдет на рынок, он, скорее всего, не сможет купить такого же рода недвижимость, какую вы приобрели сейчас. 

– Если ЦБ введет ограничение на снятие средств по депозитам, популярность апартов вырастет. Что говорят инвесторы, которые приходят к вам покупать апарты, какие у них мотивы?  
– Инвесторы, которые приходят к нам покупать, думают точно так же: есть риск, что деньги обесценятся. Риски ограничений по депозитам тоже существуют. Чем больше чиновники говорят, что это невозможно, тем страшнее. 
Инвесторам, предпочитающим в короткий срок получить высокую доходность, которую сейчас дают банки, мы предлагаем воспользоваться нашими новыми рассрочками. Так, в «ПРО.Молодость» рассрочка предоставляется до конца января 2027 года, через полгода после передачи ключей. Минимальный порог для входа – 10% от стоимости юнита. 

– Три года эксплуатации IN2IT: что дал вам этот опыт? Чему научились, какие увидели ошибки? 
– Самый важный урок: коммерческую инфраструктуру необходимо оставлять за собой. Как крайний вариант – продавать недвижимость уже с арендаторами, которые пришли в соответствии с концепцией. Мы собираемся это делать в проекте «ПРО.Молодость». 
IN2IT у нас ориентирован больше на бизнес-сообщество, и та инфраструктура, которая там сформировалась, вполне удовлетворяет наших контрагентов и резидентов. В «ПРО.Молодость» больше инфраструктурных составляющих. В этом проекте мы больше ориентированы на среднесрочное и долгосрочное проживание, поэтому в «ПРО.Молодость» появились такие объекты, как Киберклуб, причем это будет отдельная бизнес-единица, и Палеопосольство. Мы уже сотрудничаем с Paleo Hunters, одним из крупнейших Палеосообществ в Петербурге. Это пространство задумывается нами не просто как что-то новое, его миссия просветительская, она открывает возможности для развития как гостям, так и жителям Северной столицы. Также мы понимаем, что важно обеспечивать определенный уровень питания в отеле, поэтому планируем сами заняться подбором оператора на эту функцию.  
Есть и более частные выводы. Например, чтобы успешно конкурировать на рынке долгосрочной аренды, по нашему мнению, в номерах должны быть стиральные машины. Важно, что востребованность и актуальность подтвердил котловой метод распределения дохода, в проекте «ПРО.Молодость» распределение будет идти по квадратным метрам. 

– Какова сейчас динамика продаж, какая стадия готовности? 
– Каркас практически закончен, у нас остался один кран, который завершает последние действия по крыше. Общая готовность – 77%. Идут черновые отделочные работы,  штукатурка, стяжка, закрывается тепловой контур, возводятся внутренние стены, проводится инженерия. Мы идем строго в графике, который озвучивали нашим покупателям и партнерам. 

– Сколько юнитов продано на сегодня?  
– «ПРО.Молодость» выполняет темп продаж, заложенный в соглашении с банком.  Срок ввода – 2026 год, и мы идем в графике. 

– Данные по рынку апартов показывают замедление. По данным «Петербургской Недвижимости», за девять месяцев состоялось 3,2 тыс. продаж, а предложение пополнилось на 1,9 тыс. юнитов. Наверное, каких-то ярких новых конкурентов у вас пока появляться не будет. Но когда тренд изменится, надо будет иметь запас, включая новые проекты… 
– Безусловно, мы над этим думаем и рассматриваем много проектов. Так получается, что в Петербурге сегодня ПИК, «Самолет» и «Брусника» готовят огромные проекты: КРТ, большие земельные банки... А продавцы небольших участков в сферу интереса крупных девелоперов не попадают. Вот тут как раз мы надеемся подхватить небольшие перспективные проекты, которые будут востребованы у современного покупателя. 

– Как вы оцениваете туристический поток, динамику интереса к Петербургу, перемены в составе туристов? 
– Мы можем выразить полное удовлетворение тем, что происходит. Закрытие границ и введение ограничений привели к активизации внутреннего туризма, к развитию туристического бизнеса внутри страны. Все это играет нам на руку. Выигрывают все регионы, но Петербург исторически является важнейшим культурным центром, и каждый россиянин считает необходимым сюда приехать.  

– На иностранцев вы изначально не рассчитываете?  
– В первой тройке за последние полгода у нас Россия, Белоруссия и Китай. При этом в десятке стран, из которых к нам приезжают арендаторы, – Германия, Эстония, Литва, Иран, Африка, причем даже не в дни проведения Африканского форума.  

– Акцент на деловом туризме у вас сохраняется? Что-то новое предлагаете? 
– Наверное, да, в силу расположения нашего действующего отеля. IN2IT находится на въезде из Москвы, рядом с «Экспофорумом», а с ним мы работаем очень активно, как и с аэропортом. Предлагаем размещение как экипажа, так и пассажиров в случае технических причин, например, переноса рейсов.  

– Какие инструменты наиболее эффективно позволяют продавать юниты в сегодняшней сложной ситуации?  
– «Универсальных таблеток» не существует. Мы тестируем новые маркетинговые программы и разные целевые аудитории, проверяем гипотезы, наблюдаем за конкурентами. Сейчас самым популярным инструментом приобретения являются рассрочки. Здесь, как и в истории с гарантированным доходом, важно взвешенно подходить к ситуации, ограничивать размер рассрочки. Не хочется выиграть сегодня, а позднее получить дефолт в связи с неоплатой договора. Оптимальные решения нарабатываются опытным путем.  

«ПРО.Молодость» 

«ПРО.Молодость» – это новый апарт-отель в Санкт-Петербурге, объединяющий комфорт для жизни и выгоду для инвесторов. Расположенный на проспекте Большевиков комплекс предлагает стильные апартаменты с современной отделкой и уникальной инфраструктурой, включая фитнес-зал с бассейном, спа-зону, рестораны, медицинский центр, Киберарену и Палеомузей. 

Дизайн интерьеров вдохновлен произведением Василия Кандинского «Круги в круге» – круг, символизирующий вечность, соединяет прошлое, настоящее и будущее. Просторные холлы с яркими акцентами создают атмосферу уюта и энергии, а магазины, кофейня и продуманные сервисы обеспечивают комфортное проживание. 

«ПРО.Молодость» – это стартовая площадка для активной жизни в мегаполисе, место для личного и профессионального роста, а также выгодная инвестиция. 

IN2IT 

IN2IT – современный инвестиционный отель в Санкт-Петербурге, расположенный на пересечении Дунайского и Витебского проспектов, всего в 50 метрах от метро «Купчино». Комплекс включает два корпуса общей площадью 82 тыс. кв. м: первый корпус с 533 юнитами введен в эксплуатацию в апреле 2021 года, второй, включающий 988 юнитов, сдан в IV квартале 2022 года. 

Инфраструктура комплекса включает спортивный комплекс, медицинский центр, рестораны, кафе и зоны для работы и отдыха: коворкинг, библиотеку, лекционный зал и лобби-бар. На территории организуются образовательные и культурные мероприятия, в том числе программы от Санкт-Петербургского политехнического университета.

Благодаря развитой транспортной доступности и близости ключевых магистралей, таких как КАД и Витебский проспект, IN2IT становится привлекательным как для краткосрочного, так и для длительного проживания. Этот проект идеально сочетает комфорт и инвестиционную выгоду, предлагая современные решения для активной городской жизни​.

РЕКЛАМА / Рекламодатель: ООО «НОВЫЙ ВЕК», ИНН 7842044065 (входит в PLG plg.group) 
erid: 2SDnjf3smPh 
Рекламодатель и застройщик: ООО «СТАЙЛ-СТРОЙ", ИНН 7842473201 (входит в PLG plg.group) / Проектная декларация – наш.дом.рф