На конференции Domclick Digital Forum обсуждали перспективы рынка ИЖС

На конференции представители Сбера объявили о возможности проведения сделок в сегменте ИЖС с открытием эскроу-счетов (и проектного финансирования) в других банках.

Федеральный закон 186-ФЗ «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу» вступит в силу с 1 марта 2025 года. Однако эту перспективную схему можно будет использовать, не дожидаясь весны. «Сбер слышит запрос рынка и принимает вызов до вступления закона в силу, представляя рынку наиболее актуальные решения и время для адаптации к новым реалиям», – говорится в релизе банка.

Вся сумма по договору подряда, включая кредитные средства и первоначальный взнос, будет размещаться на счете эскроу. Раскрытие счета будет возможно только после полного завершения строительства дома – то есть после подписания акта приемки. (С 1 марта предусмотрено раскрытие счета эскроу по выписке из ЕГРН.)

Замглавы Минстроя Никита Стасишин напомнил, что 28 ноября 2024 года премьер-министр Михаил Мишустин подписал постановление № 1657 – о размещении информации и сведений по договорам подряда с применением эскроу.

Руководитель дивизиона "Домклик" Алексей Лейпи отметил, что ИЖС – одно из самых перспективных направлений в жилищном строительстве и что в прошлом году портфель кредитов на ИЖС превысил 1 трлн рублей.

По словам Никиты Стасишина, на начальном этапе важно будет «сформировать правильный перечень домокомплектов, перечень проектов и планировок, чтобы точно попасть в запросы населения». По мнению Минстроя, обеспечивать такие проекты инфраструктурой – задача регионов. «Будем консолидировать те программы, которые есть, – сказал Никита Стасишин. –  Инфраструктурное меню; урезанная программа «Стимул» (обсуждаем, с какого года ее возобновить), газификация, дороги… На все не хватит. Но если регион сделает это направление (ИЖС) приоритетным – он будет его реализовать с теми ресурсами, которые есть. ИЖС «по правилам» – точка роста, и в будущем году она будет развиваться».

С перспективами эскроу не все просто. С 1 марта 2025-го к эскроу-счетам «привяжут» не загородное строительство в целом, а только семейную ипотеку на ИЖС под 6%. Открытым остается вопрос, по какой ставке банки (хоть Сбер, хоть "ДОМ.РФ") будут предоставлять проектное финансирование. Под 28–30%? У "ДОМ.РФ" была пилотная программа с финансированием подрядчиков по субсидируемым ставкам – но надолго ли хватит лимитов?

«За собственные средства строить сейчас дома на продажу никто будет. Использование эскроу ведет к удорожанию объекта на 10–15%, в зависимости от проекта и сроков, – напоминает менеджер компании «Адвекс. Купчино» Юрий Брянцев. – Общее удорожание может составить и 20–30%».

«Проектное финансирование существенно ограничивает застройщика в оперативном управлении проектом, – полагает руководитель направления «ФАКТ. Коттеджные поселки» Алексей Баринов. – В теории участие банка должно делать проект более безопасным для покупателя, на практике бывает иначе».

Основатель компании Good Wood Александр Дубовенко считает, что после первых опытов участники рынка от подрядов с эскроу откажутся: «Это никому не нужно, ни застройщикам, ни банкам. Крупные девелоперы будут заниматься проектами развития территорий».

А есть еще реальная угроза «потребительского шантажа» со стороны заказчика. Он может под разными предлогами затягивать подписания акта ввода, а без акта банк не вправе раскрыть эскроу-счет, и подрядчик не получит денег. «Нам приходилось сталкиваться с такими ситуациями, это действительно гигантская беда и огромная проблема для загородного рынка», – говорит руководитель «1-й Академии недвижимости» Дмитрий Новосельцев.

Банки знают об этой проблеме, но пока только подступаются к выработке каких-то компромиссных решений.