Обанкротилась компания «ЖНК-Девелопмент», застройщик коттеджного поселка «Омакульма-Аннино»
Теперь покупателям домов и участков предстоит защищать свои домовладения от притязаний банка.
Заявление о банкротстве застройщика было подано в мае 2024 года; в июне в компании введена процедура наблюдения (дело А56-43244/2024)). В октябре суд прекратил полномочия генерального директора «ЖНК-Девелопмент» Виолетты Басиной. В ноябре конкурсный управляющий Константин Коробов оспорил выплаты Виолетте Басиной в начале 2024 года в размере 6,5 млн рублей и потребовал перевести эти деньги в конкурсную массу. Следующее заседание состоится в январе 2025-го.
Инициировал банкротство банк «ДОМ.РФ», сумма задолженности – 757 млн рублей. Арбитраж признал банк залоговым кредитором. Залогом стали 105 участков, из них 18 – с постройками, и 20 жилых домов.
Строительство поселка «Омакульма-Аннино» в Ломоносовском районе было начато в 2019 году. Территория застройки (18 га) была разбита на 204 участка, наделы продавались с подрядом. Дома строились из заводских монолитных конструкций с утеплителем, по финской технологии. В 2020 году комплекс «Омакульма-Аннино» был аккредитован банком «ДОМ.РФ» по программе «ипотека для ИЖС». В январе 2021 года ГК «Омакульма» (Omakulma) заключила соглашение с банком «ДОМ.РФ» о проектном финансировании строительства жилого комплекса «Омакульма-Аннино». Кредитная линия была открыта на сумму 2,1 млрд рублей, сколько из них выбрано и израсходовано – неизвестно.
Также нет данных по количеству проданных домов; по сведениям из открытых источников, к началу строительства четвертой очереди (в прошлом году) было реализовано более 120 домовладений. Причем если на стартовой стадии проекта цена дома площадью/ около 170 кв. м с участком 6 соток составляла до 10 млн рублей (и платить можно было в рассрочку), то к середине 2022-го цена выросла до 30 млн рублей и выше.
По трем домовладениям есть решения судов о признании собственности за покупателями - участниками долевого строительства. Собственники через суд требовали снятия обременений: купленные ими участки одновременно значились как заложенные по договору ипотеки, заключенному между застройщиком и банком.
Дело будет рассматриваться по правилам «параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве» - то есть как о банкротстве застройщика многоквартирных домов.
Владельцам домов и участков в КП «Омакульма-Аннино» предстоит защищать свои права от притязаний банка.
Напомним: параллельно расследуется уголовное дело в отношении руководителей компании «ЦКС». Компания обещала гражданам построить дома на средства от льготной ипотеки; низкую ставку, чтобы привлечь покупателей, дополнительно субсидировал застройщик. Теперь банк «ДОМ.РФ» взыскивает долги с «ЦКС», а граждане остались без домов, но с кредитами. В деле насчитывается несколько десятков потерпевших.
На этом фоне заявления федеральных чиновников о благотворности проектного финансирования для загородного рынка звучат не вполне убедительно.
Мнение эксперта
Максим Бухаров, юрист практики разрешения споров компании Rightmark Group:
– Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу №А56-43244/2024 о банкротстве ООО «ЖНК-Девелопмент» установил, что к данной компании применимы нормы параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», регулирующие процедуру банкротства застройщиков. Это решение основано на том, что застройщик привлекал денежные средства граждан для строительства индивидуальных жилых домов в рамках малоэтажного жилого комплекса, что подпадает под действие федерального закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…».
Применение этих норм предоставляет гражданам, чьи средства использовались для строительства, приоритетную защиту. Их требования о передаче недвижимости или возврате средств включаются в отдельный реестр и удовлетворяются в первую очередь, что повышает вероятность получения компенсации. Однако результативность защиты их прав зависит от наличия активов должника и особенностей реализации конкурсного производства. Решение суда усиливает их позиции, но результативность защиты прав зависит, в частности, от экономической базы застройщика-банкрота и эффективности работы конкурсного управляющего.
Чтобы минимизировать риски, связанные с банкротством застройщика, гражданам следует проверять наличие у компании, помимо разрешений на строительство и проектной документации, активов и отсутствие значительного количества судебных разбирательств, а также выбирать проекты, зарегистрированные по правилам 214-ФЗ. Дополнительно важно использовать эскроу-счета, которые защищают средства участников долевого строительства до момента ввода объекта в эксплуатацию.
Кстати:
В 2019 году арбитраж Уральского округа вынес постановление № Ф09-3031/18 по делу А60-53689/2016. История касается проекта «Золотая горка» в Среднеуральске. На участке в 34 га планировали построить: 11 трехэтажных МКД, 130 коттеджей и 10 таунхаусов. Но проект был остановлен, началась процедура банкротства. В частности, оспаривались права покупателей на коттедж с участком.
Как было установлено судами, спорный объект находится на территории, на которой осуществлялся единый проект застройки поселка «Золотая горка», с общей жилищно-коммунальной инфраструктурой (инженерные сети, газоснабжение, водоснабжение, электроэнергия, канализация, дороги). Застройщик привлекал средства граждан по предварительным договорам в рассрочку, средства от покупателей квартир и коттеджей смешивались и шли, в том числе, на строительство инфраструктуры.
Суд решил, что в данном случае коттедж – не отдельный самостоятельный объект индивидуального жилищного строительства, а элемент единого по территории и инфраструктуре строительного объекта, и фактически покупатели коттеджей в финансово-экономическом плане являлись такими же дольщиками, как и приобретали квартир.
Арбитраж признал возможным и оправданным применение в деле о банкротстве компании «Золотая горка» к покупателям коттеджей правил об участии в долевом строительстве жилья.