Продажи готового жилья в Петербурге за год уменьшились на 23%
На вторичном рынке жилья Петербурга в 2024 году Росреестр зарегистрировал 93 773 сделки купли-продажи, в 2023-м – 115 714 договоров.
Цены на готовые квартиры, в отличие от новостроек, почти не растут, объем предложения во втором полугодии сократился. Максимальное количество вариантов было зафиксировано в сентябре-октябре. (См. табл. 1). Затем предложение начало понемногу уменьшаться.
Продажи, при фактическом отсутствии ипотеки, шли неровно, в среднем – по семь-восемь тысяч сделок в месяц. Но в конце года количество сделок начало плавно увеличиваться, и в декабре случился локальный рекорд: более 10 тысяч договоров купли-продажи. (См. табл. 2). По оценкам экспертов и участников, рынок адаптировался к новым условиям. Это важно: от стабильности на «вторичке» зависят, например, сделки «трейд-ин», то есть продажи в новостройках.
За год на вторичном рынке в Петербурге подорожали самые маленькие и самые большие квартиры.
Цена на студии подросла на 5,5%, на крупногабаритные квартиры из шести (и более) комнат – на 5,1%. Средний показатель по Петербургу – плюс 2% за год. Так себе утешение: с учетом реальной инфляции владельцы жилья не приобрели, а потеряли. В долларах потери еще больше – минус 10%.
Квадратный метр студии обойдется покупателю в 230,2 тысячи рублей, в однокомнатной – 211,6 тысяч (см. табл. 5). Эти два вида компактного жилья в совокупности занимают 37% предложения. (Год назад – 39%). Еще 27% экспозиции составляют двухкомнатные варианты. По данным агентства «Невский Простор», в январе 2025 года в Петербурге продается 6,2 тыс. «двушек»; многокомнатные представлены гораздо скромнее – всего 1,8 тыс. лотов.
Отметив также, что 41% предложения на вторичном рынке составляет так называемая «новая вторичка» – квартиры в домах, построенных после 2008 года. в 2020 году этот показатель составлял 28%.
Кстати: 15 лет назад, в январе 2010 года, квартиры в рублях на вторичном рынке стоили в 2,7 раза дешевле – около 74 тысяч за «квадрат». А вот в долларах – на 25% дороже: тогда петербургский квадратный метр соответствовал сумме в 2485 долларов.
Более подробные данные в динамике по месяцам, а также по типам домов и по районам доступны по ссылке. Цены приводятся по базе данных «Бюллетеня Недвижимости», без учета «элитки» и первых этажей.
Мнения экспертов
Сергей Козлов, директор отделения «Адвекс на Академической»:
– В конце года, примерно с середины октября, активность на вторичном рынке возросла, количество открываемых сделок увеличилось на 15-20%. И в январе спада не было. Предложения достаточно; 90% покупок происходит за наличный расчет. Рынок приспособился к ситуации. Какого-то существенного роста спроса мы пока не ожидаем. Доля встречных сделок (обмен с улучшением) составляет 20-30%.
Дмитрий Щегельский, генеральный директор АН «Бенуа»:
– На вторичном рынке жилья в Петербурге не менее 75% сделок - это встречные продажи-покупки, они совершаются, когда наступила необходимость. Количество объектов в рекламе действительно снизилось. Есть продавцы, которые снимают квартиры с продажи, потому что не могут получить желаемую цену, по нашей статистике, таких около 20%. Остальные продаются. Инвестиционных покупок жилых квартир я в 2024 году не встречал. Все сделки в нашем агентстве совершались покупателями чтобы жить. 90% сделок на вторичке в Петербурге происходит с торгом, в среднем на 3-5%.
Процентов 20% покупателей покупают сейчас, потому что их ожидания в снижении цены не оправдались, примерно столько же боятся обесценивания денег и при плановом закрытии депозита выходят на рынок недвижимости. Чем-то ситуация похожа с американской, где количество сделок снизилось из-за роста ставок по ипотеке, но, за счет снижающегося предложения, на рынке цены либо не растут, либо имеют небольшой рост.
Максим Ельцов, генеральный директор «ПИА «Недвижимость»:
– В январе на вторичном рынке предложение в спальных районах Петербурга, включая Мурино/Кудрово, впервые за многие недели выросло: плюс 1,1%. Прирост не сильный, но заметный. Серьезные выводы делать преждевременно. Пока осторожно предположим, что часть продавцов начинает возвращаться на рынок, адаптируясь к ситуации. Ставки запретительные, риски высокие, но с жилищным вопросом что-то делать надо. Спрос устойчивый. Но по-прежнему только на объекты с лучшими ценами, по сравнению с конкурентами. В декабре, по данным Росреестра, был рекордный (для прошлого года) объем сделок с готовым жильем в Петербурге. При этом количество сделок парадоксально увеличивалось по мере роста ипотечных ставок. За последние полгода рынок адаптировался к новым условиям.
