Куда качнется маятник: эксперты обсудили потенциал рынка жилой недвижимости в России
В Москве прошла конференция «Сила четырех» о потенциале рынка жилой недвижимости в России. Эксперты рассуждали о тенденциях рынка жилой недвижимости на ближайшие годы, доступности ипотеки и анализировали доходы и сбережения россиян.
На площадке РБК в Москве состоялась конференция о трендах и реальности рынка недвижимости «Сила четырех» (организатор – консалтинговая компания CORE.XP). NSP.RU посетила одну из сессий – «Емкость рынка жилой недвижимости: куда качнется маятник».
На московском и петербургском рынке первая половина 2024 года была рекордной с точки зрения продаж, но вторая – свела этот рекорд на нет и привела к общему падению, отметил руководитель дирекции «Недвижимость, строительство и девелопмент», старший вице-президент ВТБ Роман Антощенков. По его словам, сейчас наступает наиболее сложное время; девелоперы пробуют разные финансовые инструменты, но основной рычаг – рассрочки.
Однако по кредитной практике ВТБ доля квартир, приобретаемых в рассрочку, явно не достигает 40% (о таких показателях на рынке заявлял Центробанк): «Эту долю продаж мы видим в значительно меньшем объеме – около 20%, – заявил г-н Антощенков. – Покрытия по эскроу-счетам исторически оказались на минимуме, но все равно сохраняют достаточно высокий уровень – около 83%. То есть средняя стоимость заимствования корпоративных кредитов для девелоперов находится в среднем на уровне 10-11%, что пока нормально и доступно".
По оценкам экспертов, запуски новых проектов замедляются, и в общем по стране статистика такова, что обороты сокращаются; это приведет к тому, что в 2026 году спрос может начать превышать предложение. Из самых больших ожиданий – смягчение денежной политики и снижение ключевой ставки в частности (через год).
«Продажи строящегося жилья находятся на уровне 80-90%, никакого «затоваривания» на рынке нет, общая экспозиция предложения проектов уже снижается», – добавил вице-президент ВТБ, заметив, что если ранее в ипотеку продавалось порядка 60-70% квартир (а в некоторых сегментах до 90%), то сейчас доля таких продаж существенно снижается (падение на 38% за 2024 год). Доступность ипотеки при нынешних ставках существенно снизилась: некоторые семьи должны уже тратить ежемесячно до 80-90% дохода, чтобы внести платеж по ипотеке. При нынешней ключевой ставке спрос на рыночную ипотеку практически отсутствует. Семейная ипотека стала достаточно «волокитной» с точки зрения требований к ней, однако на данный момент это основной доступный инструмент.
«Если раньше процент одобрения ипотеки банками был близок к 90%, сейчас в некоторых банках 50-60%», – поделилась коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина. По ее словам, повышение первоначального взноса существенно ограничило возможности заемщиков. Наиболее стабильным регионом г-жа Тумайкина назвала Дальний Восток: по ее словам, средняя стоимость квартиры в регионе составляет 10-12 млн, а действие "дальневосточной ипотеки" под 2% позволяет двигать рынок далее.
В рамках сессии аналитикой о том, как изменились за последние три года доходы населения в Москве, Казани и Владивостоке поделился вице-президент, директор дивизиона «Корпоративные клиенты 360» Сбербанка Станислав Карташов. Так, в Москве были проанализированы зарплаты 6,3 млн жителей. Если доля москвичей с доходом ниже 60 тыс. рублей в месяц в 2022 году составляла 52%, то к концу 2024 таковых стало только 37%.А доля граждан с доходом от 200 тыс. до 400 тыс. руб. поднялась на 4 п.п. – до 9%.
В Казани проанализировали доходы 729 тыс. горожан: доля людей, получающих меньше 60 тыс. руб., снизилась с 80% до 63%; с доходом от 200 до 400 тыс. руб. – с 15 % до 7%. Во Владивостоке охватили 396 тыс. жителей. Так, доля горожан с нижней планкой доходности уменьшилась на 16% – до 50%; с высокой – повысилась за три года на 5 п.п. до 11%.
Любопытно, что средний объем крупных сбережений среди жителей Москвы, Казани и Владивостока (речь от трех до пяти млн рублей) за три года увеличился во всех этих регионах одинаково – на 2%.