Активность на загородном рынке Ленобласти в первые месяцы 2025 года сместилась на вторичный рынок
За январь-апрель 2025 года в Ленинградской области по договорам купли-продажи было реализовано почти 9 тысяч индивидуальных домов для постоянного проживания.
В областном Управлении Росреестра зарегистрировали 8998 продаж за четыре месяца – на 4,5% больше, чем за тот же период в прошлом году (8622 сделки). И на 10,4% больше, чем в 2023-м (8150 продаж по ДКП). В среднем на рынке граждане заключают от 2 до 2,5 тысяч сделок. В полтора раза больше, чем в новостройках, усердно опекаемых региональным и федеральным правительством.
Вполне активным выглядит и сегмент участков с назначением ИЖС, СНТ, ДНО или ЛПХ. За январь-апрель сменили владельцев 23,8 тысяч участков. Результат на 9-10% слабее, чем в прошлом и позапрошлом году (26,7 тысяч и 27,2 тысячи сделок соответственно). Но ни о каком кризисе спроса говорить не приходится, несмотря на приключения льготной ипотеки. Приобретенные участки раньше или позже будут также определены под застройку – по крайней мере, усилия правительства РФ и Росреестра по введению штрафов «за неосвоение» делают землю достаточно «горячим» активом. Просто держать «про запас» не получится - накладно.
Определенные проблемы есть в организованной застройке, в сегменте коттеджных поселков. По данным исследования, проведенного экспертами Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», за первый квартал девелоперы реализовали около 1,1 тысячи лотов - на 39% меньше, чем в четвертом квартале 2024-го и в два раза меньше, чем за тот же период год назад. 90% проданных лотов - участки без подряда.
Причины вроде бы на поверхности: дорогая ипотека, конкуренция с доходными депозитами за «живые» деньги; кроме того, загородная недвижимость не относится к объектам первой необходимости. Но все это не объясняет девелоперский провал на фоне относительного благополучия на загородной вторичке. Возможно, сказывается разница в ценах?
По данным КЦ «ПН», основная часть сделок с участками в коттеджных поселках – 33% – проходит в ценовом диапазоне от 300 до 500 тысяч рублей за сотку. Девелоперы и эксперты полагают, что пик спроса ориентирован на более скромные предложения – до 300 тысяч за сотку. «При этом прослеживается тенденция смещения спроса на более качественные и дорогие проекты в интересных локациях», – говорит директор КЦ «ПН» Светлана Московченко.
Опрошенные NSP застройщики и девелоперы такого смещения пока не отмечают. «Показатели первых четырех месяцев оказались самыми низкими за последние 15 лет, – комментирует руководитель «1-й Академии Недвижимости» Дмитрий Новосельцев. – Прогноз на ближайшее полугодие – сохранение тенденции низкого спроса. Те, у кого есть деньги, предпочитают их накапливать под 19-20 % годовых, те, у кого их нет ожидают снижения ключевой ставки. Отложенный спрос будет накапливаться».
Зато с другим выводом Светланы Московченко согласны и девелоперы, и риэлторы: «Готовые коттеджи уже стали привилегией вторичного рынка».
В отсутствие рыночной ипотеки на загородном рынке появляется схема рассрочки, на полгода-год. «Мы в апреле начали прокачивать эту историю, – рассказывает директор департамента загородной недвижимости АН «Этажи» Анна Вакула. – Из базы 3000 объектов по загородке 184 продавца готовы продать по рассрочке, уже прошло три сделки». Единичные сделки с использованием рассрочки проходили и в «Адвексе», подтверждает эксперт по загородной недвижимости «Адвекс. Центральное агентство» Ирина Королева.
Рассрочка ипотеку, конечно же, не заменит. На пике льготных программ, в июле 2024 года в Петербурге и области было выдано около 2,5 тысяч кредитов на ИЖС. В марте 2025-го – 288 кредитов.
Рассрочка на загородном рынке – пока не столько реальный инструмент продаж, сколько сигнал о том, что участники рынка адаптируются, ищут, перебирают варианты.
И еще один важный сигнал. За квартал средние цены предложения в коттеджных поселках пошли вниз. В эконом-классе средняя стоимость коттеджа снизилась с 13 до 9 млн рублей (на 48%!), в комфорт-классе – с 19,7 до 17,8 млн рублей (минус 10,6%); в бизнес-классе с 38 млн до 34,9 млн рублей (минус 9%). Не стоит абсолютизировать эти цифры: выборка относительно небольшая. Но, вероятно, конкуренция между застройщиками и вторичкой еще принесет немало сюпризов.
Мнения девелопера
Алексей Баринов, руководитель направления коттеджные поселки компании «ФАКТ.»:
– Первый квартал 2025 года по нашим наблюдениям и по нашим сделкам был очень слабый. Наверное, можно усомниться в том, что основной объем сделок с участками происходит в ценовом диапазоне от 300 до 500 тысяч рублей за сотку. Если анализировать данные других агрегаторов, то у них бОльшая часть проданных лотов – до 2-3 млн рублей, то есть со средней ценой ниже 300 тысяч за сотку. Эксперты КЦ «ПН» отмечают, что спрос сместился в сторону более качественных проектов. Хотелось бы с этим согласиться, но пока не могу – мы еще не видим такой тенденции, бОльшим спросом пользуются недорогие предложения. Еще из особенностей первого квартала: отмечу, что готовые дома, участки с подрядом в первом квартале практически стояли без продаж, не пользовались спросом. Несмотря на скидки и снижение стоимости. Сейчас продажа готовых объектов в основном происходит на вторичном рынке.
