Апартаменты на перепутье: кто управляет будущим — рынок или регулятор?

Мероприятие собрало более 60 участников рынка недвижимости: девелоперов, операторов, инвесторов, аналитиков и брокеров обсудили, где границы власти в апарт-отелях.

Дискуссия была построена в формате баттла между двумя подходами к управлению апартаментами: централизованным (полностью переданным оператору) и гибридным (предполагающим вариативность в управлении со стороны собственника). Участники не стремились выявить победителя, а обсуждали особенности и искали аргументы, и точки роста в каждой из моделей.

Модераторами выступили Марина Павлюкевич, председатель комитета по гостиничной недвижимости НП РГУД, генеральный директор PLG и Наталия Черейская, директор по развитию НП РГУД. Наталия Черейская обозначила контекст и вызовы рынка: «Мы обсуждаем не «кто прав», а «что работает», — подчеркнула модератор. — Особенно важно говорить об этом сейчас — на фоне изменений регулирования и трансформации потребностей инвесторов».

В рамках мероприятия прозвучали ключевые тезисы, затронувшие как последствия нового закона о местах размещения, так и влияние разных моделей управления на доходность, прозрачность и устойчивость проектов.

Обзор текущей ситуации на рынке апартаментов представила Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group). По ее данным, в первом квартале 2025 года на рынке Петербурга в реализации находилось 84 объекта, суммарный объем предложения составил около 6,6 тыс. юнитов. 69% предложения приходилось на сервисные апартаменты, при этом их доля в структуре спроса стабильно удерживается на уровне 65–67%.

Основной интерес наблюдается к студиям и объектам в спальных районах. Средняя цена предложения продолжает расти и на апрель 2025 года достигла 338 тыс. рублей за кв. м. На рынке также отмечается преобладание гибридной модели управления: 88% реализуемых объектов функционируют по гибридному принципу, 12% — по централизованному.

Затем началось обсуждение-баттл, в котором с аргументами выступили представители обеих сторон.
За централизованную модель управления выступили: 

• Константин Сторожев, генеральный директор VALO Hospitality, 
• Виктория Долголевец, операционный директор сети апарт-отелей Vertical, 
• Светлана Кузьменко, руководитель проекта «Лайф Апарт Октябрьская», 
• Алексей Макаров, генеральный директор УК «Станция». 

Гибридную модель защищали: 

• Виктория Левина, коммерческий директор PLG, 
• Наталья Гончарова, заместитель коммерческого директора YES, 
• Алина Родичева, руководитель отдела прямых продаж проектов Санкт-Петербурга и Москвы GloraX. 

На первый вопрос баттла — «Какой формат управления останется после 1 сентября и почему?» — спикеры обозначили противоположные, но обоснованные позиции.

Константин Сторожев (VALO Hospitality) подчеркнул, что централизованное управление — это не просто эффективная бизнес-модель, а ответ государству на его стратегию регулирования рынка. Он отметил: инвесторы, выбирающие централизованную схему, получают меньше рисков, большую легитимность и соответствие государственной градостроительной политике. С его точки зрения, разнородные цели собственников в гибридных схемах приводят к конфликтам интересов, снижению управляемости и потере качества сервиса. «Инвестиции — это про сохранение, а не про спекуляцию», — заключил он.

Виктория Левина (PLG), в свою очередь, заявила, что рынок уже «проголосовал» за гибрид — более 80% собственников выбирают самостоятельные или частично делегированные стратегии. Она напомнила, что апартаменты — это частная собственность, и принудительный переход в централизованную модель невозможен без серьезного конфликта интересов. По ее словам, главная сила гибридного формата — в возможности адаптации: собственник может менять стратегию в зависимости от жизненных обстоятельств. При этом Виктория отметила, что жесткое регулирование, вероятно, затронет прежде всего «серую зону» рынка, но полностью исключить гибридные схемы невозможно.

Следующий тезис дискуссии касался влияния нового законодательства о местах размещения на модели управления – действительно ли новый закон о местах размещения направлен на усиление централизованного подхода в управлении?

Светлана Кузьменко (проект «Лайф Апарт Октябрьская») отметила, что государственное регулирование уже фактически вступает в силу: застройщики получают предписания от надзорных органов с требованием подтвердить статус гостиницы через проектную документацию, классификацию и наличие профессионального оператора. По ее словам, только централизованное управление может соответствовать этим критериям. При этом гибридная модель противоречит самой сути гостиничного продукта: управление, эксплуатация и сервисы должны быть сосредоточены в одних руках. «Либо ты гостиница, либо нет — и инвестор должен понимать, куда он вкладывает средства», — резюмировала она.

Наталья Гончарова (YES) согласилась с тем, что закон ужесточает правила игры, но видит в этом и возможности. Она подчеркнула, что новая нормативная база поможет управляющим компаниям выстраивать более цивилизованный рынок. Часть собственников, по ее мнению, действительно уйдет из отельного сегмента в долгосрочную аренду, что повысит прозрачность и управляемость. Она также подчеркнула, что сегмент долгосрочной аренды в Петербурге остается жизнеспособным и перспективным, а управляющие компании уже готовят программы, чтобы помочь собственникам адаптироваться.

Третьим важным вопросом стало обсуждение последствий появления профессионального отельного оператора для собственников, ранее управлявших апартаментами самостоятельно.

Алина Родичева (GloraX) выразила опасения инвесторов по поводу потери свободы выбора в централизованном формате. По ее мнению, жесткое закрепление оператора может привести к снижению качества сервиса, особенно при отсутствии конкуренции. Она подчеркнула важность выбора: покупатель должен сам определять, хочет ли он сдавать юнит самостоятельно, передавать в управление или использовать для собственного проживания. Инвестору важно предоставить такой выбор, заранее структурируя проекты с понятным разделением гостиничных и жилых блоков.

Алексей Макаров (УК «Станция»), как представитель классического отельного бизнеса, напротив, отметил, что самостоятельная сдача апартаментов без профессионального управления часто нарушает требования безопасности, снижает сервис и влечёт высокие риски как для гостей, так и для всего проекта. Он сравнил централизованное управление с управлением паевыми фондами — стабильным и прогнозируемым — и напомнил, что высокая доходность вне управления зачастую достигается за счет уклонения от налогов или отказа от базового сервиса. «Если вы хотите быть отелем — соблюдайте отельные стандарты. Если нет — тогда вы в сегменте долгосрочной аренды», — резюмировал он.

В финальном блоке участники дискуссии попытались ответить на один из самых принципиальных вопросов: «Что нужно рынку сегодня?».

Сторонники гибридной модели отметили необходимость гибкости и прозрачности в коммуникации между застройщиками, управляющими компаниями и инвесторами. Основной запрос рынка — в честной структуре: покупатель должен с самого начала понимать, что именно он приобретает — гостиничный номер, доходную недвижимость или нежилое помещение под аренду. Участники подчеркнули, что сохранить доверие и стабильность можно только через осознанный выбор, в котором инвестору остаётся право управлять своей собственностью, пусть и в рамках понятных правил.

Сторонники централизованного управления акцентировали внимание на том, что рынок нуждается не столько в вариативности, сколько в единых стандартах. Централизованная модель позволяет формировать устойчивый, безопасный и предсказуемый продукт. Они подчеркнули, что любые отклонения от единого управления снижают сервис, мешают масштабированию, приводят к внутренним конфликтам и подрывают доверие со стороны гостей. При этом была высказана идея о более тесном партнерстве между управляющими компаниями и инвесторами — как в финансовом участии, так и в разделении ответственности за результат.

Виктория Долголевец (Vertical) добавила, что ключевая проблема сегодняшнего рынка — в недостаточной прозрачности на старте продаж. По её словам, многие девелоперы изначально не доносят до инвесторов полную информацию о возможностях и рисках использования помещений. Именно честность и открытость при позиционировании продукта помогут сохранить доверие, а дальнейшие шаги государства — если они будут направлены не только на запреты, но и на поддержку управляющих компаний, — могут создать условия для устойчивого развития гостиничного сегмента.

При этом на протяжении всей дискуссии участникам из зала предлагалось голосовать за одну из моделей управления. И, несмотря на рыночную статистику, демонстрирующую доминирование гибридного подхода, финальное голосование зала отдало победу централизованной модели. Это еще раз подчеркнуло важность профессионального управления и стремление рынка к предсказуемости, ответственности и единым стандартам в новых условиях регулирования.