Екатерина Гуленкова: «В петербургском законе о КРТ не прописан порядок предоставления жилья взамен изымаемого»

Петербургский закон о КРТ и протесты против него иногда вызывают вполне искреннее недоумение: почему люди не хотят переехать из хрущевок в новые дома? 

– Давайте напомню коротко, о чем мы говорим. В конце декабря 2020 года приняты федеральные нормы комплексного развития территорий (КРТ). Это были поправки в Градостроительный кодекс. Новеллы тогда прошли без резонанса, ведь предполагалось, что будут региональные законы о КРТ и там пропишут права собственников.  Протест, в том числе в Петербурге, начался только тогда, когда начали появляться вот эти региональные законы. 

Иск против петербургского закона о КРТ, принятого в июне 2022 года, – это коллективный административный иск от собственников жилищных помещений. У нас порядка 600 истцов.  Мы ссылаемся на то, что в петербургском законе не прописан порядок предоставления жилья взамен изымаемого. Пока его нет, споры о расселении в пределах квартала / района / города касаются тех, у кого квартира в соцнайме.

В Жилищном кодексе РФ прописано: "По заявлению собственника жилого помещения ему предоставляется взамен освобождаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение». Это не обеспечивает права на альтернативное жилье?

 – В отличие от московской реновации, в петербургском законе о КРТ нет никаких правил, например, что собственнику надо предложить несколько вариантов альтернативного жилья на выбор. На практике мы рискуем получить ситуацию, при которой если тебе не нравится квартира, которую тебе предложил застройщик, тебе выдают компенсацию. 

Что с оценкой денежной компенсации за изымаемую квартиру?

– По закону оценку должны проводить независимые оценщики, но оплачивает их работу застройщик. Мы видим тут риски. Еще важно, что собственник изымаемой квартиры не может заранее узнать сколько денег ему предложат за его жилье. Он увидит сумму в договоре о выкупе жилого помещения, т.е. после того, как будет принято решение о КРТ. Получается, что люди должны принять решение об участии или неучастии в этой программе, не зная, сколько денег им полагается. 

Конечно, возможность отстоять свои права остается. Если собственник квартиры считает сумму компенсации заниженной, то он может оплатить альтернативную оценку и идти в суд. На практике суды часто увеличивают суммы на 10%, может, 15%. Но не у всех жителей есть для этого достаточно ресурсов и свободных денег на юристов и экспертов.

Вы отдельно подчеркиваете нарушение прав "ипотечников". 

–  В Федеральном Законе "Об ипотеке..." урегулирована ситуация, при которой  собственник квартиры, изымаемой в рамках КРТ жилой застройки, получает жилье взамен изымаемого. Это прописано в статье 41.1. Но что делать, если владелец получил денежную компенсацию, а не недвижимость? 

Этот вопрос не урегулирован. Из этого мы делаем вывод, что, когда владелец получает компенсацию, действует статья 41 Закона об ипотеке и изъятие жилья является основанием для досрочного истребования ипотечного кредита, а сумма компенсации идет в первую очередь на его погашение. То есть вот я спокойно живу в "хрущевке", у меня ипотека под 8%, я плачу ее. Но если мой дом попадает в КРТ, то из компенсации, которая мне положена, погасят сначала мой долг по ипотеке. Мне отдадут то, что осталось. И новую ипотеку под такой процент я не возьму. 

Правда ли, что под снос могут попасть не только "хрущевки". Как так получается? 

– Это, на наш взгляд, следует из пункта 14.3 Закона "О Градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге". Там написано, что в границы КРТ «могут быть включены иные земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, если такие земельные участки расположены в границах элемента планировочной структуры». 

Мы полагаем, что это может трактоваться, как возможность сноса всех домов, попавших в зону комплексного развития территорий. Например, есть квартал, ограниченный четырьмя улицами. Там стоят "хрущевки", "брежневки", какие-то коммерческие постройки. Из-за "хрущевок" он попадает в КРТ. Мы не видим ограничений, запрещающих сносить "брежневки", кирпичные дома, как бы безумно это ни звучало, совсем новые дома, например, 2010-х годов. Не думаю, что на практике дойдет до их сноса, но сейчас, по нашему мнению, закон этому не препятствует.

 Мы считаем, что сложность может возникнуть и в том случае, если будет сноситься только часть домов в квартале. Представим ситуацию, когда половина домов проводит собрания и выходит из программы КРТ. Застройщик все равно может продолжать строить, в квартале половина домов останется "хрущевками2, а половина – новостройками.  Это огромные нагрузки на существующие инженерные системы, и ни о какой комплексности здесь уже говорить нельзя.

Можно ли доработать закон, чтобы программа КРТ была комфортна для всех участников?

–  Сутью закона является принудительное изъятие собственности у граждан для того, чтобы можно было освободить земельный участок. Даже если предложены хорошие условия и проведено честное голосование и большинство высказалось за КРТ – все равно закон бьет по тем людям, которые никуда переезжать не хотят.  

На какой стадии сейчас разбирательство? 

–  Рассмотрение нашего дела прекратили в связи с «заморозкой» закона о КРТ. Дело дошло до Верховного суда, но там тоже решили, что пока закон «заморожен», рассматривать иск нельзя. Теперь, когда  все говорят о том, что мораторий на КРТ не будет продлен, мы просто будем собирать новый иск, от всех истцов. Все на связи, у нас есть контакты. Новый иск будет подаваться исходя из новой редакции петербургского закона о КРТ. Но судя по тому, какие правки были внесены в федеральный закон, судя по публичным заявлениям, для собственников ничего не поменялось.