Симбиоз жилья и коммерции: какие нежилые помещения в жилых домах можно использовать в коммерческих целях, опрос экспертов

— Параметры помещений и их принадлежность к общедомовому или продаваемому имуществу определяются на этапе проектирования. К общедомовому имуществу относятся, например, коридоры, колясочные, диспетчерское помещение, подвалы, где расположено инженерное оборудование. Эти объекты ни в каких случаях не могут быть проданы или сданы в аренду. Продаваемые помещения, в числе которых квартиры, коммерция, кладовки и места в паркингах, получают отдельный кадастровый номер, что позволяет оформить на них индивидуальное право собственности.

При проектировании могут допускаться ошибки, например, когда кладовые не выделяют из общедомового имущества. В этом случае их уже нельзя продать. Сдать такие помещения в аренду тоже проблематично, так как для этого требуется согласие общего собрания собственников жилья. Но на практике, если в доме несколько сотен квартир, набрать требуемое число голосов «за» очень сложно, и в итоге таким имуществом не может пользоваться никто.

Если бизнес-модель подразумевает сохранение коммерческих площадей в собственности застройщика, он может учитывать мнение жителей при подборе арендаторов. Например, отвести специальное помещение под частные детский сад или школу, если это направление востребовано в данной локации.

Однако для большинства застройщиков сдача в аренду — непрофильный бизнес, и они продают все или большинство коммерческих помещений в своих проектах. Подбором арендаторов впоследствии занимаются собственники этих объектов с учетом спроса на тот или иной тип услуг в квартале или районе. В зависимости от локации и характеристик помещения некоторые из них сдаются практически сразу, как только в дом въезжают первые новоселы. Другие помещения могут долго искать своих арендаторов, особенно если квартал еще в стадии развития, например, к нему только строится дорога.

В жилых домах обычно подразумевается только размещение сервисов «шаговой доступности». Сложно себе представить на первом этаже огромный спортивный центр с бассейном, скалодромом или же гипермаркет. У таких объектов специфическая транспортная нагрузка, и им нужны увеличенные инженерные мощности. В жилом доме можно увидеть небольшие магазины по типу супермаркетов, аптеки, пункты выдачи, салоны красоты, кофейни и булочные — то, чем жители пользуются каждый день и для чего не требуются значительные площади.

Еще один важный момент — время работы коммерческих предприятий. При нахождении в жилом доме желательно, чтобы они закрывались в 22:00 и не мешали людям отдыхать.

Во всех остальных случаях бизнес сам определяет, какой коммерческий функционал будет востребован в этой локации. 

Юлия Симеониди, 
директор Группы управляющих компаний «Мы.Сервис» (ранее — «Пионер-Сервис»):  
— Поскольку сейчас есть тенденция к живому очному взаимодействию собственников, успешная концепция жилого комплекса зависит от продуманного функционала помещений, расположенных в нем. Разнообразие таких зон улучшает атмосферу, создает естественные поводы для общения соседей и положительно сказывается на качестве проживания в доме, что повышает его привлекательность для потенциальных покупателей. Поэтому застройщики, как правило, стараются предусмотреть в ЖК спортзал, аптеку, кафе, салон красоты и т. п. Однако стоит учитывать, что в процессе эксплуатации собственник коммерческого помещения может изменить планы. Управляющая компания в этом случае никак не может повлиять на ситуацию.  

Дополнительно повысить уровень комфорта жителей можно за счет наличия в ЖК детских клубов, колясочных, зон отдыха для взрослых, коворкингов и т. п. При проектировании таких пространств важно, чтобы они являлись общедомовыми помещениями с определенным назначением. Кроме того, нужно учитывать, что дальнейшее поддержание заявленной концепции жилого комплекса может осуществлять управляющая компания с соответствующим уровнем квалификации и возможностями для обслуживания такого общедомового имущества. Поэтому для успешной реализации проекта застройщику важно взаимодействовать с УК, начиная с разработки концепции. Это позволяет заранее оценить возможные затраты на содержание общедомовых помещений и проинформировать будущих покупателей о размерах таких расходов — исходя из оснащения жилого комплекса и качества предоставляемого сервиса по управлению домом. 

— Функциональное назначение помещений в многоквартирном доме не определяется управляющей компанией; оно изначально закреплено в технической документации объекта. Важно разграничивать понятия «нежилое помещение» и «общедомовое имущество». Например, подвальные площади могут быть полностью отнесены к общедомовому имуществу либо частично находиться в частной собственности, как в случае с обустроенными кладовыми, — вне зависимости от прохождения через них инженерных коммуникаций.

В современных домах коммерческая эксплуатация нежилых помещений, в которых расположены элементы инженерной инфраструктуры дома, невозможна.

В теории часть общедомового имущества можно перевести в нежилое помещение (например, тамбуры межквартирных холлов). Однако на практике реализация этого затруднена, поскольку требуется единогласное решение всех собственников помещений в доме, то есть 100% голосов (плюс положительное заключение экспертов).

Управляющая компания как эксплуатирующая организация не участвует в формировании коммерческой политики застройщика и не влияет на деятельность собственников нежилых помещений. Размещение предприятий торговли, в том числе реализующих алкогольную продукцию, или питейных заведений регламентируется законодательством. При соблюдении установленных нормативов (например, дистанции в 100 метров от детских и спортивных площадок) претензии к таким объектам отсутствуют.

Вместе с тем по опыту эксплуатации ЖК у жителей есть устойчивое негативное восприятие расположенных в доме заведений общепита, кальянных и ночных клубов. Даже при формальном соответствии таких объектов всем санитарным и строительным нормам (СНиПов) жалобы от жителей, связывающих деятельность этих заведений с нарушениями правил содержания имущества и ухудшением условий проживания, поступают регулярно. 

— В последние годы рынок встроенных коммерческих помещений в жилых комплексах Петербурга и Ленобласти активно развивается. Особенно заметен рост интереса со стороны частных инвесторов: в условиях повышения арендных ставок такие объекты становятся привлекательным инструментом вложений. При грамотном выборе локации, функционала и технических параметров срок окупаемости коммерческих помещений может составлять до 10–15 лет.

Большинство покупателей встроенных коммерческих помещений — частные инвесторы. Поэтому девелопер на этапе реализации проекта не всегда может определить, кто станет конечным арендатором конкретной встройки. Однако при проектировании ЖК застройщики предусматривают функциональное назначение помещений. Как правило, это социально ориентированные форматы: аптеки, магазины шаговой доступности, кафе, пекарни, детские центры. Такие объекты повышают комфорт жителей и способствуют развитию инфраструктуры района.

В целом рынок коммерческих помещений развивается в сторону функциональности и удобства для жителей: востребованы именно те сервисы, которые органично вписываются в жилую среду и не создают дополнительной нагрузки на соседние помещения.