Михаил Голубев: «Лисий Нос в центре инвестиционного развития»

–  Есть некоторая диспропорция между масштабом, стоимостью заявленных проектов и реальными темпами развития этой части Приморского и соседнего Курортного районов. Или это не так?  
– Сценарии освоения береговых территорий на севере Петербурга стали появляться еще в начале 1990-х. В последнее десятилетие они оформились в идею полицентричной модели развития города, синхронизированной с пространственным и социально-экономическим развитием. 
В 2017 году, после форсайта Агентства стратегических инициатив «Образ будущего Санкт-Петербург – 2035» было предложено даже новое административно-пространственное деление. В его рамках часть города от стадиона «Зенит» до Смолячково предложили объединить в так называемый Северный водный фронт. И в эту концепцию укладывались и крупные, и небольшие инвестиционные проекты. Следующий шаг – мастер-план развития территорий. 
У тех, кто отвечал за градостроительное развитие, всегда было понимание, что это уникальная прибрежная часть города. Сейчас страна входит в новый цикл, сопряженный со сменой смыслов, экономической структуры и управленческой элиты. И, возможно, сейчас Лисий Нос, расположенный в треугольнике между деловым центром, яхтенным кластером и новым аэропортом Газпрома – самый инвестиционно привлекательный муниципалитет страны. Но мастер-плана, хотя бы для части территории, так и нет, а она у нас (я переехал в Лисий Нос еще в конце 1990-х) сложная. 

– Почему? 
– Она большая, значительную ее часть занимают особо охраняемые природные территории: береговые линии, городские леса. Кроме того, муниципалитеты Лахта-Ольгино, Лисий Нос «разрезаны» железной дорогой, Приморским шоссе. Все малоэтажные поселения, которые находятся внутри КАД, имеют ограниченные земельные ресурсы для развития. 
Именно здесь важно иметь правильный мастер-план, определяющий плотность и высотность застройки, баланс функциональных зон, нагрузку на природные объекты, развитие инфраструктуры, общественного транспорта, связанность с другими районами. Нужна точка сборки разных интересов, включая интересы местных жителей.  
Малоэтажная концепция открывает возможности для достижения национальных целей в сохранении населения, укрепления здоровья, поддержки семьи. Возможность иметь дом с участком в мегаполисе – жилье для многодетных семей, где достаточно пространства и каждый ребенок имеет свою комнату, – главный аргумент для улучшения демографии и в конкуренции за человеческий капитал. Эта концепция органично вписывается в местный природный ландшафт с пляжами и экотропами, в культурное наследие, в местную идентичность (первые дачи здесь появились в 1895 году, когда была построена железнодорожная ветка на Сестрорецк).  
Как все это бьется с намерением привозить сюда 1,3 млн туристов, построив крупнейшую в Европе марину, отели с бассейнами и кортами, ночные клубы и деловой центр вокруг будущего транспортно-пересадочного узла, сказать трудно. В городе восемь месяцев в году холодно. Я живу на берегу Финского залива и точно знаю, что никакой здесь не курорт. Но строительство яхт-клуба и школы яхтенного спорта уже началось, и его ведут серьезные профессионалы, работавшие с «Лахта-центром».  

– То есть мы видим совместный проект государства и крупного бизнеса с большим количеством туристической инфраструктуры, которая выглядит очень luxury. Видимо, предстоит как-то встроиться в эту новую логику развития территории и нашей жизни…  
– Чтобы понять, для кого и под какие экономические реалии все это создается, надо проводить исследования. Тогда можно ответить и на более прикладные вопросы. Напомню: по соседству, в Курортном районе существует проект намыва на 500 га. Это здорово, если у города имеются такие градостроительные возможности. Но есть огромные территории внутри города в «сером поясе» и морском порту – живописные, с каналами, на взморье. При этом в экономике происходят структурные изменения. Деньги очень дорогие, вероятность, что их хватит на все, неочевидна. И я пока не вижу, где эти глобальные представительские проекты пересекаются с интересами обычных людей. Что город яхт даст жителям Лисьего Носа, кроме того, что лебеди совсем улетят?  

Мой проект в новой версии «Прибрежный Квартал 2.0» настроен на горожанина, которому хочется комфортной жизни на природе с городской инфраструктурой. Там, где гнездятся птицы, растут дубы, чистый воздух и нет пробок. 
При этом Приморский район готовится стать районом-миллионником. И, возможно, Лисий Нос ждет судьба Юнтолово. Помните, какой это был красивый, классный малоэтажный проект? А потом в Генплане откуда-то появились двадцатиэтажные дома, потребовавшие метро, много школ и дорог, на которые никто в таких объемах не закладывался.  

– С другой стороны, проект морского курорта может дать Лисьему Носу ту инфраструктуру, которой пока нет из-за низкой плотности населения: загородные гостиницы, спортивные клубы, рестораны, частная медицина. 
– Да, на мой вопрос в КГА касательно обеспеченности инфраструктурой ответили, что считают в среднем по Приморскому району с населением 700 000 человек. И по нормативам (РНГП) получается вполне приемлемо, но Лисий Нос – по многим параметрам отдельное поселение, а не район Каменки или Черной речки. У Лисьего Носа все есть: школа и садик, почта, поликлиника, библиотека, стадион, храм. Хотелось, чтобы качество образования в школе было выше – по расчетам урбанистов, это добавляет 10–15% к стоимости недвижимости. Обеспеченные местные жители отдают в школу детей и посещают местные магазины, хотя на транспорте за 10–15 минут можно доехать до «Азбуки вкуса» в Ольгино, до бассейна или тренажерного зала, до пляжей Сестрорецка. 
В самом муниципалитете сервисной инфраструктуры, конечно, недостаточно. С другой стороны, при наличии мастер-плана и объединенных усилий местных сообществ и администрации можно было бы делать шаги к созданию красивого и гармоничного поселения, каким его задумывал Стенбок-Фермор в форме города-сада. 

Вообще, малоэтажная городская среда – дело малого бизнеса. Вместо этого он занят преодолением административных барьеров. Например, я пытался получить под развитие аварийный кинотеатр «Чайка», обращался с предложениями в Комитет по инвестициям. Но его передали на баланс муниципалитета, который мучается с ним сейчас. 
Администрации проще иметь дело с крупным бизнесом, чем заниматься urban planning и smart growth, создавая условия для «малышей». Отсюда же и проблемы с малоэтажной застройкой – крупным девелоперам она не очень интересна. И здесь мы попадаем в замкнутый круг, потому что малоэтажным районам тоже нужны сети, дороги, школы, а малому бизнесу это одному не потянуть, и с ним по этой теме никто не взаимодействует. 
Для таких поселений, как Лисий Нос, может стать рабочей идея небольших – на 5-10 га – проектов комплексного развития территории (КРТ), куда малый бизнес зайдет на понятных и посильных для него условиях по внедрению в инфраструктуру, разделению затрат. 
Малоэтажная застройка – это сложная низкомаржинальная индустрия строительства жилья. Функции Застройщика для малоэтажных жилых комплексов сопряжены с большими рисками, особенно сегодня, так как горизонты планирования очень короткие, а неопределенности возникают последние годы постоянно. Затраты на инженерную инфраструктуру и благоустройство сравнимы с многоэтажными комплексами, а плотность жилья в разы меньше. Государству в градостроительной малоэтажной повестке очень сложно управляться с тысячами малых застройщиков и инвесторов.
Я считаю, в каждом регионе необходимо создать комиссии с участием органов власти по развитию малоэтажного, в том числе индивидуального строительства. В их работе главное внимание стоит уделить помощи «малоэтажникам» в нахождении баланса градостроительных возможностей в освоении участков и территорий с эффективными экономическими моделями и мерами поддержки в осуществлении проектов. Цель – рост профессионализма и количества малых застройщиков, появление просторного комфортного жилья, создание действительно гармоничной городской среды и качественной инфраструктуры для жизни людей.
Сегодня более 2/3 от общего количества жилья в стране, почти 70 млн. кв.м  – это малоэтажное, в том числе индивидуальное строительство, которое возводится частным сектором и малым строительным бизнесом фактически БЕЗ государственной поддержки. Тут огромные возможности для роста индустрии. Как преодолеть «удаленность» от малоэтажного сообщества и неграмотность функционеров, а также сопротивление лоббистов крупного бизнеса в улучшении условий для развития малоэтажного строительства, для равноправной конкуренции бизнеса, в развитии многообразия городского развития, пока не очень понятно.    

– В малоэтажном проекте можно реализовать концепцию 15-минутного города?  
– Я был увлечен этой идеей нового урбанизма. Но пришел к выводу, что этот метод России пока не очень подходит. У нас другие правовые нормы в сфере градостроительства и землепользования, много ограничений на подключение к сетям и частное ими владение, например, неопределенности с розетками для электромобилей, процветает потребительский экстремизм в малоэтажке и т.п. 
В ЖКХ только недавно появилось понятие малоэтажного жилого комплекса – с точки зрения баланса общего и частного имущества, поэтому экономика будущего управления комплексом собирается с трудом. Принятие Законопроекта №155842-8 явно затянулось с 2022 года, вокруг него нагнетается совсем ненужная напряженность.  
Отдельная история с добрососедством – российскому домовладельцу редко удается воспринимать общественную собственность как свою. Во второй очереди мы новый урбанизм «подрезали», вернув ее к российской действительности.  

– Как продвигается ваш проект? 
– Концепция второй очереди утверждена, решен вопрос с межеванием территории. Мы уже построили на собственные средства инженерную инфраструктуру: сделали 300 метров дороги с магистральной канализацией и водопроводом. Решаем правовые и организационные вопросы с ПАО «Россети Ленэнерго». В первой очереди они подключали заявителей к сетям без согласования с инвестором, а во второй – лишили оплаченной мощности из-за того, что мы перемежевали участки для выделения технологических коридоров, по которым они же и могут тянуть сети и подключать новых заявителей. Вот вам и инвестиционный климат для малого бизнеса! Готовимся обратиться в Региональный инвестиционный стандарт и прокуратуру. 
Одновременно мы отреагировали на новые запросы людей к малоэтажному жилью. Раньше все хотели побольше метров. Сегодня даже обеспеченные граждане понимают, что 200–300 кв. м – это дорого, в том числе и в обслуживании, и дети рано или поздно съезжают. К тому же нет смысла сидеть в этом доме, когда есть и участок, а за ним – лес, в котором растут лисички, пляж, залив и ты в городе с разнообразными возможностями. Быть богатым в том смысле, как это понимали в «девяностые», уже не модно. 

Надо искать новую стыковку покупательских ожиданий, потребительских характеристик жилья, требований к качеству жизни. В «Прибрежном Квартале» можно купить дом с участком, подключенный к городским сетям, 100-120 кв.м (минимум 3-4 спальни) – по цене двух-трехкомнатной квартиры бизнес-класса. Он так устроен, что можно комфортно жить на первом этаже с озелененным патио с террасой, и спокойно делать ремонт на втором этаже и в мезонине, когда будут возможности. Мы продумали технологию и алгоритм достройки собственником своего дома в удобное время и на свой вкус, даже лестницы на второй этаж синхронизированы с такой достройкой. Мы изучили процессы, как люди «доводили до ума» свои дома в эти последние пять лет, как они переезжали жить на природу. Необходимо упростить, удешевить и ускорить этом процесс без потери качества. И домостроение подстраивается под это. Мы строим все-таки дома, а не квартиры, тут более тонкие настройки. Около 70 домов во второй очереди будут построены в такой концепции.
Но всегда остается прослойка людей, предъявляющая более высокие требования к недвижимости, особенно в таком месте, как Лисий Нос. Они готовы платить не только за дополнительный объем и качество, но и за отдельные дорогостоящие позиции – например, за установку лифта в частном доме, сад или бассейн на крыше. Для них есть отдельные программы на территории Квартала в местах действительно премиальных по своим характеристикам. Осталось еще несколько построенных домов в первой очереди! Это наш «золотой запас», уникальные объекты в концепции нового урбанизма, его планируем распродавать в спокойном режиме, так как такое жилье уже строить не планируется.  

– У вас в проекте есть блокированная жилая застройка. И мировая практика говорит, что таунхаусы – идеальный малоэтажный формат для города. Но для Петербурга это не очень близкая история почему-то.  
– В том виде, в каком они сформировали облик викторианской Англии, таунхаусы нам действительно не очень подходят. С точки зрения городской среды, бесконечные ряды «террас» (блокированных домов) – довольно унылое зрелище. И, будем честны, нет уже той экономической и социальной реальности, которая их породила. Я бы не стал застраивать микрорайоны и пригороды теми же многоэтажками, только развернутыми горизонтально. Мы в «Прибрежном Квартале» работаем с блокированной застройкой, чтобы максимально использовать инвестиционную ценность Лисьего Носа, вкладываемся в дизайн-код, в цветовые и стилистические решения. Моделируем городское развитие в его максимальном многообразии, придерживаясь лучших петербургских традиций. Мы хотим уйти от однообразия и одновременно не допустить эстетического хаоса. Это довольно тонкая грань. Креативность решений фактически формирует настоящий АРТ-КВАРТАЛ. Поэтому сотрудничаем с знаменитым русским художником, скульптором и автором, а теперь и архитектором, Михаилом Михайловичем Шемякиным в проекте дома по его эскизу. Здесь тоже приходится преодолевать административные барьеры: мы не можем согласовать архитектурное решение и получить справку АГО из-за надписи «Конфитюренбург» на фасаде. Чиновники считают изображение букв на торце здания не частью концепции архитектурной композиции, а рекламной вывеской!  

– На что вы надеетесь?  
– На то, что в 2026 году у нас будет больше определенности. В первую очередь, у покупателей жилья, с которыми уже работаем по второй очереди проекта. Это будет хорошее время для тех, кто захочет использовать открывающиеся возможности в новом историческом цикле, купить малоэтажное жилье выгодно.  
Я пережил много разных социально-политических и экономических изменений «курса» в нашей стране. Мой предпринимательский путь начинался в конце 1980-х. Были различные перезагрузки. Я хорошо помню 1990-е годы, когда прошлое рушилось, а новое было не определено. Сейчас похожее время. Время новой жизненной парадигмы. Наступает сорокалетний цикл повторяющихся процессов в жизни общества.  Такая петля развития на новом более высоком уровне эволюции. Поэтому все быстро устаревает. Но для меня очень важно, что люди, принимающие решения в государстве и, особенно важно, что это идет с самого верха, адекватно оценивают ситуацию. Это ощущается в направлении жилищного строительства, все ошибки, перекосы и недочеты там выявлены и понятны.  Все приоритеты – по демографии, по доступному жилью, качеству городской среды – государством выставлены. Значит, надо двигаться вперед, и особенно в развитии малоэтажки! 
С наступающим Новым 2026 годом и Рождеством Христовым!  

 Реклама / Рекламодатель и застройщик: ООО «Зеленый квартал», ИНН 7811679851 /  foxnose.ru