Гаражная амнистия в Петербурге: почему не все жители могут оформить в собственность свой гараж

«Гаражная амнистия» позволяет жителям получить в собственность земельные участки, на которых расположены их гаражи. Ее правила прописаны в статье 3.7 закона "О введении в действие Земельного кодекса РФ". Требуется, чтобы гараж был капитальным сооружением, построен до введения в действие Градостроительного кодекса РФ (2004 год), не был признан самовольной постройкой. 

«Гаражная амнистия» действует с 2021 года и должна бы закончиться в сентябре 2026-го, но, вероятно, не закончится: Госдума уже приняла в первом чтении соответствующие поправки, продлить льготы предлагают до 2031-го.

Сколько участков оформили в собственность петербуржцы по «гаражной амнистии»? Как прояснили NSP в пресс-службе комитета имущественных отношений (КИО), статистика такая: с 2021 по 2025 год включительно поступило более 1,6 тыс. заявлений. Положительных решений (о предварительном согласовании или предоставлении земельных участков) — 516. Отказов больше тысячи.

Для сравнения: в соседней Ленинградской области за время действия «гаражной амнистии» зарегистрировано 39,4 тысячи участков под гаражами (регион в лидерах по России по этому показателю), а всего в стране оформлено свыше 746 тыс. гаражей и земельных участков под ними. Такие данные со ссылкой на Росреестр приводятся в пояснительной записке к проекту упомянутого законопроекта о продлении.

Одна из причин, по которой петербуржцы получают отказы, заключается в том, что чиновники не признают их гараж капитальным сооружением (напомним, это одно из условий «гаражной амнистии»). Как оказалось, есть разные мнения относительно того, что такое объект капитального строительства.

Жители, желающие приватизировать свой гараж, считают, что признаки капитального сооружения исчерпывающе прописаны в статье 130 Гражданского кодекса РФ, где говорится, что объекты капстроительства — это объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Сотрудники КИО занимают другую позицию: «Сложившаяся в настоящее время судебная практика исходит из того, что наличие у объекта фундамента, создание объекта из строительных материалов, используемых для капитального строительства, не свидетельствуют о наличии у такого объекта статуса ОКС (объекта недвижимости)», — рассказали в пресс-службе комитета в ответ на запрос NSP. 

Чиновники уточнили, что правовой режим недвижимой вещи (недвижимого имущества, недвижимости) может быть распространен на объект при наличии у него не только физической, но и юридической связи с землей, о которой свидетельствует правомерность возведения объекта на земельном участке с соблюдением установленных публично-правовых требований (предоставлением земельного участка для капитального строительства, получением необходимых в силу закона согласований и разрешений, соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, вводом объекта капитального строительства в эксплуатацию в установленном порядке).

В Петербурге земельные участки для размещения гаражей в основном предоставлялись во временное пользование без права возведения объектов капитального строительства. «Таким образом, большинство расположенных на территории Санкт-Петербурга гаражей являются некапитальными сооружениями, в связи с чем предоставление гражданам, использующим указанные гаражи, в собственность бесплатно земельных участков в порядке „гаражной амнистии“ не представляется возможным», — считают сотрудники комитета имущественных отношений.

Отметим, что позицию КИО поддерживает петербургская прокуратура. «Подтверждением капитальности является постановка гаража на кадастровый учет как объекта недвижимости, наличие документов, подтверждающих его возведение в установленном законом порядке…» — говорится в заявлении ведомства. 

В 2025 году петербурженка, оспаривающая подобный отказ КИО, дошла до Верховного суда и… выиграла. «В силу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельный участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства», — говорится в определении Верховного суда РФ.

«Отсутствие разрешения на строительство, ввода в эксплуатацию или кадастрового учета не предопределяет квалификацию объекта. Ключевыми признаками капитальности остаются прочная связь с землей, характер фундамента, материалы, возможность демонтажа и последующей сборки без несоразмерного ущерба и без утраты основных характеристик объекта. Для этого нужна комплексная оценка конкретной постройки. В этом смысле позиция Верховного суда выглядит логичной: смотреть надо не только на административный комплект документов, но и на реальные свойства постройки. Для собственников это означает необходимость доказывать капитальность технически, а для органов власти — обязанность мотивировать отказ по существу, а не ограничиваться формальным перечнем отсутствующих документов», — комментирует определение Верховного суда юрист консалтинговой группы Versus.legal Алина Радова.

Точку в споре о том, что такое «капитальный» гараж, предложили поставить депутаты петербургского Законодательного Собрания. Сделать это предлагается простым и однозначным способом, именно прямо прописать в законе такую формулировку:  «В целях настоящего Федерального закона гаражи, имеющие признаки недвижимого имущества, установленные пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, признаются объектами капитального строительства. Применение иных критериев, в том числе связанных с характеристиками земельного участка, не допускается».

Правда, для этого петербургское Законодательное Собрание должно предложить поправки в федеральное законодательство, т. е. направить документ в Госдуму. Проект постановления о такой законодательной инициативе внесен в петербургский парламент.