Обзор Верховного суда РФ по сделкам на вторичном рынке жилья: разбор от юристов

Обзор Верховного суда РФ по сделкам со вторичной недвижимостью ожидали довольно давно —  с осени 2025 года, когда рынок всколыхнули тревожные настроения из-за ряда судебных решений, при которых сделки по продаже квартир признавались недействительными из-за мошеннической деятельности, а покупатель терял сразу и деньги, и жилье.

Стресс был явственно ощутим. Кто-то из покупателей отказывался от договоренностей, кто-то старательно фиксировал все действия продавца. Вплоть до курьезов: так, у замминистра строительства, который пытался продать свою квартиру, попросили анализ мочи... 

Медийный ажиотаж вызвал спор по сделке певицы Ларисы Долиной, который дошел до Верховного суда, и в итоге правосудие оказалось на стороне покупательницы.  

В новом обзоре Верховного суда рассматриваются ситуации, когда продавец, например, из-за состояния здоровья не может понимать природу сделки, также разбираются дополнительные нюансы для признания сделки недействительной и особенности документов, которые должны подтвердить, что продавец получил деньги. 

Дмитрий Некрестьянов: "Остается открытым вопрос о стандарте добросовестности участников сделки"

— Обзор посвящен болезненным вопросам споров по собственности и во многом связан с урегулированием последствий споров, возникающих в связи с ситуациями, в которые попадают граждане при широко распространенных схемах сделок "спасения собственности" путем продажи с передачей вырученных средств мошенникам. 

Увы, ни разрешение ВС РФ дела по Долиной, ни, как мне кажется, данный обзор не решают принципиального вопроса о стандарте добросовестности, который нужно соблюсти стороне сделки, чтобы ее не оспорили или чтобы не потерять квартиру/деньги. К сожалению, большинство разъяснений являются простым или чуть расширенным повторением формулировок ГК РФ и не сильно помогают на практике. 

Для практикующих юристов из этих разъяснений есть полезные положения, но для обывателя ясности не наступает, а значит уровень риска не сильно снижается. 

Из привлекающего внимание в разъяснениях — положение о том, что одностороннее заявление в Росреестр одной из сторон по сделке возражений по уже поданным на регистрацию документам со ссылкой, что в отношении нее "совершаются мошеннические действия", является основанием для отказа в государственной регистрации перехода права. Это очень вольное толкование, не следующее, по моему мнению, из закона и создающее значительные возможности для злоупотреблений. 

Полагаю, что здесь надо было четче сформулировать, что такое возможно, если это не голословное заявление — например, если прикладывается к заявлению принятое заявление о возбуждении уголовного дела или какие-то иные документы, позволяющие обеспечить баланс интересов, либо должно быть прямо сформулировано положение, что если отказ в регистрации будет по такому основанию, а заявление не подтвердится, то у второй стороны есть безусловное право на компенсацию всех убытков.

Виктория Цытрина: "Усилены требования к осмотрительности продавца" 

— Обзор закрепляет важные для дальнейшего судопроизводства указания для судов, основанные на обобщении судебной практики по злободневной теме последних месяцев.

Из важного стоит отметить, что ВС РФ закрепил: основанием для отмены сделки не может быть заблуждение продавца относительно мотивов сделки. То есть если продавец действовал в целях «спасения» квартиры от мошенников и был уверен, что договор впоследствии будет аннулирован, это не основание для признания сделки недействительной — при условии, конечно, что покупатель действовал добросовестно. 

Таким образом, усилены требования к осмотрительности на стороне продавца, а судам предписано в каждом случае отдельно оценивать все обстоятельства как со стороны истца, так и со стороны ответчика, а не полагаться только на заявления о мошеннических действиях.

Если сделка оспаривается как совершённая гражданином, не способным понимать значение своих действий (ст. 177 ГК РФ), то ВС указал: бремя доказывания своего психического состояния на момент заключения сделки возлагается на самого гражданина. При этом обязательной становится судебно-психиатрическая экспертиза, уклонение от которой является основанием для отказа в иске.

Долгожданным можно считать разъяснение о применении двусторонней реституции при признании сделки недействительной — при условии, что было осуществлено встречное предоставление. При этом ВС РФ указал, что предоставление денежных средств не может подтверждаться только распиской — то есть приоритет отдан использованию безналичных расчётов и банковских инструментов.

Алина Радова: "Покупатель не получает абсолютной защиты"

— ВС РФ подтвердил, что обман продавца третьими лицами не делает сделку автоматически недействительной. Необходимо разграничивать заблуждение относительно мотивов сделки и заблуждение относительно ее природы. 

Если продавец понимал, что подписывает договор купли-продажи и что право собственности переходит покупателю, но рассчитывал, что сделка затем будет «аннулирована», оснований для признания договора недействительным недостаточно.

Покупатель также не получает абсолютной защиты. Необходимо оценивать, был ли он добросовестным и мог ли распознать проблему. Риски оспаривания сделки повышаются, если цена недвижимости существенно занижена, в ней участвуют сомнительные посредники, а продавец относится к социально уязвимым группам населения. Для профессиональных участников рынка стандарт осмотрительности фактически выше.

Верховный суд РФ таким образом установил более предсказуемые стандарты оценки. Сам факт мошенничества в отношении продавца не отменяет сделку, но добросовестность покупателя должна подтверждаться обстоятельствами ее заключения. Если договор все же признается недействительным, общий подход — двусторонняя реституция. 

Квартира возвращается продавцу, а деньги — покупателю. Нельзя вернуть жилье прежнему собственнику и оставить добросовестного покупателя без компенсации, если для этого нет специальных оснований в законе. На мой взгляд, такой сбалансированный подход позволяет сохранить стабильность оборота недвижимости.