Строительство в зонах затопления: Минстрой выпустил разъяснения

Минстрой опубликовал письмо с разъяснениями по поводу нашумевшего запрета на строительство в зонах затопления и подтопления (закон № 301-ФЗ). Разъяснения касаются ситуации, когда разрешение на строительство (или для ИЖС — уведомление о планируемом строительстве) начало действовать до того, как вступил в силу этот закон. 

Буквально указано, что расположение в границах зоны с особыми условиями использования территории, к которым относятся зоны затопления, подтопления, не является основанием для принятия решения о прекращении действия разрешения на строительство или отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. При этом Минстрой уточняет: при выдаче разрешения на ввод «следует исходить из обеспеченности таких объектов сооружениями и (или) методами инженерной защиты территорий и объектов от негативного воздействия вод». 

 Как  объясняет руководитель проектов консалтинговой группы Versus Алексей Калинкин, необходимость данного письма (от Минстроя - NSP) обусловлена недостаточной согласованностью регулирования зон с особыми условиями использования территорий. Земельный кодекс предусматривает гарантию завершения строительства по разрешению, выданному до установления или изменения такой зоны. В то же время Градостроительный кодекс требует при вводе объекта в эксплуатацию учитывать действующие ограничения застройки. Прямой ответ, как применять эти положения, если сама зона существовала ранее, а законодатель ужесточил ее режим уже в ходе строительства, в законе отсутствует. "Минстрой предлагает разрешать эту неопределенность в пользу завершения правомерно начатых проектов. Нахождение объекта в зоне затопления или подтопления не должно препятствовать его достройке и вводу при обеспечении необходимой инженерной защиты",  —  говорит эксперт. Алексей Калинкин считает, что появление подобного разъяснения закономерно. Столь существенное ужесточение запрета на строительство было принято без широкого обсуждения, вступило в силу в день опубликования закона, без переходного периода и специальных правил для уже начатых проектов. Минстрой фактически предложил свою версию недостающих переходных положений. "Теперь многое зависит от того, воспримут ли этот подход органы на местах и суды",  —   полагает он. 

Сходную оценку содержания письма Минстроя дает партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов. Статья 55 Градостроительного кодекса РФ устанавливает, что при вводе в эксплуатацию объект проверяется на соответствие иным ограничениям земельного участка, действующим на дату обращения за вводом в эксплуатацию. Иными словами, если, пока идет стройка, появилось ограничение (как произошло с зоной затопления), то объект ввести нельзя. "Минстрой же разъясняет, что если разрешение на строительство  получено до появления запрета, то в силу ст.107 ЗК РФ такие объекты должны вводиться в эксплуатацию и этому нельзя препятствовать", — говорит эксперт.