НАШ ЦИТАТНИК: «Вместо развития мы все занимаемся маневрированием, а горизонт прогнозирования минимален. Надо дать нобелевскую премию тому, кто скажет, что будет через полгода в экономике в целом и на рынке недвижимости...» Леонид Рысев

29 мая, 01:18
10 февраля 2019 в 21:50

Игра по новым ставкам

Ставки на жилищные кредиты выросли, однако спрос на них меньше не стал. Эпоха дешёвой ипотеки кончается?

Ставки на жилищные кредиты выросли, однако спрос на них меньше не стал. Эпоха дешёвой ипотеки кончается? Или после коррекции ставки продолжат снижаться? – спорят специалисты. Потребителю важнее знать, под какой процент можно взять ипотеку сегодня.

Вторая половина 2018-го прошла на ипотечном рынке под знаком удорожания кредитов. Отдельные банки объявили о нём ещё в августе, не дожидаясь, пока Центральный банк пересмотрит ключевую ставку. Однако затем тактика финансистов изменилась. И хотя Банк России поднял ключевую ставку дважды на 0,25% (в сентябре и декабре) – до 7,75% годовых, главные игроки рынка повышали стоимость кредитов крайне осторожно. Ещё в октябре средневзвешенная ставка держалась на историческом минимуме — 9,4% годовых. И даже в январе вопреки прогнозам некоторых аналитиков она не достигла 12-13%.

Год непредсказуемого рынка

Пожалуй, сдержанный рост ставок осенью и в начале зимы подогревал спрос не хуже, чем их снижение весной и летом. Покупатели жилья ждали худшего и торопились взять кредит по действующим тарифам. И хотя намеченная планка — 3,2 трлн рублей выдачи по итогам года — взята не была, всё же, по предварительным оценкам «Русипотеки» (точных пока нет), банки успели оформить 1,472 млн займов под залог жилья на общую сумму 3,012 трлн.  Общий ипотечный портфель в России достиг примерно 6,5 трлн. По разным оценкам, от 60 до 80% сделок с жилой недвижимостью совершается с помощью кредитов. Эти средства взяты взаймы населением, доходы которого снижаются пятый год подряд. Однако средний размер займа тоже растёт и составляет уже 2,34 млн рублей.
Всё это затрудняет прогноз на ближайшее будущее. Будут ли ставки расти дальше? Охладит ли это спрос? Финансисты считают, что повышение стоимости ипотеки на 1% сокращает спрос на 5-10%. Но это в норме. А в ситуации, когда строительный рынок ждут жёсткие реформы и возможный рост цен на 15-20%, повышенный спрос на жильё в первом полугодии 2019-го будет подогревать потребность людей в заёмных средствах. Во втором полугодии, после перехода застройщиков на новые схемы финансирования, ажиотаж остынет. Но и ставки на ипотеку могут пойти вниз. Именно такой прогноз дал в начале года глава Сбербанка Герман Греф.
«Может быть, даже неплохо, что повышение ставок немного охладит спрос, – заявил г-н Греф (цитата по «Интерфаксу»). – По моим ощущениям, инфляция во втором полугодии стабилизируется, а к концу года ставки в целом могут пойти вниз, и по ипотеке в том числе».
Глава ВТБ Андрей Костин однако прогнозирует рост ипотечного портфеля по итогам года на 25-30%. Ведущие игроки рынка утверждают, что готовы ради этого работать с минимальной маржой.

Ипотека по госстандарту

Посмотрим, по какой ставке можно взять ипотечный кредит сегодня. Начнём с банков, совладельцем которых является государство. И прежде всего со Сбербанка, на долю которого сейчас приходится больше половины (52%) всей выдачи ипотеки. После повышения процентов 14 января базовая ставка по кредитам на новостройки в Сбербанке составляет 11% при первоначальном взносе от 15 до 20% от стоимости квартиры и 10,8% – при взносе от 20%. «Зарплатные» клиенты (среди заёмщиков банка их больше половины), которые подают заявки онлайн, могут рассчитывать на ставку 10,5–10,7%. По программе субсидирования, разработанной с участием застройщиков — партнёров банка, которая предусматривает кредит на срок до 7 лет, можно получить деньги под 8,5% годовых.  
Минимальная ставка ипотеки на готовое жильё у Сбербанка начинается с 10,2% (в рамках акции для молодых семей и при условии онлайн-одобрения квартиры, выбранной на DomClick.ru). Стандартная ставка для вторичного рынка составляет 11% годовых. Рефинансирование ипотеки и других кредитов в Сбербанке можно получить под 10,9% (при условии страхования жизни и здоровья заёмщика). Банк продолжает давать скидки при покупке квартиры на DomClick.ru (0,3%), при электронной регистрации договора ипотеки (0,1%) и выдавать ипотеку с господдержкой для семей с детьми по ставке от 6%. 
С января 2019-го банк расширил действие программы «Защищённый кредит», распространив её на людей с инвалидностью. Она подразумевает снижение ставки по ипотеке на 1%, если заёмщик добровольно страхует жизнь и здоровье.
Ипотечная ставка ВТБ с 1 января 2019 года начинается с 10,1% годовых по программам для новостроек и готового жилья с увеличением на 0,5 п.п. в случае, когда первоначальный взнос ниже 20% от стоимости жилья. Рефинансирование чужих кредитов – также с 10,1% годовых.
Газпромбанк анонсирует акцию по программам «Ипотека от крупнейших застройщиков», «Первичный рынок» и «Премиальный стандарт» с минимальной ставкой 10,5% годовых. Однако реальные ставки по этим программам составляют соответственно 11,5, 11,8 и 11,3% годовых. Такая же акция распространяется на программу рефинансирования, стоимость которого начинается с 11,5% годовых. Семейную ипотеку банк предлагает под 7%.
Ставки Россельхозбанка варьируются от 9,3% (приобретение постоянными клиентами новостройки у ключевых партнёров банка с первоначальным взносом больше 20%) до доступных небогатому клиенту 11,75% («вторичка», первоначальный взнос до 20% – на сумму, не превышающую 3 млн рублей).
Государственная организация ДОМ.РФ, с некоторых пор претендующая на роль активного ипотечного игрока (после перехода под её контроль банка «Российский капитал» она заняла 2,7% рынка), анонсирует выдачу ипотеки под 10,5% годовых. Однако выложенная на сайте подробная информация об условиях предоставления, использования и возврата ипотечных кредитов ориентирует на более реалистичную стоимость — от 11,4 до 14% годовых при покупке готовой квартиры, 11,15—13,7% годовых для новостройки и 13,24—15,76% для тех, кто рефинансирует ранее взятый кредит.


Бизнес кроется в деталях

Подобным приёмом для привлечения новых заёмщиков пользуются многие коммерческие банки. Заявленная ими минимальная ставка выглядит вполне конкурентоспособной по сравнению с государственными банками. Однако её реальный размер зависит от множества условий, выполнить которые заёмщик может не всегда.
Например, Абсолют-банк декларирует базовую ставку для первичного рынка на уровне 10,25% годовых. Однако она увеличивается на 0,51% при подаче заявки на кредит через офис банка, на 0,25% – если заёмщик не присоединяется к договору коллективного ипотечного страхования, на 0,5% – если не подключена опция «Абсолютная ставка», на 1% до погашения кредита материнским капиталом, сразу на 4% годовых в случае отсутствия личного и титульного страхования и на 1% для граждан, которые ведут предпринимательскую деятельность. 
Банк «Санкт-Петербург» предлагает кредит на покупку новостройки под 11,75% годовых. Для тех, кто берёт ипотеку, чтобы приобрести квартиру на вторичном рынке, базовой считается ставка 11%. Для зарплатных клиентов она ниже на 0,25 процентных пункта. Однако при первоначальном взносе меньше 20% кредит сразу дорожает до 12%. Жилищные займы, выданные другими банками для первичного и вторичного рынка, «Санкт-Петербург» готов рефинансировать под 10,5% годовых, увеличивая ставку до 13% на время государственной регистрации договора ипотеки. 
«ДельтаКредит», поднявший ставки на все ипотечные продукты в середине ноября на 0,5 п.п., сейчас кредитует покупку жилья под 8,75-10% годовых. Правда, столь низкие значения достижимы лишь для клиентов, которые могут самостоятельно оплатить минимум половину квартиры, и им ещё придётся прибавить 4% от суммы кредита — так называемый платёж за снижение ставки. К этому добавляется столько критериев, включая трудовой стаж заёмщика и местонахождение квартиры, что можно с уверенностью сказать: банк оставляет за собой право на самые неожиданные решения.
В августе 2018-го Райффайзенбанк, опередив рынок, повысил ипотечные ставки сразу на процент – до 10,49% годовых. В январе он объявил о понижении ставки по ипотеке на новостройки и готовые квартиры до 9,99%. Однако такой процент применяется только при достаточно высокой сумме кредитования — от 7 млн рублей. Обычные заёмщики могут надеяться на минимальные 10,25% годовых, если они получают зарплату через Райффайзенбанк, или на 10,5%, если не являются клиентами банка. Те же условия действуют по программе рефинансирования ипотеки, выданной сторонними банками — ключевому продукту, который банк использует последние три года для наращивания ипотечного портфеля.

мнения экспертов

Анатолий ЛОКОТКОВ, заместитель председателя Северо-Западного банка ПАО «Сбербанк»:
Ипотека останется одним из самых мощных драйверов розничного бизнеса. Что касается ставок, они, конечно, важны. Но в Петербурге средний чек ипотеки – 2 млн рублей. А повышение ставки на 0,1% увеличивает платёж на 2000 рублей в  год, или на 170-180 рублей в месяц. Поэтому часто клиент принимает решение, ориентируясь на качество обслуживания. По моему мнению, банки конкурируют не столько по ставке, сколько по сервису. При той динамике рынка, которую мы наблюдали в конце 2018-го, для заёмщиков было важно, насколько быстро подготовлена и насколько качественно оформлена сделка. Думаю, развитие цифровых сервисов станет трендом 2019 года. В прошлом году мы добились того, что сайт «ДомКлик» превратился в настоящий marketplace – большое число объектов по всей России, есть возможность выбрать квартиру, забронировать её, а также оценить её реальную стоимость с помощью искусственного интеллекта, который делает анализ на основе большого количества ранее совершённых сделок. Сервис платформы позволяет застройщикам быстро реагировать на запросы клиентов и обеспечивает финансовую безопасность сделок. Со второго полугодия 2018-го мы также начали перестраивать процесс выдачи и сопровождения ипотечных кредитов, причём радикально: ускорили реакцию на обращение клиента в чате, сократили время выхода на сделку. Это важно, когда растут цены на вторичном рынке. Клиент должен успеть забронировать квартиру и купить её, потому что, пока он собирает документы, продавец может найти нового покупателя и поднять цену. В 2019 году мы рассчитываем в два раза сократить время выхода на сделку. 

Максим ЕЛЬЦОВ, генеральный директор Первого ипотечного агентства:
В ближайшие два месяца банки будут активно менять процентные ставки. Некоторые с опережением повысили их ещё в октябре-ноябре, некоторые с начала года. 
И если раньше наблюдалась довольно стройная картина, когда минимальную ставку давали банки с участием гос-капитала, а остальные участники рынка, ориентируясь на них, предлагали проценты на том же уровне или выше на 0,5-0,7%, то теперь диапазон предложений у ключевых игроков стал намного шире, от 9,7 до 11% годовых. И, например, у банка «Санкт-Петербург» ставки чуть лучше, чем у некоторых госбанков. Традиционно после волны корректировок банки с оглядкой друг на друга выставляют новые уровни.
Очевидно, что рост ставок продолжится. Предположу, что лучшее предложение от Россельхозбанка в 9,3-9,4% (без учёта зарплатных проектов и дополнительных скидок) продержится недолго, да и остальные редкие предложения до 10% тоже прекратят действие.
Спрос напрямую зависит от ставки. При повышении до 11% годовых рынок автоматически вернётся к тому объёму выдачи, который соответствовал этой цифре. Возможно, я пессимистичен, но с учётом повышения ставок, нервозности на стройке и отсутствия факторов роста экономики считаю, что спад в объёмах выдачи на 20-25% по итогам 2019 года возможен. 
И это ещё вполне приличная цифра. Небывало низкая ставка в 2018-м вовлекла в ипотеку тех, кто при ставке в 11% никогда не рискнул бы взять кредит. Ипотеку брали «про запас», в том числе на волне ожиданий роста цен на жильё, связанного с отменой «долёвки». Эти настроения поддержат спрос в первом полугодии 2019-го и резко сократят его во втором.