Игра по новым ставкам

Ставки на жилищные кредиты выросли, однако спрос на них меньше не стал. Эпоха дешёвой ипотеки кончается? Или после коррекции ставки продолжат снижаться? – спорят специалисты. Потребителю важнее знать, под какой процент можно взять ипотеку сегодня.

Вторая половина 2018-го прошла на ипотечном рынке под знаком удорожания кредитов. Отдельные банки объявили о нём ещё в августе, не дожидаясь, пока Центральный банк пересмотрит ключевую ставку. Однако затем тактика финансистов изменилась. И хотя Банк России поднял ключевую ставку дважды на 0,25% (в сентябре и декабре) – до 7,75% годовых, главные игроки рынка повышали стоимость кредитов крайне осторожно. Ещё в октябре средневзвешенная ставка держалась на историческом минимуме — 9,4% годовых. И даже в январе вопреки прогнозам некоторых аналитиков она не достигла 12-13%.

Год непредсказуемого рынка

Пожалуй, сдержанный рост ставок осенью и в начале зимы подогревал спрос не хуже, чем их снижение весной и летом. Покупатели жилья ждали худшего и торопились взять кредит по действующим тарифам. И хотя намеченная планка — 3,2 трлн рублей выдачи по итогам года — взята не была, всё же, по предварительным оценкам «Русипотеки» (точных пока нет), банки успели оформить 1,472 млн займов под залог жилья на общую сумму 3,012 трлн.  Общий ипотечный портфель в России достиг примерно 6,5 трлн. По разным оценкам, от 60 до 80% сделок с жилой недвижимостью совершается с помощью кредитов. Эти средства взяты взаймы населением, доходы которого снижаются пятый год подряд. Однако средний размер займа тоже растёт и составляет уже 2,34 млн рублей.
Всё это затрудняет прогноз на ближайшее будущее. Будут ли ставки расти дальше? Охладит ли это спрос? Финансисты считают, что повышение стоимости ипотеки на 1% сокращает спрос на 5-10%. Но это в норме. А в ситуации, когда строительный рынок ждут жёсткие реформы и возможный рост цен на 15-20%, повышенный спрос на жильё в первом полугодии 2019-го будет подогревать потребность людей в заёмных средствах. Во втором полугодии, после перехода застройщиков на новые схемы финансирования, ажиотаж остынет. Но и ставки на ипотеку могут пойти вниз. Именно такой прогноз дал в начале года глава Сбербанка Герман Греф.
«Может быть, даже неплохо, что повышение ставок немного охладит спрос, – заявил г-н Греф (цитата по «Интерфаксу»). – По моим ощущениям, инфляция во втором полугодии стабилизируется, а к концу года ставки в целом могут пойти вниз, и по ипотеке в том числе».
Глава ВТБ Андрей Костин однако прогнозирует рост ипотечного портфеля по итогам года на 25-30%. Ведущие игроки рынка утверждают, что готовы ради этого работать с минимальной маржой.

Ипотека по госстандарту

Посмотрим, по какой ставке можно взять ипотечный кредит сегодня. Начнём с банков, совладельцем которых является государство. И прежде всего со Сбербанка, на долю которого сейчас приходится больше половины (52%) всей выдачи ипотеки. После повышения процентов 14 января базовая ставка по кредитам на новостройки в Сбербанке составляет 11% при первоначальном взносе от 15 до 20% от стоимости квартиры и 10,8% – при взносе от 20%. «Зарплатные» клиенты (среди заёмщиков банка их больше половины), которые подают заявки онлайн, могут рассчитывать на ставку 10,5–10,7%. По программе субсидирования, разработанной с участием застройщиков — партнёров банка, которая предусматривает кредит на срок до 7 лет, можно получить деньги под 8,5% годовых.  
Минимальная ставка ипотеки на готовое жильё у Сбербанка начинается с 10,2% (в рамках акции для молодых семей и при условии онлайн-одобрения квартиры, выбранной на DomClick.ru). Стандартная ставка для вторичного рынка составляет 11% годовых. Рефинансирование ипотеки и других кредитов в Сбербанке можно получить под 10,9% (при условии страхования жизни и здоровья заёмщика). Банк продолжает давать скидки при покупке квартиры на DomClick.ru (0,3%), при электронной регистрации договора ипотеки (0,1%) и выдавать ипотеку с господдержкой для семей с детьми по ставке от 6%. 
С января 2019-го банк расширил действие программы «Защищённый кредит», распространив её на людей с инвалидностью. Она подразумевает снижение ставки по ипотеке на 1%, если заёмщик добровольно страхует жизнь и здоровье.
Ипотечная ставка ВТБ с 1 января 2019 года начинается с 10,1% годовых по программам для новостроек и готового жилья с увеличением на 0,5 п.п. в случае, когда первоначальный взнос ниже 20% от стоимости жилья. Рефинансирование чужих кредитов – также с 10,1% годовых.
Газпромбанк анонсирует акцию по программам «Ипотека от крупнейших застройщиков», «Первичный рынок» и «Премиальный стандарт» с минимальной ставкой 10,5% годовых. Однако реальные ставки по этим программам составляют соответственно 11,5, 11,8 и 11,3% годовых. Такая же акция распространяется на программу рефинансирования, стоимость которого начинается с 11,5% годовых. Семейную ипотеку банк предлагает под 7%.
Ставки Россельхозбанка варьируются от 9,3% (приобретение постоянными клиентами новостройки у ключевых партнёров банка с первоначальным взносом больше 20%) до доступных небогатому клиенту 11,75% («вторичка», первоначальный взнос до 20% – на сумму, не превышающую 3 млн рублей).
Государственная организация ДОМ.РФ, с некоторых пор претендующая на роль активного ипотечного игрока (после перехода под её контроль банка «Российский капитал» она заняла 2,7% рынка), анонсирует выдачу ипотеки под 10,5% годовых. Однако выложенная на сайте подробная информация об условиях предоставления, использования и возврата ипотечных кредитов ориентирует на более реалистичную стоимость — от 11,4 до 14% годовых при покупке готовой квартиры, 11,15—13,7% годовых для новостройки и 13,24—15,76% для тех, кто рефинансирует ранее взятый кредит.

Бизнес кроется в деталях

Подобным приёмом для привлечения новых заёмщиков пользуются многие коммерческие банки. Заявленная ими минимальная ставка выглядит вполне конкурентоспособной по сравнению с государственными банками. Однако её реальный размер зависит от множества условий, выполнить которые заёмщик может не всегда.
Например, Абсолют-банк декларирует базовую ставку для первичного рынка на уровне 10,25% годовых. Однако она увеличивается на 0,51% при подаче заявки на кредит через офис банка, на 0,25% – если заёмщик не присоединяется к договору коллективного ипотечного страхования, на 0,5% – если не подключена опция «Абсолютная ставка», на 1% до погашения кредита материнским капиталом, сразу на 4% годовых в случае отсутствия личного и титульного страхования и на 1% для граждан, которые ведут предпринимательскую деятельность. 
Банк «Санкт-Петербург» предлагает кредит на покупку новостройки под 11,75% годовых. Для тех, кто берёт ипотеку, чтобы приобрести квартиру на вторичном рынке, базовой считается ставка 11%. Для зарплатных клиентов она ниже на 0,25 процентных пункта. Однако при первоначальном взносе меньше 20% кредит сразу дорожает до 12%. Жилищные займы, выданные другими банками для первичного и вторичного рынка, «Санкт-Петербург» готов рефинансировать под 10,5% годовых, увеличивая ставку до 13% на время государственной регистрации договора ипотеки. 
«ДельтаКредит», поднявший ставки на все ипотечные продукты в середине ноября на 0,5 п.п., сейчас кредитует покупку жилья под 8,75-10% годовых. Правда, столь низкие значения достижимы лишь для клиентов, которые могут самостоятельно оплатить минимум половину квартиры, и им ещё придётся прибавить 4% от суммы кредита — так называемый платёж за снижение ставки. К этому добавляется столько критериев, включая трудовой стаж заёмщика и местонахождение квартиры, что можно с уверенностью сказать: банк оставляет за собой право на самые неожиданные решения.
В августе 2018-го Райффайзенбанк, опередив рынок, повысил ипотечные ставки сразу на процент – до 10,49% годовых. В январе он объявил о понижении ставки по ипотеке на новостройки и готовые квартиры до 9,99%. Однако такой процент применяется только при достаточно высокой сумме кредитования — от 7 млн рублей. Обычные заёмщики могут надеяться на минимальные 10,25% годовых, если они получают зарплату через Райффайзенбанк, или на 10,5%, если не являются клиентами банка. Те же условия действуют по программе рефинансирования ипотеки, выданной сторонними банками — ключевому продукту, который банк использует последние три года для наращивания ипотечного портфеля.

мнения экспертов

Анатолий ЛОКОТКОВ, заместитель председателя Северо-Западного банка ПАО «Сбербанк»:
Ипотека останется одним из самых мощных драйверов розничного бизнеса. Что касается ставок, они, конечно, важны. Но в Петербурге средний чек ипотеки – 2 млн рублей. А повышение ставки на 0,1% увеличивает платёж на 2000 рублей в  год, или на 170-180 рублей в месяц. Поэтому часто клиент принимает решение, ориентируясь на качество обслуживания. По моему мнению, банки конкурируют не столько по ставке, сколько по сервису. При той динамике рынка, которую мы наблюдали в конце 2018-го, для заёмщиков было важно, насколько быстро подготовлена и насколько качественно оформлена сделка. Думаю, развитие цифровых сервисов станет трендом 2019 года. В прошлом году мы добились того, что сайт «ДомКлик» превратился в настоящий marketplace – большое число объектов по всей России, есть возможность выбрать квартиру, забронировать её, а также оценить её реальную стоимость с помощью искусственного интеллекта, который делает анализ на основе большого количества ранее совершённых сделок. Сервис платформы позволяет застройщикам быстро реагировать на запросы клиентов и обеспечивает финансовую безопасность сделок. Со второго полугодия 2018-го мы также начали перестраивать процесс выдачи и сопровождения ипотечных кредитов, причём радикально: ускорили реакцию на обращение клиента в чате, сократили время выхода на сделку. Это важно, когда растут цены на вторичном рынке. Клиент должен успеть забронировать квартиру и купить её, потому что, пока он собирает документы, продавец может найти нового покупателя и поднять цену. В 2019 году мы рассчитываем в два раза сократить время выхода на сделку. 

Максим ЕЛЬЦОВ, генеральный директор Первого ипотечного агентства:
В ближайшие два месяца банки будут активно менять процентные ставки. Некоторые с опережением повысили их ещё в октябре-ноябре, некоторые с начала года. 
И если раньше наблюдалась довольно стройная картина, когда минимальную ставку давали банки с участием гос-капитала, а остальные участники рынка, ориентируясь на них, предлагали проценты на том же уровне или выше на 0,5-0,7%, то теперь диапазон предложений у ключевых игроков стал намного шире, от 9,7 до 11% годовых. И, например, у банка «Санкт-Петербург» ставки чуть лучше, чем у некоторых госбанков. Традиционно после волны корректировок банки с оглядкой друг на друга выставляют новые уровни.
Очевидно, что рост ставок продолжится. Предположу, что лучшее предложение от Россельхозбанка в 9,3-9,4% (без учёта зарплатных проектов и дополнительных скидок) продержится недолго, да и остальные редкие предложения до 10% тоже прекратят действие.
Спрос напрямую зависит от ставки. При повышении до 11% годовых рынок автоматически вернётся к тому объёму выдачи, который соответствовал этой цифре. Возможно, я пессимистичен, но с учётом повышения ставок, нервозности на стройке и отсутствия факторов роста экономики считаю, что спад в объёмах выдачи на 20-25% по итогам 2019 года возможен. 
И это ещё вполне приличная цифра. Небывало низкая ставка в 2018-м вовлекла в ипотеку тех, кто при ставке в 11% никогда не рискнул бы взять кредит. Ипотеку брали «про запас», в том числе на волне ожиданий роста цен на жильё, связанного с отменой «долёвки». Эти настроения поддержат спрос в первом полугодии 2019-го и резко сократят его во втором.