Земля – не доля

Наталия ВЕРЕВКИНА, руководитель практики разрешения споров Rightmark Group:

С проблемой перераспределения рисков юристы сталкиваются едва ли не ежедневно. Одним из ориентиров в поиске оптимального решения является отнесение рисков на профессиональных участников гражданского оборота. Недавно такое дело рассматривал арбитражный суд Санкт-петербурга и Ленобласти. 

Компания N заключила договор, по которому она предоставляет клиенту информацию, необходимую для купли-продажи участка. По договору вознаграждение агента зависело от покупки клиентом этого надела. Позже аффилированные с покупателем лица приобрели компанию, которой принадлежал участок.

Фирма N уступила право требования другому лицу, которое и подало иск о взыскании вознаграждения за оказанные услуги по агентскому договору. Однако клиент смог убедить суд в том, что приобретение юрлица и покупка участка – это разные сделки. Соответственно, при покупке юрлица автоматически не возникает обязанности клиента оплатить услуги агента. Две судебные инстанции поддержали позицию ответчика, применив буквальное толкование агентского договора (ст. 431 ГК РФ), согласно которому воля сторон была направлена на совершение сделки, требующей госрегистрации. Это подтверждалось, в частности, условиями договора о порядке оплаты: после госрегистрации права собственности клиента на объект.
Кроме того, в основу позиции ответчика легло утверждение: фирма N как профессионал в сфере посреднических услуг несёт риски неполучения вознаграждения, если оговорённый результат не достигнут. Ответчик подчёркивал, что объём услуг агента, обслуживающего сделку по покупке участка, не равен объёму информации, которую посредник должен предоставить покупателям долей в компании. 
Истец доказывал, что ответчик недобросовестно купил доли – специально, чтобы избежать выплаты комиссионных. Однако доказать, что агент сопровождал сделку по покупке долей, не смог. Суд пришёл к выводу, что презумпция добросовестности ответчика не опровергнута…   
Агент должен был позаботиться о надлежащем юридическом оформлении изменившейся воли клиента. Однако этого сделано не было. 
Приобретение участка – это бизнес-цель коммерсанта, юридически она может быть оформлена посредством разных правовых конструкций. Юристы компании N при разработке договора не учли иных юридических возможностей приобретения недвижимости. Отсутствие такой вариативности в результате обернулось разногласиями с клиентом в вопросах оплаты услуг.  
Этот спор показывает, что даже усилия юристов истца в суде не могут компенсировать ошибки, допущенные правовой службой компании N при разработке договора. 
Для защиты своих интересов агенты должны не только иметь договоры с гибкими условиями, но и формулировать основания для выплаты вознаграждения так, чтобы это не вызывало дальнейших споров. И хотя решение суда абсолютно верно с правовой точки зрения, истец при защите своих интересов мог «вынуть» из ситуации больше аргументов в свою пользу. Какие аргументы он мог привести в защиту своей позиции, пусть останется небольшой профессиональной тайной ответчика.
Любое изменение обстоятельств, наступившее после заключения договора, должно получать своевременную договорную регламентацию. Поэтому посредникам в сфере оборота недвижимости стоит обращать на это внимание, чтобы уменьшить собственные риски.