Сдержанный инвестиционный пессимизм

Инвестиционный климат в Петербурге крайне неустойчив. Но новая команда «метеорологов» прогнозирует тёплое бабье лето. Таков итог делового завтрака BestBreakfast, организованного ГК «БестЪ».

Объём инвестиций в недвижимость Петербурга за 2018 год составил порядка 500 млрд рублей. Из них 67% – в девелопмент, 18% – в объекты для собственного использования, 15% – в объекты с арендным доходом, 0,1% пришлось на спекулятивные сделки. «В структуре инвестиций в девелоперские проекты 80% – доля жилищного строительства. Возможно, по итогам 2019-го будет некоторое снижение из-за изменений в 214-ФЗ. Офисный сегмент занимает 13%, хотя  показатель немного завышен за счёт ввода «Лахта-центра», 2% – промышленные и складские объекты, 4% – «социалка», – подсчитал генеральный директор УК «МТЛ» (входит в ГК «БестЪ») Николай Антонов.

Основным драйвером по-прежнему остаётся жильё, рынок коммерческой недвижимости «завис» на неопределённое время.

«Сейчас на рынке какая-то пауза. Продать по разумной цене ничего невозможно. После 2014-го и обвала рубля начала заваливаться банковская система. И Эльвира Набиуллина стала санировать её со страшной силой. Санировала настолько, что на рынок вывалилась масса активов, которые продаются по довольно низкой цене. Сейчас многое можно купить задёшево. Подорожают ли объекты позже – другой вопрос. Куда инвестировать – не знаю. Я бы ничего не делал, на всякий случай, чтобы не стало хуже. Как только у меня появляются лишние деньги, сразу возвращаю их Герману Оскаровичу, снижая долговую нагрузку. Потому что хочется вырваться из этого прекрасного рабства», – мечтает совладелец холдинга «Теорема» Игорь Водопьянов.

Чуть более оптимистичен управляющий сетью бизнес-центров «Сенатор» Дмитрий Золин, который оценивает существующее положение на рынке как неплохое благодаря фактору Газпрома. «Мы видим минимальный объём ввода офисов, наверное, за всю историю. И такой тренд продолжится. Перспективы тоже понятны: всё стабильно, никто ничего не строит, и строить не будет, ибо нет экономики для новых проектов. Арендные ставки низкие, а себестоимость строительства довольно высока. Поэтому всё, что мы видим, – на 99% редевелопмент. По два-три здания в год – вот что ждёт офисный рынок».

Николай Антонов в целом солидарен с коллегами, но видит перспективы в развитии гибких офисов – современных коворкингов типа столичного We Work. Он также считает интересными вложения в проекты апартаментов.

Нерадостные ожидания у Марии Карамышевой, директора по развитию компании «Кидбург», которая уже реализует свои проекты в Казахстане и Европе.

«Рынок российский исчерпан, мне негде больше развиваться. Люди беднеют, реально падает покупательная способность, граждане тратят только на предметы первой необходимости. Арендодатели не могут дать мне льготную ставку, потому что у них сильно вырос срок окупаемости проекта. Наша рентабельность падает, и надежды – только на западные инвестиции. У меня есть инвестор (развивает проекты в Лас-Вегасе), который хочет, чтобы я запустила проект «Кругосветки» в России как демонстрационный, чтобы потом тиражировать его на Западе. Он готов вкладывать миллиарды. В этом году мы открываем проект в городе Нурсултан (Казахстан). На его реализацию я выпросила у правительства Абу-Даби $2,2 млн, ещё $1 млн инвестировали казахские партнёры».

Белой вороной на этом фоне выглядел Егор Семёнов, исполнительный директор Rise Development. Компания развивает оптово-распределительный центр в Шушарах. Она уже получила разрешение на строительство и к концу 2020-го – началу 2021-го намерена сдать первую очередь на 45 000 кв.м. «Мы не боимся, верю, что тема выстрелит, потому что в Петербурге нет ни одной качественной овощебазы, чтобы всё было в одном месте», – считает г-н Семёнов.  

Определённый оптимизм сохраняет и заместитель гендиректора Института проблем предпринимательства Алексей Шаскольский: «Скептически взгляд Водопьянова отвергаю. Считаю, что новая команда Смольного будет стараться в первое время. Все понимают, что не будет локального прорыва и сказочного инвестиционного климата. Какие из намеченных возможностей будут реализованы, мы увидим уже в ближайшие месяцы. Несмотря на все неприятности, логика экономики побеждает».