Апартаменты: приманка доходности

Новых проектов в сегменте апартаментов всё больше, предложение всё разнообразнее, спрос активный. Однако копятся тревожные симптомы. Похоже, пик роста уже пройден.

За год (с середины 2018-го до середины 2019-го) в Петербурге предложение юнитов в апартамент-комплексах удвоилось: с 5500 до 11 700 штук. А три года назад, в середине 2016-го, их насчитывалось всего 3000.
Попробуйте припомнить какую-нибудь реальную отрасль городской экономики, которая за последние годы показала бы такую динамику? (В виртуальной – да, бывает и не такое.)
Сейчас в городе продаются апарты в 34 проектах (если считать отдельные корпуса и очереди – всего примерно 60 адресов). Общая площадь строящихся апартамент-комплексов приближается к 0,8 млн кв.м.
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в первом полугодии выведено в продажу 10 300 апартаментов (284 330 кв.м) – это рекорд с момента возникновения данного сегмента.
Продажи: по данным Knight Frank SPb, за первое полугодие было реализовано 2200 апартаментов, на 11% больше, чем за шесть месяцев 2018-го.

Дустом ещё не пробовали?

Восхождение к сегодняшним рекордным показателям не было ни простым, ни лёгким. Поначалу, когда на слуху были разве что YE’S, Salut!, Vertical и Docklands, девелоперам приходилось решать проблемы управления. Нашли формулу: ТСН плюс сильная УК, смешать, но не взбалтывать. Затем Москва, а вслед за ней и Смольный настойчиво пытались приравнять апартаменты к жилью. Чтобы, соответственно, нагрузить девелоперов паркингами, озеленением и «социалкой». (Эта тема и сейчас время от времени всплывает.) Не получилось. На следующем этапе грянула проблема классификации: оказалось, чтобы извлекать из апартаментов доход, необходимо обзавестись «звёздами». Эта проблема не во всех комплексах решена, но – решается; в 9 случаях из 10 – на стадии проекта. Наконец, на волне общего энтузиазма подкралась вполне реальная угроза перенасыщения рынка. По данным «МТЛ. Управление недвижимостью», на конец 2018 года в Петербурге было 3625 номеров в действующих апарт-отелях, в этом году должны ввести 4475, в 2020-м номерной фонд вырастет ещё на 5245 юнитов. Если сбудутся планы участников рынка, можно ждать ввода в 2021–2023 годах ещё 10 500 номеров. 
Причём в данном случае речь идёт только о сервисных апартаментах, которые специально предназначены для сдачи внаём и могут работать в формате отелей или доходных домов.
По мнению экспертов МТЛ, на все апарты может не хватить управляющих; нас тревожит другое – хватит ли покупателей?
Примерно с 2017 года начались «соревнования по доходности»: завлекая покупателей, продавцы наперебой предлагали всё более высокие проценты, иногда – за гранью разумного. 
Ну и, конечно, «вишенка на торте» – неуклюжие действия регулятора, который, борясь за чистоту в «долёвке», нечаянно загнал все проекты с апартаментами в прокрустово ложе эскроу-счетов. Независимо от стадии строительства и объёмов продаж. Регистрация ДДУ с апартами в Петербурге приостановлена с августа. (То есть теперь у девелоперов, работающих с апартаментами, пространства для манёвра даже меньше, чем у строителей жилья.) 

Поворот «все вдруг!»

На последний манёвр застройщики отреагировали по-разному.
Компания Docklands Development готовится перейти на эскроу. «Строительство второй очереди полностью финансируется по кредитной линии банка ВТБ. Временная приостановка регистрации ДДУ не отразится на темпах и сроках строительства», – говорит Екатерина Запорожченко, коммерческий директор Docklands Development. (На темпах и сроках – возможно. Но вот на финансовых характеристиках проекта отразится обязательно.)
Президент Becar Asset Management Александр Шарапов сообщил: «Да, мы не можем регистрировать договоры купли-продажи юнитов в апарт-отеле Vertical на Большом Сампсониевском, 68. Наших собственных средств хватит на достройку объекта, готовность – 80%. По окончании мы можем зарегистрировать собственность и продавать номера на вторичном рынке. Почему московский Росреестр такие сделки регистрирует, а петербургский отказывает, непонятно. Мы планируем сдавать Vertical в эксплуатацию в ближайшие четыре месяца. 
И если всё это время мы не сможем продавать номера, для нас это потери в десятки миллионов рублей. Мягко говоря, неприятно».
По проекту апарт-отеля на улице Орджоникидзе Becar ведёт переговоры с несколькими банками, в первую очередь со Сбербанком. Компания планирует возводить один из пяти корпусов за счёт собственных средств, для реализации остальных будет использовать проектное финансирование.
В проекте VALO первая очередь (750 юнитов) сдана, вторая (ещё 825 номеров) – достраивается и будет введена до конца года; компания готовит пакет документов для приёмочной комиссии. Как (по какой схеме) будут строиться корпуса третьей очереди (2080 юнитов), девелопер пока не решил. Параллельно идут переговоры с банками и продолжают заключать ДДУ в надежде, что на федеральном уровне возобладает здравый смысл (что вовсе не исключено – всякое бывает) и документы всё же пройдут регистрацию.
Некоторые из застройщиков заблаговременно подстраховались и до наступления «дня Х» (1 июля) перевели права требования на апартаменты на дружественные юрлица. Компании «СоюзИнвестДевелопмент» (комплекс Salut!), ПСК (Start), ГК «БестЪ» («Авеню на Малом»), Plaza Lotus Group (IN2IT и «PRO.Молодость») продают номера по договорам цессии.
Эту позицию аккуратно сформулировал Владимир Фёдоров, заместитель генерального директора ООО «Пулково Скай»: «Переход на эскроу и проектное финансирование приведёт к увеличению себестоимости и росту цен. Чтобы оставаться в «классическом» формате ДДУ, необходимо перечислять взносы в Фонд защиты прав дольщиков – что невозможно по закону. 
В результате мы реализуем проект в законном и наименее затратном формате: оформив продажу пула апартаментов на девелопера, в дальнейшем реализуем юниты конечным покупателям по договорам цессии (переуступки прав)».

Мечта рантье

Устойчивость сегмента апартаментов к причудам законодателя обусловлена, прежде всего, стабильным спросом на этот продукт. Доля тех, кто, покупая апартаменты, планирует жить в них, невысока. В «сервисных» проектах она и вовсе незначительна, но и в формате «псевдожильё» многие будущие владельцы рассматривают варианты: либо жить самому, либо сдавать.
Соответственно, ключевым моментом конкуренции становится проработка доходных программ. 
В комплексе Like доходность в первый год после сдачи составит от 10 до 12%; в проекте Salut! (корпус 5.2) – от гарантированных 300 000 рублей в год до 16%, в зависимости от программы. Yard Residence сдержанно обещает 9% в первый год, 10% – в последующие. В апартаментах Docklands – от 11,2 до 13%. IN2IT гарантирует 30 000 рублей в месяц в первый год после сдачи, 15-16% – в последующие. В комплексе М97 гарантированный доход (при краткосрочной аренде) будет расти от 30 000 рублей в месяц в первый год до 40 000 во второй и 45 000 – на третий…
Vertical на Лесной: 8,8% – гарантированный доход, 13,96% – максимальный за период действия договора. Комплекс VALO: доходность зависит от времени входа в проект. Если покупать на старте – можно заработать и до 15%. Если ближе к сдаче – 8-9%.
Отличаются условия выплат (от ежемесячных до ежегодных), отличаются затраты на управление (от 10 до 20% дохода, но эти расходы уже учтены и на гарантированные суммы не влияют). Разнятся показатели предполагаемой загрузки (от 60 до 90%). Несходны условия договора с УК: 
от 11 месяцев до 7 лет. 
Пожалуй, общее у всех доходных программ – это непререкаемая уверенность, что всё будет именно так. 
Действующих апартамент-комплексов в Петербурге пока немного. Сравнивать их между собой по доходности сложно: слишком мало времени прошло. О том, как могут повлиять на заявленные проценты, внешние факторы (от сокращения турпотока до смены режима), – см. мнения экспертов.
Но основная особенность сегмента – возможность использовать относительно скромные инвестиции для извлечения небольшого, но стабильного дохода – делает его весьма популярным и устойчивым к внешним воздействиям.
Как известно, главное преимущество рыночной экономики перед плановой в том, что в ней миллионы людей одномоментно принимают решения. Ладно, в случае с апартами речь идёт не о миллионах, а о десятках тысяч. Но они мотивированы не столько решением собственной жилищной проблемы, сколько желанием получить устойчивый источник дохода. Вензеля пенсионной реформы, снижение ставок по рублёвым депозитам, разговоры о введении отрицательных ставок по валютным счетам только укрепляют их мотивацию. И этот массовый спрос (к тому же – более квалифицированный, чем на рынке жилья) найдёт способ защитить свои интересы. И девелоперы найдут (в рамках закона, конечно) приемлемые схемы, позволяющие удовлетворить эту потребность.
С другой стороны, апартамент-комплексы решают одну из важных городских проблем – дефицит качественных и недорогих мест размещения. С учётом дальнейшего увеличения турпотока другие варианты его заместить пока не просматриваются. 
Так что перспективы этого направления мы всё же оцениваем с оптимизмом. Дальнейший рост предложения в разы вряд ли возможен, но у большинства начатых проектов риски некритичные. Правда, с учётом обстоятельств. Например: как повлияют на доходность случившиеся перемены в законодательстве? Вполне вероятно, что успех или неуспех проектов в ближайшие годы будет зависеть именно от этого фактора.