Законы от Деда Мороза

С 1 января вступили в силу важные изменения в федеральное законодательство, регулирующее сферу недвижимости и строительства. Нововведения касаются как юридических лиц, так и обычных граждан.

Ещё несколько важных законопроектов находятся в Госдуме. Строители (да и чиновники) мечтали хотя бы пару лет поработать без радикального изменения правил. Похоже, не судьба.

Разрешения без продления

С Нового года перестал действовать переходный период, позволявший продлевать просроченные разрешения на строительство. Тем, кто не обратился за продлением за 10 дней до истечения срока, придётся получать новое разрешение. Причём оно должно соответствовать 
актуальным законам и другим нормативным документам. А правила в строительной сфере меняются часто. И вполне вероятно, что из-за новых требований проект с просроченным разрешением просто не удастся реализовать.
Вообще-то эти изменения в Градостроительный кодекс вступили в силу давно, но многие застройщики их проигнорировали. По оценке вице-губернатора Петербурга Николая Линченко, в городе из-за этого «подвисли» около 400 разрешений на строительство, причём 
среди них немало и бюджетных строек. Смольный установил переходный период, который и завершился 1 января.

Антисанитарные нормы

Прекратили своё существование ориентировочные и расчётные санитарно-защитные зоны, отмечает юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнёры» Максим Алексеев. Значит, теперь не действуют и ограничения по использованию участков, которые попали в такие зоны. Владельцам объектов, которые оказывают воздействие на окружающую среду, дали время до 1 января 2022 года, чтобы провести необходимые исследования и установить фактические границы защитной зоны.
Кроме того, вступили в силу поправки в закон об охране окружающей среды, которые вводят специальные коэффициенты к ставкам платы за негативное воздействие. Это должно стимулировать предприятия вкладывать средства в защитные технологии. С 1 января запрещено выдавать разрешения на ввод в эксплуатацию объектов из специального перечня, если производство не соответствует показателям «наилучших доступных технологий». 
В этот список входят, например, мусорные полигоны и заводы по переработке отходов, электростанции, работающие на газе, угле или мазуте, предприятия по производству цемента и пр. Перечень производств утверждён постановлением Правительства РФ.

Презумпция добросовестности

Вступили в силу изменения в Гражданский кодекс, позволяющие признать добросовестными всех приобретателей жилой недвижимости, полагавшихся при совершении сделки на данные государственного реестра. Теперь публично-правовые образования (местные власти) не могут подавать иски об истребовании таких помещений. Презумпция добросовестности будет действовать до тех пор, пока в суде не докажут: приобретатель знал или должен был знать, что приобретает жилое помещение не у законного правообладателя. Есть и срок давности – суды откажут чиновникам в изъятии жилья у добросовестных приобретателей, если с даты регистрации прошло три года. И бремя доказывания недобросовестности (или обстоятельств незаконного выбытия имущества) несут именно власти.
Начала действовать норма закона о государственной регистрации недвижимости, предусматривающая компенсации добросовестному приобретателю за утрату жилого помещения за счёт казны. Такие выплаты будут производиться на основании судебного решения по иску добросовестного приобретателя к РФ. Размер компенсации установят исходя из суммы причинённого реального ущерба либо в размере кадастровой стоимости жилья.

Кадастровое расширение

Пополнился список объектов, за которые компаниям придётся платить налог по кадастровой стоимости. Это установлено поправками в статью 378.2 Налогового кодекса РФ. До сих пор «налог по кадастру» платили владельцы административно-деловых и торговых центров, объектов общепита и бытового обслуживания. 
Теперь юридическим лицам придётся платить по кадастровой стоимости со всех объектов, которые перечислены в главе «Налог на имущество физических лиц». В список попали: жилые дома, квартиры, комнаты, гаражи, машино-места, единые недвижимые комплексы, объекты незавершённого строительства и «иные здания, строения, сооружения, помещения, расположенные в Москве, Санкт-Петербурге или Севастополе».
Проще говоря, платить «по кадастру» (теоретически) предстоит за всю недвижимость, которую граждане по каким-то причинам передали на баланс организации. (По крайней мере, такая цель была заявлена законодателем.) Правда, при условии, что объект прошёл кадастровую оценку. Если нет – налог начислят исходя из «среднегодовой стоимости». Новый порядок придётся учитывать, исчисляя налоги за 2020 год, то есть в 2021-м.
Но пока главным документом для начисления налога остаётся региональный перечень объектов. В Петербурге его последний раз утверждали 26 декабря 2018 года (приказ Комитета по контролю за имуществом №216-П), на протяжении 2019-го в этот документ 16 раз вносили изменения. В Ленобласти перечень утверждён постановлением правительства №606 от 23 декабря, в нём 600 зданий и сооружений.
Ещё важно: право собственности на недвижимость перестало быть условием для уплаты налога по кадастровой стоимости. Теперь «по кадастру» будут платить компании и организации, которые распоряжаются объектами по праву оперативного управления или по концессионному соглашению.

Налог 12-летней выдержки

А вот в Ленобласти имущественный и земельный налог с физических лиц будет рассчитываться по цифрам 12-летней давности.
Губернатор ЛО Александр Дрозденко не утвердил результаты кадастровой оценки сельхозземель, земель населённых пунктов и водного фонда. По закону, чтобы начислять налоги, сведения об оценке должны быть подписаны до 1 декабря. Этого не случилось. Федеральное законодательство предусматривает, что переоценка земель и объектов недвижимости должна проводиться не реже, чем раз в пять лет. Между тем последнее постановление об оценке областных сельхозземель и земель населённых пунктов было принято в 2007 году (тоже с задержкой более чем на год, то есть с опорой на данные 2005 года). Оценка наделов садоводств и ДНП утверждена в 2010-м. Стоит заметить: за эти годы рынок немного изменился…
Если исправления будут утверждены в 2020 году, платить по-новому граждане начнут только в 2022-м. Платежи за садовые участки могут вырасти в 3-4 раза. Правда, сумма всё равно будет небольшой – 1500–2000 рублей за участок в 10 соток.
Почему власти региона пошли на прямое нарушение федеральных требований, пока неясно. 

Вместо «долёвки»?

Руководитель практики недвижимости и ГЧП компании «Дювернуа Лигал» Ольга Батура отмечает также вступление в силу закона, который легализует краудфаундинг. Это привлечение средств в бизнес-проекты, включая проекты по созданию недвижимости, через электронные инвестиционные площадки. Инструмент может стать альтернативой привлечения средств в недвижимость вместо договоров долевого участия.

То ли ещё будет…

«Наиболее важным из ещё обсуждаемых считаю законопроект «О защите и поощрении капиталовложений…», который в нынешней редакции может привести к коллапсу на инвестиционном рынке. Он абсолютно не согласован с уже принятыми, отлаженными механизмами, не направлен на декларируемые цели, – предостерегает Ольга Батура. – По сути, он вносит новое правовое регулирование масштабных инвестиционных проектов, которое имеет сложный, неповоротливый и во многом непонятный механизм, предполагает усиление контролирующей функции государства. Его принятие в таком виде может поставить крест на всех проектах государственно-частного партнёрства, концессионных соглашениях, проектах комплексного и устойчивого развития территорий и масштабных инвестиционных проектах, регулируемых нормативно-правовыми актами субъектов РФ».
«На рассмотрении в Госдуме находится ещё 12 законопроектов в сфере недвижимости, – поясняет Максим Алексеев. – Сложно сказать, какие из них приобретут форму закона. Самым неоднозначным представляется тот, что направлен на расширение перечня оснований для отказа в выдаче разрешений застройщикам, у которых имеется задолженность в размере более 1000 рублей по налогу в отношении участка».