Добровольно-принудительный выкуп

Смольный сам будет инициировать выкуп арендованных помещений по 159-ФЗ. Если арендатор откажется, объект выставят на торги.

Инициативный порядок приватизации ранее в Петербурге не применялся. Ноу-хау призвано увеличить количество объектов, выкупаемых по 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения...», и подрастить доходы бюджета. «Сейчас разрабатывается регламент такого механизма приватизации городской недвижимости, – говорит председатель Комитета имущественных отношений Валерий Калугин. – Он коснётся не всех объектов. Мы организуем специальный мониторинг, по результатам которого сформируем перечень помещений. Сейчас мы определяем критерии этой выборки. К основным, помимо двухлетнего срока аренды и отсутствия встройки в специальном списке помещений, предназначенных для малого и среднего бизнеса, планируем добавить размер арендной платы. Речь идёт о неликвидном с точки зрения аренды имуществе, которое сейчас не приносит городу особого дохода, поэтому его целесообразнее продать».

В первую очередь город планирует приватизировать объекты, договоры по которым уже истекли и продлены на неопределённый срок. Отметим, что, по Гражданскому кодексу, такой контракт может быть расторгнут по инициативе любой из сторон при уведомлении за три месяца. 

Если предприниматель не согласится с предложенной городом выкупной ценой, он вправе  оспорить её в суде, напоминает Валерий Калугин. Преимущественное право на приватизацию он при этом не теряет.

С момента вступления в силу 159-ФЗ представители малого и среднего бизнеса выкупили в Петербурге 4627 объектов недвижимости общей площадью 681 436 кв.м и общей стоимостью 52,239 млрд рублей. Наибольшее количество сделок (926) было заключено в 2010 году. Их общая стоимость превысила 4,5 млрд рублей. Рекордным по сумме выручки стал 2014-й. Тогда Смольный подписал 591 договор купли-продажи суммарно на 107 711 кв.м (или 10,9 млрд). После этого количество сделок, заключаемых по преимущественному праву, стало снижаться: в 2015-м предприниматели выкупили 263 объекта (44 143 кв.м) за 5,3 млрд; в 2016-м – уже 169 (31 710 кв.м) за 4,17 млрд и т.п. Негативный тренд удалось преодолеть в 2019-м: 165 договоров (23 294 кв.м) стоимостью 2,77 млрд.

Случилось это благодаря поправкам в федеральный закон. Они позволили арендаторам подавать заявки после двух лет действия договора (до этого существовала привязка к определённой дате). Рост мог бы оказаться более впечатляющим, если бы не решение Верховного суда, запретившего приватизировать по 159-ФЗ объекты культурного наследия. Отметим, что город уже инициировал поправки в законодательство, которые чётко прописывают право арендаторов зданий и объектов-памятников на целевую приватизацию. Однако до его рассмотрения в Государственной Думе дело пока не дошло.

Снижение количества выкупаемых объектов объясняется как объективными (экономическая нестабильность), так и субъективными факторами. Большинство арендаторов, заинтереованных в собственности, заключили договоры с городом, как только появилась такая возможность, уверены эксперты. 

Решение КИО инициировать продажи не противоречит закону, уточняют юристы. По нормам 159-ФЗ уполномоченный орган обязан в течение десяти дней после принятия решений об условиях приватизации направить арендатору предложение о заключении договора купли-продажи, приложив его проект. Требование закона – отсутствие задолженности по арендной плате. Если предприниматель согласен, у него есть тридцать дней на подписание документа. Если предложенная стоимость его не устроила, можно пойти в суд (отсчёт срока приостанавливается до момента вступления в силу решения суда). При этом переуступить преимущественное право на выкуп нельзя. По закону, через 30 дней после утраты арендатором права на приватизацию город может изменить её способ (с «целёвки» на торги).