Город заселяет «промку»

Ныне действующий Генплан принят в 2005 году, а его новая версия должна была появиться ещё в 2015-м. Но сроки неоднократно переносили. В 2016-м, например, чиновники продлили разработку до 1 сентября 2018-го, однако в итоге в Генплан просто внесли изменения и продлили действие документа до 2021 года. Комиссия тогда рассмотрела 1203 заявки, 79% которых касались изменения функционального зонирования. Правда, в итоге учтены были только 21% всех предложений.

Поправки к новой версии Генплана можно было подавать до 29 ноября. Публичные слушания ориентировочно состоятся в мае и вполне могут совпасть с публичными слушаниями по поправкам в Правила землепользования и застройки.
Новая версия Генплана рассчитана на период до 2030 года с перспективой до 2050-го и должна серьёзно отличаться от ныне действующей. Например, изменится наполнение и названия функциональных зон (см. таблицу). В единую зону войдут городские леса (Р1), исторические парки (как правило, ограниченного пользования – Р4) и зоны Р2, предназначенные для развития общедоступных садов и парков. Пока не опубликованы ограничения застройки, действующие в новых зонах. Их должны обнародовать перед публичными слушаниями. Это затрудняет подготовку поправок: непонятно, какие функциональные зоны указывать в предложениях, если жители, например, хотят защитить зелёную территорию от застройки. Так, чтобы не допустить строительства в Муринском парке второй очереди спорткомплекса «Нова Арена», активисты предлагали изменить статус участка с Р0 (спорт по «старой» классификации) в Р2 (зона рекреационно-ландшафтных территорий, где разрешены только плоскостные спортивные сооружения – стадионы, беговые дорожки и т.п.). Комиссия им отказала. Но в новой версии Генплана участок предлагается перевести в зону Р1 (по новому классификатору это зона отдыха, а в старом – зона городских лесов). Действующее законодательство позволяет строить на таких территориях спортивные объекты, поясняет руководитель центра «ЭКОМ» Александр Карпов.
Городские власти обещают не включать в Генплан новые крупные территории для жилой застройки, зато уделить много внимания созданию комфортной среды, включая дополнительные общественные и зелёные пространства. Кроме того, Смольный планирует упорядочить развитие «серого пояса», которое пока происходит весьма хаотично и по частной инициативе девелоперов. Чиновники считают, что эти территории должны стать многофункциональными, включая безвредные наукоёмкие предприятия и зелёные зоны. Девелоперы же заинтересованы в строительстве жилья, что вполне естественно. Ведь это самый понятный и рентабельный продукт на рынке недвижимости. 

Перевод с заводского

Например, Комиссия согласилась отнести к зоне жилищного строительства территорию бывшей Гутуевской суконной мануфактуры на набережной реки Екатерингофки, 19. Её первые корпуса построены в 1880-х. Главное производственное здание с водонапорной башней необычной формы внесено в список вновь выявленных объектов, представляющих историческую ценность. Фабрика в советские времена носила имя товарища Белы-Куна, потом, как и многие другие предприятия, входила в состав комбината имени Тельмана. По профилю фабрика не работает уже лет 20; помещения сдаются в аренду. Часть территории попадает в зону деловой застройки, часть уже предназначена под жильё. В комиссию обратились владельцы пяти участков общей площадью 3 га. Собственник самого крупного – 1,9 га – АО «Невская мануфактура». Это правопреемник комбината; компания застраивает и другие производственные площадки, например, на Октябрьской набережной. 
Одобрен также перевод в жилую застройку участка на Свердловской наб., 12, литера К. Он расположен рядом с комплексом построек меднопрокатного и трубопрокатного завода «Розенкранц». Заявку подало ООО «Девелопмент-СПб» (компания подконтрольна холдингу БФА). Сейчас территория входит в зону Д (деловая застройка). Девелопер уточняет: застройка участка, по которому подана заявка на смену функционала, не планируется. Застройщик, похоже, просто «округляет» свои владения. Всего на территории бывшего завода (26,3 га) и на Кондратьевском проспекте «БФА-Девелопмент» собирается возвести около 220 000 кв.м жилья комфорт-класса. Проект, выполненный ООО «Паритет Групп», был согласован в 2017 году. На территории находятся четыре здания-памятника, которые девелоперу предстоит сохранить. Новые корпуса, расположенные ближе к Неве, будут семиэтажными с мансардой, за Кондратьевским проспектом – девятиэтажными.
В жилой зоне окажется и площадка давно закрывшегося винзавода «Самтрест» на улице Новосёлов, 49. Заявление подала компания «Инновационный вагон», связанная с холдингом «Альянс-Инвест» (фирма принадлежит АО «Восход», учредителями которого являются Александр Чернега, Виктор Столярчук и Евгений Уложенко).
Но при этом комиссия отклонила две заявки, поданные Сергеем Сердюковым, сыном бывшего министра обороны, по переводу в жилую зону  участков в переулке Челиева, 7, литера Б и 11, литера Б (напротив площадки «Самтреста»). Отказ, впрочем, не ставит крест на преобразовании этих наделов: в проекте Генплана для них определена зона Д, где можно возводить общественно-деловые здания с включением жилья. Аналогичное решение принято и по нескольким участкам в переулке Челиева, 13. Изменение зонирования инициировали ОАО «Опытный цементный завод», ООО «Мак Тауэр» и ООО «МК».
Впрочем, справедливости ради земли нужны не только под жильё. Хотя такие поправки инициирует не бизнес. Например, одобрено включение четырёх участков в зону объектов воздушного транспорта. Они понадобились для строительства аэропорта в Левашово. Заявки подала компания ООО «Газпром Социнвест». Два участка (2,3 и 15 га) находятся рядом с Горским шоссе, ещё 6 га – в микрорайоне Пригородный, 14 га – в Новосёлках. В августе 2019-го президент РФ поручил заключить концессионное соглашение с дочерней структурой Газпрома, ООО «Авиапредприятие «Газпром авиа». Его цель – модернизация аэродрома Левашово. Стороной по договору будет Минобороны, сейчас объект находится в ведении военных.

Заявки под сукно

Большинство заявок всё же отклонено. Комиссия завернула немало предложений от градозащитников, которые пытались сохранить озеленённые участки или создать новые. Речь о наделах, вырезанных из Муринского парка и парка Интернационалистов, скверах в Центральном районе и пр. Зато для участков в устье Смоленки, которые собирались застроить апартаментами, будет прописана рекреационная зона.
Отказано и в реализации многих жилых проектов. Например, «Группе ЛСР» не разрешили возводить жильё вместо запланированного апарт-отеля Neva Art на Петровском острове. В 2016-м девелопер купил три участка, которые собиралась осваивать компания «Ховард СПб». В январе 2017-го получены разрешения на строительство трёх комплексов. ЖК Neva Haus на Петровском пр., 9–11 (участок 6,3 га) компания вывела на рынок осенью 2017-го. Другой надел находится на Ремесленной улице, 17 (бывшая площадка Ремонтно-эксплуатационной базы флота). Территория поделена на два лота, один из которых предназначен под жильё, другой – под гостиницу. На участке 4,1 га спроектирован ЖК Neva Residence общей площадью 133 206 кв.м. В нём будет 671 квартира и 817 мест в подземных паркингах. Площадка под проект расчищена, но стройка ещё не начиналась, и объект на рынок не выводили. Разрешение на строительство действует до конца 2021 года. На втором участке размером 2,2 га предусмотрен 8-этажный комплекс апартаментов Neva Art общей площадью 83 736 кв.м. 
В зданиях запланировано 367 номеров и двухуровневый подземный паркинг на 403 автомобиля. Разрешение на строительство продлено до конца 2022 года. В прошлом году руководство «Группы ЛСР» заявило, что берёт паузу с проектами апартаментов. Компания просила изменить функциональное назначение с ТР3-2 (зона объектов туризма и санаторно-курортного лечения, гостиниц и пансионатов, дачного фонда) на 3ЖД (зона среднеэтажной и многоэтажной многоквартирной жилой застройки).
ООО «Спорт сити», наоборот, собиралось построить четырёхзвёздочную гостиницу со спортзалами и бассейном на Южной дороге, 25, рядом со стадионом «Газпром Арена». Здесь располагалось двухэтажное здание советской постройки. Его ещё в 2013 году реконструировали под спортивный комплекс (похоже, что объект не эксплуатировался). Перед Чемпионатом мира по футболу в мае 2018-го здание снесли, участок (около гектара) разровняли. Владелец земли обратился с просьбой перевести надел из зоны Р0 (спортивных сооружений и пляжей) в Р3 (зона объектов отдыха, спорта, досуга и развлечений, туризма и санаторно-курортного лечения, гостиниц и пансионатов, дачного фонда), но ему отказали.
Отклонена заявка по переводу в жилую зону производственной площадки «Трансмашхолдинга» на улице Седова, 45 площадью 42 га. Территорию, ограниченную улицами Седова, Цимбалина, Крупской и железнодорожной веткой, уже давно пытаются отдать под редевелопмент: после модернизации предприятия необходимость в огромной территории отпала. Но Смольный каждый раз отказывается менять зонирование.
Не поддержана и идея застроить жильём территорию камнеобрабатывающего завода «Возрождение» у Киновеевского кладбища – три участка общей площадью более 
5 га на Октябрьской наб., 12. Не прошло аналогичное предложение и по территории напротив, на другом берегу Невы. Речь о площадке «Невского завода».
Пока не получится построить жилой дом на месте стадиона «Калининец» на Васильевском острове. Стадион завода им. Калинина давно заброшен, но занимает перспективный участок площадью 1,2 га. Теоретически на нём и сейчас можно размещать апартаменты.
ООО «Гостиничный комплекс «Прибалтийская» просило перевести участок площадью 1,9 га на ул. Кораблестроителей, 14 в жилую зону (сейчас он относится к общественно-деловой застройке). На месте аквапарка «Вотервиль» (закрытого в 2016-м) хотели построить жильё, но комиссия отказала.
Не согласован, кстати, и редевелопмент участка площадью 4,1 га напротив Гутуевской мануфактуры, где располагается ПНК «Советская звезда» (на Лифляндской ул., 3). Заявку, поданную ещё в 2017 году, собственник обосновывал тем, что «рассматривает возможность реализовать стратегию редевелопмента бывшего прядильно-ниточного комбината».

Николай Пашков,
генеральный директор Knight Frank St. Petersburg:
– Как известно, содержательная часть разработки Генплана Петербурга состоит не в стратегическом градостроительном планировании, а в создании ограничений, зачастую искусственных, на застройку территорий и последующую борьбу за снятие этих ограничений. Поэтому неудивительно, что внесение очередных изменений в Генплан больше похоже на спецоперацию и не предполагает какой-либо общественной или профессиональной 
дискуссии.

Юрий Зарецкий,
генеральный директор PETERLAND:
– Хотелось бы, чтобы на месте заводов появлялись общественные пространства, зелёные зоны, которых так не хватает горожанам, а не одни лишь жилые кварталы. К тому же многие проекты редевелопмента только плодят транспортные и социальные проблемы. Сейчас мы получаем взамен заводов бетонные коробки, превращая когда-то тихие низкоэтажные кварталы в муравейники, подобные Мурино или Кудрово.
Это хорошо видно на примере территорий вокруг Чёрной речки, где заявлено и уже строится несколько крупных жилых комплексов.
Интерес к территориям редевелопмента диктует не желание сделать их привлекательнее и лучше для горожан, а исключительно финансовая выгода девелоперов.
На сегодня практически полностью освоена территория вдоль Октябрьской набережной, район метро «Лесная» в Калининском районе и др. Построено и строится огромное количество жилья.  Добавило ли это комфорта городской среде?
На очереди территории у Пискарёвского пр., Шафировского пр., Арсенальной набережной.

Дмитрий Некрестьянов,
руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнёры»:
– Есть несколько возможностей по внесению предложений о поправках в Генплан: на стадии предварительного сбора предложений (уже закончилась), на публичных слушаниях, при непосредственном рассмотрении в рамках подготовки закона ко второму чтению в Законодательном собрании.
Так что у тех, чьи поправки отложили или не приняли, есть ещё как минимум два «окна возможностей».
Вполне вероятно, что поправки так и не будут внесены. Но застройщикам, как правило, сложно отказаться от своих планов, если участок уже в собственности. Такой отказ фактически означает банкротство или переход прав на участок банку или иному лицу. Но в целом крайне мало девелоперов покупают участки, которые в принципе не соответствуют их целям по своему зонированию, так как этот риск непредсказуем и неустраним – нет прямой нормы, определяющей, в каком случае власти не вправе отказать владельцу в изменении зоны.
На мой взгляд, в редевелопменте одним из приоритетов Смольного должна быть прежде всего последовательность проектных решений, особенно на уровне Генерального плана. Иначе сначала «серый пояс» относят к жилым зонам, а потом начинают ставить всяческие палки в колёса с аргументацией, что нужно промышленность развивать (которой, как правило, там уже нет). Требования же к созданию общественных пространств в принципе должны достигаться за счёт городского бюджета, так как не стоит ожидать, что частный собственник захочет на своей земле сделать общественную площадь.

Вера Рябова,
старший юрист практики недвижимости и градостроительства Rightmark Group:
– Законодательство предоставляет гра­жданам и юридическим лицам право представить свои предложения в Комиссию по подготовке изменений в Генеральный план Петербурга о внесении изменений в отношении принадлежащих им участков. Предложения могут быть поданы как до вынесения проекта на публичные слушания, так и в процессе их проведения. Однако у заинтересованных лиц нет юридических способов обязать комиссию принять предложенные поправки. Если комиссия их отклонит, собственник участка вынужден будет откладывать реализацию проекта редевелопмента минимум на год до подготовки новых изменений в Генплан, поскольку в производст­венной зоне экономически выгодное для девелоперов строительство жилья не допускается. Безусловно, городу нужны новые общественные пространства и зелёные насаждения, однако сохранение промзон в Генплане этому препятствует. Любые общественно-деловые объекты в про­изводственно-деловой зоне должны быть связаны с её обслуживанием.

Елизавета Конвей,
директор департамента жилой недвижимости Colliers International:
– Инициативы девелоперов нуждаются во всесторонней поддержке, а не новых барьерах. Но само взаимодействие девелоперов и властей – это скорее второстепенный вопрос. Гораздо важнее сделать процесс редевелопмента в целом стратегической задачей правительства. Тогда, при условии персональных KPI по редевелопменту «серой» зоны, возникнет реальная заинтересованность обеих сторон в трансформации города. Ну и, конечно, без определённых мер поддержки – льгот и разумного сокращения социальной нагрузки – в таких проектах не обойтись.