Ипотека начала дорожать. Как это повлияет на рынок жилья? И станет ли государство поддерживать ставки на приемлемом уровне?

Насколько продажи жилья в новостройках и на вторичном рынке сегодня зависят от ипотеки? Насколько значимо для клиентов повышение ставок на 0,5–1,5%? Будут граждане отказываться от покупок или не заметят? Станет ли государство поддерживать ставки на приемлемом уровне, субсидируя банки и предоставляя льготы отдельным группам граждан? От чего зависит дальнейшее развитие событий — от позиции ЦБ, санкций, скачков валютного курса?

Сергей Терентьев,
директор департамента недвижимости Группы ЦДС:
– Продажи строящегося жилья ощутимо зависят от ипотечного кредитования. В среднем по рынку доля ипотечных сделок составляет не менее 40%, по отдельным объектам может доходить до 80%. В нашей компании порядка 70% продаж проходит с привлечением кредитных средств.
Как показывает практика, небольшое увеличение или уменьшение ипотечной ставки сказывается незначительно. Ставка — относительный показатель. Покупатели принимают решение исходя из размера ежемесячного платежа: насколько он приемлем для них. Увеличение ставки на 0,5–1% несущественно отражается на ежемесячных выплатах, особенно при небольшом размере кредита. Поэтому оно вряд ли оттолкнёт потенциальных покупателей. Наоборот, перспектива повышения ставок может привлечь на рынок дополнительных интересантов, которые захотят взять кредит, пока условия не ухудшились. И мы уже это наблюдаем.

Крупные госбанки планируют сдерживать ипотечные ставки. Однако и государственный банк тоже должен приносить прибыль, поэтому ни о каком субсидировании кредитов речи не идёт.
Размер ставок по ипотеке зависит от ключевой ставки ЦБ. Если она будет повышена всего на 0,25%, весьма возможно, что некоторые банки сохранят стоимость ипотеки на текущем уровне, по крайней мере, на какое-то время. Если рост окажется более значительным, ипотечные кредиты неминуемо подорожают.

Николай Пашков,
генеральный директор Knight Frank St. Petersburg:
– Панические ожидания всегда подогревают рынок недвижимости. И если банки совместно с застройщиками будут внушать публике, что это только первый шаг в радикальном повышении ставок, – такие настроения станут залогом успешных продаж. 

Михаил Марченко,
коммерческий директор «ЮРИНФО Недвижимость»:
– Одна из причин, которая может оказать влияние на рынок ипотечного кредитования, — повышение НДС и связанный с этим рост уровня инфляции. Банки начнут проводить ещё более осторожную политику. Безусловно, ставки будут повышаться, но постепенно. Рост ставки до 2% к сегодняшнему уровню не станет существенным для клиентов, ипотека останется драйвером спроса.

Будущее рынка напрямую зависит от дохода каждой конкретной семьи. Считаю, не стоит брать кредит, если ежемесячные выплаты превысят 30% семейного бюджета. Нужно быть реалистами.

Евгения Клавкина,
директор компании «Мобильный регистратор»:
– Увеличение ставки на 1,5— 2% на рынке недвижимости скажется несильно. При более существенном росте снизится покупательский спрос. Безусловно, банки предлагают клиентам разные интересные программы, но первостепенным условием является именно процентная ставка.

Анна Князева,
директор по продажам и маркетингу компании «Петрострой»:
– Мы всегда замечали всплески покупательской активности при ощутимом снижении ставок. Повышение, конечно, может отсеять какую-то долю покупателей, но в случае роста на 0,5—1,5% оно не будет столь заметно. Более того, часть людей, вероятно, постараются заключить сделки с использованием ипотеки, не дожидаясь дальнейшего развития событий. Не стоит забывать, что ключевая ставка не может долго падать в условиях нашей нестабильной экономики. Летом ставки ипотечных кредитов снизились беспрецедентно, этот процесс должен был когда-нибудь завершиться. Даже сейчас ставки по ипотеке всё ещё находятся на историческом минимуме. 

Максим Ельцов,
генеральный директор Первого ипотечного агентства:
– Зависимость продаж от ипотеки очень высока. До 70% сделок в новостройках эконом-класса проходит с использованием кредитов, причём нередко с минимальным первоначальным взносом. До 30-40% сделок на вторичном рынке тоже совершается с использованием ипотеки. Стоит учесть, что в цепочке из нескольких продаж и покупок очень часто хотя бы в одном звене задействована ипотека. 
Грядущее повышение ставок уже подтолкнуло клиентов провести сделки поскорее, так что спад в любом случае будет. Ипотечные рекорды последних лет связаны исключительно со снижением процентов. Реальные доходы населения не растут. Не зря статистика показывает рост просроченных потребительских кредитов. Думаю, что повышение ставок на 0,5—1,5% приведёт к снижению месячной выдачи кредитов на 10-15% минимум. 

Поддерживать ставки со стороны государства нет никакого смысла. Ни экономически, ни социально. Да и средств на это нет. 

Сценарий, по которому будут развиваться события, зависит от многих факторов. Но я не верю, что при падении национальной валюты на 25% реальная инфляция будет в пределах 5–6% годовых, и уж тем более – что удастся держать ставки на рекордно низком уровне. 

Надежда Калашникова,
директор по развитию компании «Л1»:
– Около половины покупок на первичном рынке совершается при помощи привлечения заёмных средств. Повышение ставок даже на 0,5% в денежном выражении выливается в несколько сотен тысяч рублей. Но отказываться от ипотеки покупатели не будут: сегодня это чуть ли не единственный инструмент, который позволяет гражданам решать жилищный вопрос. Тем более до недавнего времени ставки находились на минимуме, и нынешнее повышение пока всё равно не подняло их на уровень 2014-2016 годов.

Господдержка ипотеки была оправданна, когда ставки по кредитам достигали 15% годовых. Нынешнее повышение до этого уровня не дотягивает, и вряд ли в ближайшем будущем стоит рассчитывать на введение специальных программ. Льготы для отдельных категорий граждан предусмотрены и сейчас.

На процентную ставку влияет многое: и размер ключевой ставки ЦБ, и уровень инфляции, и курс национальной валюты. В ближайшее время ждать позитивных изменений не приходится. Новый виток санкций привёл к очередному падению рубля. Это влечёт за собой рост инфляции. Кроме того, экспертами отмечен очень высокий уровень закредитованности населения.

Елена Валуева,
директор по маркетингу компании Mirland Development:
– На первичном рынке объём выданных ипотечных кредитов в этом году значительно вырос. По нашим проектам более 80% граждан при покупке квартир использовали ипотеку, некоторые коллеги утверждают, что у них — под 90%. Значимость такого инструмента сложно переоценить.
В этом году ставки по ипотеке упали до рекордно низких отметок, поэтому нынешнее повышение будут не таким чувствительными для заёмщиков. Безусловно, если ставки и дальше будут расти, это станет препятствием для некоторых категорий граждан. Для кого-то новый уровень может оказаться критичным.

На мой взгляд, пока нет предпосылок для дальнейшего серьёзного роста стоимости ипотеки. Но я уверена: если всё же уровень ставок достигнет критической отметки, государство найдёт способы поддержки. Ипотека во многом связана с ключевой ставкой рефинансирования. Если ЦБ повысит её, значит, подрастут и ипотека, и депозиты. Дальнейшее развитие событий будет зависеть от общей экономической ситуации.

Елена Гутман,
начальник управления маркетинга и продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– Конечно, рынок отреагирует на существенное удорожание ипотеки. Доля ипотечных сделок по многим объектам в эконом-классе составляет более 60% и в целом по рынку превышает 40%. Повышение ставок приведёт к резкому снижению количества ипотечных сделок. 

У девелоперов сократится арсенал инструментов. Чтобы смягчить ситуацию, застройщики прибегают к маркетинговым акциям. Строительным компаниям приходится предоставлять возможность оплаты в длительную рассрочку. Предлагать скидки на определённые типы квартир, как правило, менее ликвидные, либо на объекты, которые находятся на ранней стадии строительства. Эти акции краткосрочные, носят локальный характер и не приводят к общему снижению цен на рынке.

Андрей Кириллов,
директор по маркетингу и продажам корпорации «Мегалит»:
– Мы замечаем каждые полпроцента снижения ипотечных ставок. Неужели повышение на 1,5% может пройти бесследно? Но главным трендмейкером на ипотечном рынке остаётся Сбербанк. Именно его решения в отсутствие значимых внешних факторов станут фундаментом для позитивной или негативной динамики. Пока мы можем говорить только о прецеденте.

Ирина Зеренкова,
коммерческий директор компании ЕKE Group в России:
– Ставка по ипотечному кредитованию – важный фактор для рынка недвижимости. Многие люди не в состоянии одномоментно вложить всю сумму в покупку новой квартиры, поэтому выбирают покупку с привлечением кредитных средств. В нашей компании, например, около 50% сделок происходит с привлечением ипотеки. С понижением ставок были случаи, когда покупатели, несмотря на то, что имели всю сумму наличными, брали ипотечные кредиты, чтобы оставить денежные средства на дорогостоящий ремонт. Скорее всего, повышение ставок даже на 1,5% не будет столь критично. Программу субсидирования ипотечных ставок оцениваем положительно. Господдержка на рынке первичного жилья обеспечила дополнительный поток клиентов в свое время, тем самым поддержав отрасль в сложный период.

Катерина Соболева,
директор центра инвестиций в недвижимость Becar Asset Management:
– Повышение ставок можно охарактеризовать как значительное, но не настолько, чтобы нацеленные на приобретение жилья люди меняли свое решение – разве что придется выбрать меньший метраж или более отдаленный срок сдачи. Есть вероятность, что зимой ставка по ипотеке поднимется до 13-14%, но выше – вряд ли. Различные льготы на жилищные займы отменять никто не будет – уже достаточно непопулярных в народе реформ, а доступное жилье все еще позиционируется как приоритетный вектор.

Сейчас пугает влияние санкций и повышение НДС – это прямым образом влияет на общую экономическую ситуацию, которая в свою очередь влияет на инфляцию, а последняя – на ключевую ставку по кредитам.

Арсений Васильев,
генеральный директор компании «УНИСТО Петросталь»:
– Ипотека очень важна для рынка, своих денег у людей мало. Даже если они есть, как правило, это деньги, полученные с продажи своего жилья, которое у них с большой долей вероятности приобретено с помощью ипотеки. При небольшом повышение ставок люди продолжат брать ипотеку, но в то же время нужно учитывать, что возможен и временный спад, когда многие перейдут в режим ожидания развития ситуации. В любом случае не стоит ожидать, что ипотечные кредиты будут в 1,5 раза дешевле кредитов для коммерческих предприятий или вдвое дешевле потребительских.

Константин Пороцкий,
сопредседатель Комитета по взаимодействию застройщиков и собственников жилья:
– Те, кто хотели взять ипотеку, всё равно возьмут. На спрос влияет не столько ставка, сколько сама возможность: одобрят ли кредит, смогут ли заёмщики его обслуживать. Брать ипотеку боятся, поскольку нет уверенности в завтрашнем дне, непонятно, будет ли работа и как сложится ситуация в стране. Именно это повлияет на спрос, а рост ставки в 0,5%  несущественен.

Если говорить о помощи государства, судя по поставленным задачам — строить по 120 млн кв.м жилья в год, укрупнять бизнес и чистить рынок, — думаю, должна быть и поддержка ипотечной ставки. Но тенденция последних дней говорит об обратном.

Доллар за два месяца вырос на 25%. Значит, ещё больше снизится покупательская способность. 60% первичного рынка — это эконом-класс, причём средняя цена квартиры в России — 2,75 млн рублей. Покупатели такого жилья могут отдавать кредит по 15 000–20 000 рублей в месяц. А если жизнь подорожает на 25%, они уже не сумеют себе этого позволить. Основные варианты: либо застройщики снижают маржинальность до нуля, чтобы хоть как-то реализовать свои объекты, либо рынок входит в коллапс и начинаются банкротства девелоперов.

ИГОРЬ ОНОКОВ,
генеральный директор компании «Леонтьевский Мыс»:      – В массовом сегменте с привлечением ипотеки совершается до 70% и более сделок. Популярность этого финансового инструмента растет также в бизнес-классе и элите, где на долю ипотеки приходится 10-15% покупок, хотя ещё несколько лет назад их было не более 5%. И низкие ставки стали драйвером этого процесса. С их повышением на 0,5 -1,5% число заёмщиков сильно не снизится. Все понимают, что рубли под подушкой или в банковских депозитах вновь стремительно обесцениваются. Поэтому переводить их нужно в то, что не сгорает. У покупателей квартир эконом- и комфорт-класса, как правило, кроме ипотеки нет другого источника, где можно взять сразу крупную сумму денег. А в дорогом сегменте брать ипотеку даже в случае повышения ставки на 0,5-1,5% при дешёвом рубле все равно выгоднее, чем вынимать большой объем наличных из оборота.

Скорее всего, государство будет поддерживать приемлемые условия кредитования. Даже при повышении текущей ставки на 0,5-1,5% средняя стоимость ипотечного кредита откатится на пару лет назад, когда она составляла 12-13% годовых. Что дорого, но не критично. Конечно, если повторится сценарий 2014 года с повышение ключевой ставки до 17% - это будет совсем другая история. Но это пока маловероятно.