Апартаменты на паузе

В Петербурге заявлено строительство порядка 1 млн кв.м апартаментов, за последние два года сегмент утроился. Однако взрывной рост позади. Власть пытается загнать этот бизнес в рамки. Ужесточение законов в сфере гостеприимства и громкие заявления чиновников вкупе с предстоящим квестом по эскроу-счетам уже заставили девелоперов задуматься.  

На начало апреля 2019-го первичный рынок апарт-отелей в петербургской агломерации достиг 573 000 кв.м. Из них 359 000 кв.м относятся к сервисным объектам, остальные – в псевдожилью. На продажу выставлено 221 200 «квадратов», в том числе 134 700 метров в сервисных комплексах, подсчитали в КЦ «Петербургская Недвижимость».   
По итогам прошлого года объём этого рынка составлял 508 600 кв.м (11 900 юнитов), что сопоставимо с показателем на конец 2017-го. По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в продаже находилось 210 500 кв.м (4680 номеров), что на 30% меньше (по объёму и числу), чем в 2017-м. При этом продано за 2018-й 178 600 кв.м, или 4330 апартов – по числу номеров вдвое больше, чем годом ранее.  
По подсчётам ГК «БестЪ», номерной фонд действующих сервисных апарт-отелей составляет 3625 номеров. К 2021 году показатель достигнет 13 345 юнитов. Примерно в четверти номеров владельцы живут сами, остальные сдают в аренду. После законодательных ограничений это 
соотношение может серьёзно измениться, «псевджилья» станет значительно меньше. Это видно и по объектам, выведенным на рынок в 2018-м 

Как звёзды сойдутся

Бурное развитие сегмента апартаментов, особенно в Москве, привело к росту «жилых» проектов в промзонах, не обеспеченных «социалкой». К тому же к апартаментам (нежилым помещениям) градрегламенты предъявляют менее строгие требования по инсоляции, зелени, парковочным местам и пр. Вот и ринулись девелоперы осваивать новый формат. 
Чиновники и законодатели неоднократно пытались запретить или ограничить строительство апарт-отелей. Были предложения приравнять их к жилью.
Ещё в 2017-м Минстрой внёс в Госдуму законопроект о статусе апартаментов, по которому те становятся одним из вариантов жилья. Но через год ведомство отозвало документ. Летом 2018-го один из депутатов Госдумы предложил законопроект, во многом повторяющий минстроевский. 
В феврале 2019-го премьер-министр утвердил положение о классификации гостиниц.  Документ касается и апартаментов. 
Он снимает часть вопросов, но создаёт новые проблемы.
Положение вводит понятие «апартотели» (так написано) – вид гостиниц, номерной фонд которых состоит исключительно из номеров категорий «студия» и «апартамент». А есть ещё «комплекс апартаментов» – гостиницы с фондом «номеров различных категорий с кухонным оборудованием и полным санузлом». 
Оба формата должны получить «звёзды», но по разным правилам...
Совсем путано изложены пункты об отелях при спортивных и оздоровительных учреждениях. Застройщикам «рекреационных» проектов с медицинским или спортивным уклоном есть над чем задуматься.
Неопределённой остаётся судьба апарт-отелей, которые относят к «псевдожилью». 
С новым форматом пытаются бороться и в Петербурге. Председатель КГА Владимир Григорьев сетовал, что под видом гостиниц строятся дома для постоянного проживания: «Мы попытались ограничить эту деятельность, указав в ПЗЗ, что, если больше 10% апартаментов имеют кухни, к таким проектам должны применяться те же требования по озеленению, парковкам и социальным объектам, что и к жилью. Но инвесторы легко убирают кухни при согласовании проектов с КГА, а потом их возвращают». 
По формальным причинам чиновники остановили продажи юнитов в проектах E3 Group «Avenue Apart на Дыбенко» на Товарищеском проспекте и Gatchina Residence в Гатчине.  
В марте по поручению градоначальника Служба госстройнадзора проверила разрешительную документацию на строительство 49 апартаментов и гостиниц. 
Нарушений не обнаружено.
На днях в Думу внесён пакет поправок в 214-ФЗ. По нему, если нежилые помещения и машиноместа продают по ДДУ, застройщики апартаментов должны будут перечислять взносы в Фонд защиты прав дольщиков (1,2% от договора).
«Нам необходимо доработать в этом законопроекте вопрос об апартаментах. Сейчас это высокорисковая зона. С 1 июля многие застройщики готовятся к тому, что не будут строить жильё. Что они будут делать? Они будут сооружать апартаменты», – прокомментировал председатель Комитета Госдумы по собственности Николай Николаев. По его мнению, если до 1 июля вопрос со статусом апартов не будет решён, через год-два в стране появится много обманутых покупателей.
Законных механизмов запрета апартаментов пока нет, есть окрики и посылы, вызывающие тревогу. 

Замаскированное жильё

Реализуемые проекты апартаментов можно разделить условно на три типа: сервисные, «псевдожильё» и рекреационные. Первый тяготеет к гостиничному сегменту, вторые два — к жилому. 90% сданных за последние два года апарт-отелей относятся к «псевдожилью» , но большинство строящихся уже позиционируются как сервисные . 
Первые аналоги жилья появились в элитном сегменте. Две трети жилых домов на Каменном острове де-юре имеют нежилой статус, как и известный комплекс апартаментов «Пятый элемент» на Крестовском острове. Потом были апарт-отели «Монферран», «Голландия», Crystal. К дорогому сегменту тяготеют и «рекреационные» апарты с оздоровительным или спортивным прикрытием. В Курортном районе это «Первая Линия», X-Clinic, «Русские сезоны»; на Крестовском острове – «Императорский яхт-клуб»; в Мистолово – малоэтажный комплекс «Образ жизни». Компания «Конкорд менеджмент и консалтинг» Евгения Пригожина трижды обвела вокруг пальца городские власти. Административное здание «Лахтинский пассаж» в посёлке «Северный Версаль» переделали под апарты. Заявленный комплекс с медицинскими учреждениями в Лахте на деле превратился в апартаменты «Лахта Парк». Анонсированный Центр водного туризма в парке 300-летия перерос в апарт-отель «Лахта плаза», а для оставшегося участка девелопер запрашивает максимальную высоту. 
RBI придумал свою фишку с проектом ArtStudio на 2-й Советской улице. Официально застройщик продаёт нежилые помещения под мастерские (или хобби) для творческих людей. Фактически это тот же аналог жилья.   
Стали появляться апартаменты для постоянного проживания в сегментах «бизнес» и «комфорт», в том числе и в составе жилых комплексов. Наиболее масштабный микст из квартир и квазижилья возводит компания Seven Suns Development на намыве Васильевского острова. В рамках ЖК «Светлый мир «Я-Романтик» построен и сдан Cruise Apart на 1135 номеров, строится ещё 940 юнитов. Девелопер также реализует большой комплекс апартаментов «Светлый мир. Внутри» в Дюнах на 2100 юнитов. Часть корпусов компания успела сдать в эксплуатацию, но Промсвязьбанк вчинил иск о банкротстве, требуя с застройщика более 2,7 млрд рублей. Должнику пока не удаётся договориться о реструктуризации долга. В заложниках оказались покупатели апартов, так как земля находится в залоге у Пром-связьбанка.
Самый большой объём «псевдожилья» собиралась вывести на рынок «Группа ЛСР». Весной 2018-го она анонсировала подготовку пяти апарт-проектов общей площадью более 270 000 кв.м с инвестициями порядка 23 млрд рублей. Почти по всем получены разрешения, но недавно руководство ЛСР заявило о пересмотре этих планов. Решения ещё нет, но это важный сигнал для рынка. 

Сервис – в студию!

За последний год стремительно пошёл в рост сегмент сервисных апарт-отелей (кондо-отели, инвест-отели). Этот формат пользуется небывалым спросом, стимулируя девелоперов на новые проекты. По данным Knight Frank St. Petersburg, продажи сервисных отелей за 2018-й выросли в 2,4 раза.
Если проекты «псевдожилья» всё чаще критикуют власти, то есть они находятся в зоне риска, то сервисные апарты – полноценный гостиничный продукт, призванный приносить доход собственникам юнитов и закрывать дефицит номеров в бюджетных гостиницах города. 
В Петербурге уже сформировались несколько сетевых проектов, у каждого  — своя УК, созданная застройщиком: сеть отелей YE'S (ГК «Пионер»), Avenue-Apart (ГК «БестЪ»), Vertical (NAI Becar). Эти три компании также консультируют и развивают проекты других девелоперов под своей маркой. Plaza Lotus Group строит первый проект сети инвест-отелей IN2IT, всего фирма намерена возвести шесть отелей более чем на 7000 номеров.
Слабое место большинства сервисных отелей — управление. Сегмент только зарождается, опыта нет, как и квалифицированных менеджеров. Docklands Development, например, сначала создала свою УК, затем — совместную команду с УК «Зенит». Тандем проработал около года, потом случился скандал с взаимными обвинениями, который перерос в судебные тяжбы.
Тем не менее сегмент быстро эволюционирует, в сервисные проекты приходят международные операторы. Компания «Союз Инвест Девелопмент» привлекла к управлению одного из корпусов комплекса «Салют» сеть Novotel; апарт-отель третьей очереди VALO будет развиваться под брендом международной сети Mercure; NAI Becar привлёк в первый корпус кондо-отеля на улице Орджоникидзе сеть Wyndham под брендом Ramada Encore, пока не представленным в России. 
Справедливости ради нужно отметить, что в комплексе «Салют» работают несколько УК, в том числе и команда девелопера. 
Опрошенные эксперты в один голос говорят, что будущее — за сервисными апартаментами. Но удастся ли обеспечить круглогодичную заполняемость всех заявленных проектов, чтобы платить инвесторам обещанные доходы, — большой вопрос.

 

МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ

Евгения ГИЛЬ, руководитель департамента апарт-отелей Becar Asset Management:

— Для нас главный вектор развития – в сфере кондо-отелей. Это инвестиционные проекты, которые строятся по гостиничным нормам, продаются для извлечения прибыли и управляют ими профессиональные УК. Интерес инвесторов и города к таким проектам обусловлен ростом доходности в гостиничной сфере и увеличением туристического потока.  
Проекты «псевдожилья» становятся всё менее интересными для инвесторов, так как предполагают больше рисков, особенно в силу законодательной неопределённости.
Есть точки роста и для рекреационных проектов. Курортных отелей немного, и они не закрывают имеющийся спрос. Внутренний и событийный туризм сейчас на подъёме, и при грамотной концепции можно заинтересовать частных инвесторов.
Управлять проектами без проработанной концепции продажи юнитов очень сложно. Мы называем это ловушкой для инвестора. Если застройщик показывает только красивую картинку, приблизительные расчёты, но не знает, кто будет управлять проектом и какой опыт у УК, не подписывает при продаже документы на управление, можно сразу сказать, что ничего хорошего не выйдет. Одни будут проживать постоянно с детьми и животными, а другие – сдавать апарт для вечеринок. Это может привести к хаосу, невозможности содержать объект в хорошем состоянии, к проблемам со сбором платежей и т.д.
Переход на работу с эскроу-счетами нельзя назвать неожиданным, большинство застройщиков подготовилось. Но получение проектного финансирования требует сил и времени. Это связано и с аккредитацией, наличием собственных средств и возможностями по залогу. Строгие сроки погашения задолженности ставят застройщика в более жёсткие условия соблюдения графика, 
независимо от ситуации на рынке и других изменений внешней среды.

Сергей СТЕПАНОВдиректор по продажам компании «Строительный трест»:
 — Каждый сегмент быстрорастущего рынка апартаментов, будь то номер в инвест-отеле или недвижимость для долговременного проживания, сегодня обладает потенциалом дальнейшего развития.
Сейчас перед подобными объектами стоят вопросы получения «звёзд», а также дальнейшего эффективного управления комплексом. В частности, для внесения любых изменений в регламент работы УК необходимо согласие всех собственников апартов. Это почти невозможно реализовать. Эффективным решением коллизии, на мой взгляд, могли бы стать ПИФы, покупающие апарт-комплекс целиком. В этом случае круг инвесторов проекта может существенно расшириться, порог входа в проект, наоборот, снизится, а управление станет более централизованным и оперативным.
У компании «Строительный трест» два готовых объекта, в состав которых входит несколько десятков апартаментов. Оба МФК расположены в Петроградском районе – AVATAR на Петровском острове и GRANI на Большой Зелениной улице.

Екатерина ЛИСОВСКАЯ, генеральный директор отельного оператора PLG:
— Развитие получат сервисные апартаменты, они стали одним из самых популярных инвестиционных инструментов. За пределами города, где есть возможность создавать качественные spa-зоны или бальнеологические курорты, будут реализовываться рекреационные проекты с медицинским уклоном.
За последние два года на рынок выведено много комплексов, но в ближайшем будущем такая динамика вряд ли сохранится. Новых проектов, которые смогут поддержать этот тренд, ожидается не так много, да и пятен в городе остаётся всё меньше. В нынешних экономических реалиях рынок может насытиться уже через 5-7 лет. 
Доходность зависит от многих факторов: профессионализма девелопера, компетентности УК; важны динамика прироста турпотока, средние показатели загрузки, стоимость аренды, сезонность, конкурентная среда, политические и экономические предпосылки. Чем раньше инвестор входит в проект, тем ниже стоимость «квадрата» и больше доходность.
Когда объектом управляют несколько УК, может возникнуть конфликт интересов. Собственники, самостоятельно сдающие юниты в аренду, могут столкнуться с проблемами, связанными с изменениями в законодательстве. Они не смогут сертифицировать свой объект, так как все общественные зоны находятся в распоряжении УК (к тому же нельзя получить «звёзды» на один апартамент). По новому закону такие владельцы не смогут сами сдавать свой номер. Далее возникнут сложности с МЧС, Роспотребнадзором, постановкой постояльцев на миграционный учёт и пр. 
Не исключаю, что в связи с введением эскроу небольшие компании могут покинуть рынок. 

Евгений МЕЖЕВИКИН, руководитель отдела аналитики ГК «Пионер»:
— За последний год доля сервисных апартов заметно увеличилась и достигла уже 65% от всего объёма предложения в границах Петербурга. Около 60% реализованных площадей приходится именно на них. Формат изначально ориентирован на инвесторов и создаётся исходя из их потребностей и предпочтений. УК берёт на себя обслуживание и заполняемость номеров, а владельцы получают постоянный доход. 
Всеми апарт-отелями сети Y`ES управляет специализированная УК. Большинством проданных юнитов в наших проектах занимается именно она, но у собственника всё-таки есть выбор: отдать номер нам в управление или взять всё в свои руки. Считаем, что управление силами собственной УК – надёжнее, она знает все особенности конструктива дома и инженерных систем, а также потребности покупателей. 

Ольга УЛЬЯНОВАдиректор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»:
— Сегодня активно развиваются сервисные апарт-отели, где множество собственников передают свою недвижимость в управление единой УК. Как правило, все владельцы принимают такое решение, так как они изначально покупают апарты для извлечения пассивного дохода. Когда УК генерирует доход со всего проекта – это выгодно всем владельцам, т. к. снижаются риски уменьшения прибыли для инвесторов.

Константин СТОРОЖЕВгендиректор OOO «Вало Сервис» (УК комплекса апарт-отелей VALO):
“ Развиваться будут именно гостиничные проекты, а никак не «псевдожильё», которое строят без учёта требований к отелям и необходимой инфраструктуры.
Где спрос, там и предложение. Объёмы туризма в мире растут в среднем на 4% в год, а в Петербурге отрасль и вовсе должна быть одним из основных источников доходов города. Средств размещения в бюджетном сегменте (три «звезды») очевидно не хватает. А теперь ещё и хостелы в жилых домах окажутся вне закона. Таким образом, освобождается перспективная ниша, которую и займут апарт-отели.
Инвестиции в апарт-отели могут приносить от 9 до 14% в год. Сегодня это самый привлекательный формат на рынке недвижимости. По нашим прогнозам, интерес к ним будет увеличиваться и у покупателей, и у девелоперов.
Переход на проектное финансирование не остановит роста, на рынке все морально готовы к нему.
Децентрализованное управление всегда негативно сказывается на уровне сервиса. Представьте, что будет с гостиницей, частью которой управляет УК, а частью – собственники, не имеющие опыта. Неизбежны конфликты, демпинг и пр. Именно поэтому мы на самых первых этапах создали свою УК.
Основные риски покупателей – в покупке «псевдожилья». Объект может не пройти классификацию, а владелец не сможет получать легальный доход. Если застройщик не знает, кто будет управлять отелем, не сформулированы доходные программы – это повод насторожиться. Для девелоперов заканчивается «школьный» период, когда проекты с огрехами удавалось продавать. Инвесторы становятся всё более профессиональными, и они не пойдут в сырые, непроработанные проекты.

Ольга ТРОШЕВАруководитель КЦ «Петербургская Недвижимость»:
— Доля сервисных проектов сегодня – 76% в предложении и 73% в спросе. Объём продаж увеличился в 1,5 раза, за первый квартал реализовано уже 25% от объёма 2018-го. Но для такого формата высоки требования по локации, далеко не все заявленные комплексы будут успешны.  Есть интересные варианты и с «псевдожильём», они стоят на 15-20% дешевле традиционных квартир, но для них тоже важно местоположение. 
Старт многих проектов будет пересмотрен, встанет вопрос об эскроу и экономической целесообразности при повышении затрат.  Критерии у банков довольно жёсткие, будут вопросы о стаже на рынке, о реализованных проектах и пр. Но сегмент довольно молодой, формирующийся, есть пул инвесторов и девелоперов, желающих работать с апарт-проектами. 
Множественность УК на одном объекте, на мой взгляд, усложняет управление, делает его менее качественным, могут быть проблемы с разделом затрат на содержание общего имущества. 
Риски есть в любом сегменте рынка недвижимости. Успех сопутствует тем, кто грамотно рассчитал финансовую модель, «попал» в рынок с точки зрения позиционирования, ценообразования, локации. 

Александра КОРОЛЁВА, руководитель проектов компании «MASTER Девелопмент»:
— Если не случится очередных законодательных новшеств, то продолжат развитие сервисные проекты. Продукту есть куда эволюционировать. Пока Петербург развивается как центр туризма и деловой активности, формат будет востребован. Возможно, рекреационные апарты будут развиваться как разновидность качественной, но доступной загородной недвижимости для сезонного отдыха. «Псевдожильё», особенно элитное, останется в тех же показателях.  
Динамика развития сервисных проектов сохранится до тех пор, пока есть туристический спрос и деловая активность. Но за доходность придётся побороться, выиграют эффективные комбинации хорошей концепции, локации и профессионального управления. А кто не найдёт сбалансированного подхода, тот не сможет обеспечить заявленную доходность.
Проекты апарт-отелей могут реализовываться как по ДДУ, так и по другим схемам – без использования эскроу-счетов. Несмотря на то что многие апарты продают по 214-ФЗ, 
закон не защищает покупателя в случае возникновения проблем у застройщика, он только снимает риски двойных продаж. 

Владимир ФЕДОРОВ, заместитель генерального директора компании Salut!:
—  В ближайшей перспективе будут развиваться все виды апарт-проектов. Дальнейшие перспективы определит уровень спроса и предложения.
Сервисные апарты получат наибольшее развитие, они же будут иметь наибольший спрос. Такие проекты будут развиваться в центре, в местах с высоким туристическим и деловым потенциалом, у крупных транспортно-пересадочных узлов, рядом с конгрессно-выставочными площадками и спортивными аренами. В ближайшие 5-7 лет насыщения рынка сервисных апартов не ожидается.
Пока ни спрос, ни предложение в полной мере не сформированы. Но со временем спрос станет более дифференцированным, и на рынок будут выводиться новые форматы, основанные на социальных трендах и шеринг-экономике.
Спрос на «псевдожилье» будут формировать покупатели, ограниченные в денежных средствах, так как апарты немного дешевле обычных квартир. Но развитие данного формата власть может ограничить, ликвидировав нормативные лакуны и лазейки. 
К проектному финансированию многие девелоперы уже подготовились. Эскроу-счета призваны решить проблему обманутых дольщиков, а в проектах сервисных апартов могут появиться обманутые инвесторы, поверившие в обещания привлекательных показателей доходности.
Мест под идеальные гостиничные проекты мало, а будет еще меньше, проекты с высокими показателями доходности от краткосрочной аренды уступят место проектам для среднесрочной и долгосрочной аренды. В большинстве объектов через 3-4 года доходность будет не 10-12%, а 8-10%, и найдутся инвесторы, которых и это будет устраивать.
В перспективе ожидается появление интересных тематических апарт-отелей, новых и дополнительных опций, возникающих на стыке сегментов рынка недвижимости и других секторов экономики и услуг, и, как результат, увеличение спроса.

Апарт-отели, сданные в 2018-2019 гг., а также ранее завершённые проекты, в которых идут продажи

Строящиеся апарт-отели

Проектируемые и заявленные апарт-отели в Петербурге

 

 

 

Касимов Халмурат