Шопинг на районе

Торговые комплексы районного масштаба — один из наиболее динамично развивающихся сегментов рынка торговой недвижимости Петербурга. Обсудить его специфику на «круглом столе», организованном редакцией «НП», собрались застройщики, консультанты и управляющие компании. За два часа формат успели несколько раз похоронить, но в итоге сошлись на том, что при грамотной концепции эти проекты могут быть невероятно успешными.

 

Ирина Царькова:
— К районным мы относим торговые комплексы арендопригодной площадью 15 000-20 000 кв.м. Сейчас поступает огромное количество обращений по разработке концепций таких объектов. Это отрадная тенденция, потому что сейчас на рынке очень много ТК размером до 10 000 кв.м, которые с точки зрения концепции сделаны неправильно. Может быть, на таком объекте не стоит так сильно продумывать все детали, как в торгово-развлекательном комплексе, но всё же концепция нужна. У таких ТК зачастую пустуют вторые и третьи этажи, а некоторые строят ещё и четвёртые. 

Обычно к нам приходят с одним-двумя проектами. Кто-то очень серьёзно подходит к задаче и делает всё качественно. Но 80% собственников обращаются, когда уже всё построено или идут финишные работы, когда мы уже ни на что повлиять не можем. Например, на эскалаторы. Мы всегда, насколько это возможно, на них настаиваем, потому что иначе второй и третий этажи будут работать гораздо хуже.

Евгения Иванова:
— Торгово-бытовые комплексы советской постройки в какой-то аналитике учитываются?

Ирина Царькова:
— Мы учитываем классические объекты. И советские ТБК в неё не попадают. Если раньше считалось, что в торговый комплекс после десяти лет работы нужно вносить изменения, сейчас это зачастую требуется уже через пять лет.

Людмила Рева:
— С 2013 года начали формироваться новые жилые районы: на Парнасе, в Девяткино, в Шушарах и Славянке. Там нет крупных торговых комплексов. Конечно, местные жители могут посетить ТРК, которые находятся на выезде. По дороге в Шушары — «Лето» или «Радугу», по дороге на Парнас — «Гранд Каньон». Но ТК районного масштаба площадью 10 000-15 000 кв.м там просто необходимы.

Юрий Борисов:
— Термин «районный торговый центр» режет мне слух, поскольку я воспитан на американских подходах. Я считаю основной классификацию торговых центров Urban Land Institute.  В ней выделено четыре типа торговых центров: Neighbourhood centre, Community, Regional и Super regional. Neighbourhood — это арендопригодная площадь до 5000 кв.м и первичная зона проживания до 40 000 человек. Сommunity  — до 15 000 кв.м и до 150 000 человек. Третий фактор для отнесения объекта к тому или иному виду — микст арендаторов: супермаркет, junior-проекты, различные сервисы, магазины одежды. 

Сверхзадача любой управляющей компании — сделать из районного торгового центра точку городского притяжения или, говоря о Петербурге, межрайонного. С ТК «Румба» нам это удалось. Мы ведём этот проект с 2005 года. За это время он претерпевал трансформации, но они всегда были в рамках концепции дисконт-центра. Это один из самых успешных торговых комплексов в городе с точки зрения выручки на один квадратный метр. Почему? Сюда приезжают со всего города, тем более рядом метро «Кировский завод». Средняя ставка на втором этаже, если пересчитать с процентов от оборота,  доходит до 3000 руб./кв.м в месяц (плюс коммуналка). А в самые хорошие месяцы — до 5000 руб./кв.м. 
Все эти годы на рынке ничего не меняется: непрофессиональные несетевые девелоперы торговых центров сначала строят, а потом думают, как сдать в аренду. Мы пришли в «Румбу», когда комплекс был практически готов. И если бы здесь можно было обойтись без кинотеатра, конечно, его бы там не было. А сейчас мы вынуждены с ним жить, хотя он платит уникальную ставку — склады иногда сдают дороже. 
«Экополис» в отличие от «Румбы» никогда не станет городским, хотя мы предлагали сделать этот ТК ведущим премиальным оutlet-центром. В итоге мы решили превратить его в комплекс life-style, поскольку в этом районе ранее не было проектов, рассчитанных на клиентов с высокими доходами. Нам понадобилось шесть лет в условиях кризиса, чтобы добиться стопроцентной заполняемости и переделать концепт, который достался нам в наследство. 

Евгения Иванова:
— «Румба» не ощущает конкуренции со стороны новых проектов такого типа: «Капитолия», Outlet Pulkovo Village?

Юрий Борисов:
— У нас последние лет десять заполняемость 100%. Сегодня лист ожидания — 1500 «квадратов». Если бы можно было построить вторую очередь, это тоже был бы выгодный проект. С Outlet Pulkovo Village мы расходимся по типологии, у них концепция — luxury outlet, целевые аудитории совершенно разные. «Капитолий» — наш прямой конкурент, но им пока очень трудно. 

Что касается торговых комплексов в новых районах, по моему опыту — застройщики не заинтересованы в развитии таких проектов. 

Евгения Сучкова:
— Вы совершенно правы, у застройщика другая цель — построить и идти дальше. Я как потребитель вообще думаю, что у нас лет через пять торговые комплексы ждёт деформация, там будут в основном развлечения и общепит. 

У нас в Юнтолово к концу 2025 года запланировано строительство торгового комплекса на 30 000 кв.м. Выполняя рекомендации наших партнёров-консультантов, не спешим его строить. Сейчас проектируем объект на 5000 кв.м, который точно будет востребован. 

Юрий Борисов:
— Я считаю, вам надо строить. Если ждать, что через десять лет всё уйдёт в онлайн, что мы будем делать эти десять лет?

Евгения Иванова:
— А вы готовы продать эту площадку или хотите сами строить?

Евгения Сучкова:
— У нас ещё есть время подумать.

Максим Жабин:
—Девелоперы должны брать на себя обязательства не только строить жильё, но и развивать район. Наше желание построить в Горелово торговый комплекс было продиктовано благими намерениями: нам очень хотелось создать инфраструктуру для жителей. Сейчас мы видим многие недочёты у нашего объекта. Не могу сказать, что он не заполняется, но есть понятные проблемы — третий и четвёртый этажи. На четвёртый вообще никто не поднимается.  
Надо понимать, что сегодня 80-85% сделок проходит с ипотекой, у людей огромные долговые обязательства. В торговых комплексах от этого арендаторы не появятся. У нашего ТЦ целевая аудитория — те, кто живёт в спальных районах, кто с утра уезжает на работу и возвращается вечером. 

Юрий Борисов:
— Люди всегда найдут деньги на здоровье, на детей и на еду. Всё дело в концепции. У нас был опыт с торговым комплексом в Кудрово. Для него мы разработали концепцию: первый этаж — супермаркет, второй — мебельные магазины, третий — фитнес. Если б девелопер пригласил нас в момент проектирования, мы бы запроектировали там бассейн. Но поскольку Fitness House был заинтересован, они смогли там сделать бассейны при существующих перекрытиях, шаге колонн и пр. 

Станислав Ступников:
— 
Районный торговый центр — это комплекс выходного дня и вечеров в будни, надо подстраиваться под этот трафик. До начала проекта маркетологи просчитают ёмкость рынка, доходы населения, его численность. Это предброкеридж. Если получается заполняемость меньше 50%, строить не надо. Мы на следующей неделе выходим на стройплощадку объекта площадью 25 000 кв.м в микрорайоне, у нас заполняемость по предброкерид­­жу 65%.

Мы реализовали более десятка проектов, из них пять-шесть — с нуля; 80% успешны. Успешными я считаю почти со 100% заполнения, хотя они находятся не у метро. Один из примеров — торговый центр «Ульянка» на пр. Ветеранов, 101. До метро на транспорте — 10-15 минут. Мы ввели его в 2006 году, и мне до сих пор звонят по нему каждый день. Ещё один проект — ТЦ «Бонус» на пр. Косыгина, 31. Мы рискнули сделать парковку на 70 мест, хороший фасад, хорошую логистику. Объект ввели в феврале 2015-го, самое кризисное время для ритейла, с 95% заполнения. Хотя обычно такие комплексы вводятся с загрузкой 50-60%. 

Я бы хотел привести ещё один пример — торговый комплекс в Пушкине. Когда его строили, он был единственным, там выжали максимум, сделали пять этажей. И сдавали всё сами. Комплекс заполнили за полгода, предлагали площади всем, кто приходил. Через полгода всё разлетелось, и комплекс полтора года стоял пустым, там остались только два арендатора. После реконцепции он заполнился полностью. 

Людмила Рева:
— 
У нас в портфеле есть торговый комплекс в Мытищах. Его построили, не послушав консультантов, которые не рекомендовал это место. На момент ввода было сдано 65% площадей. Вроде бы много, но это были пять «якорей». Когда объект перешёл к нам, мы очень долго думали над маркетингом, реконцепцией. И в итоге начали преобразовывать его в магазин у дома и центр услуг, которые нужны людям каждый день. 

Станислав Ступников:
На крайний случай всегда можно уйти от функции торговли. Ведь ТК, по сути, это здание. 

Григорий Кунис:
— 
В ближайшие пять-десять лет все функции, выполнение которых не доставляет людям удовольствия, будут делегировать профессиональным исполнителям. Это доставка продуктов, химчистка и т.п. Зачем тратить на это время? Пока процесс идёт относительно медленно, поскольку людям очень трудно переключиться на дистанционное заполнение холодильника. Но всё равно идёт. Даже одежду и обувь теперь привозят на дом. И это будет влиять на рынок коммерческой недвижимости. Очень важно, чтобы застройщики адаптировали проекты в этом направлении. 

Роман Строилов:
— 
Поверьте, если бы у застройщиков была возможность не строить коммерческую недвижимость, они бы её не строили. Это приходится делать, но мы бы очень хотели, чтобы на рынке были профессиональные девелоперы торговых центров. 

Есть ещё один нюанс. Мы постоянно изучаем запросы наших покупателей, и в списке требований торговый центр стоит после 20-го места. Лично мне не нужен торговый центр в 15 минутах ходьбы, ведь я могу съездить куда-то на машине или заказать всё с помощью смартфона. Конечно, это моя личная позиция, но она не уникальна. 

Марина Пузанова:
— 
По нашим подсчётам, объём рынка стрит-ритейла в Петербурге сегодня составляет 12 млн кв.м, а качественных торговых комплексов — 3 млн кв.м. Пертурбации в сфере стрит-ритейла, которые грядут из-за ужесточения норм размещения тех или иных магазинов и общепита в жилых комплексах, будут менять ситуацию на рынке торговых комплексов. Некоторые операторы, которые развиваются в помещениях стрит-ритейла, будут вынуждены искать альтернативу. И ею как раз станут небольшие торговые центры, которые позволят разместиться, не нарушая норм и одновременно оставаясь в привычном формате и в знакомой локации.  

 

Иванова Евгения
Теги: