Рыночный подход к аренде

На днях третья инстанция отменила решения апелляционного суда и распорядилась взыскать с ООО «Сытный рынок» в пользу Смольного свыше 13,5 млн рублей недоплаты по аренде (включая неустойку).

Это дело интересно не только тем, что в центре конфликта оказалось историческое здание на Петроградке, но и тем, что оно может оказать влияние на арбитражную практику. Спор выдался нетривиальным, разные инстанции разошлись в оценках, но в итоге победа осталась за Смольным. У арендатора теперь лишь призрачная надежда на пересмотр дела в Верховном суде.

Предысторию конфликта мы излагали в публикации «Ненасытное правосудие», но с тех пор в деле все перевернулось.

Напомним, компания «Сытный рынок» арендовала историческое здание (5300 кв.м на Сытнинской ул., 5) в 1997 году – на десять лет, и относительно недорого – за 776 690 рублей.в месяц без НДС. В 2007-м стороны продлили договор еще на пять лет. В 2013-м срок действия второго соглашения тоже истек, и компания подписала с городом следующее пятилетнее соглашение. После переоценки объекта ставку даже снизили (до 470 000 рублей в месяц), зато фирма обязалась предоставить не менее 40 бесплатных торговых мест садоводам и огородникам (вместо 16).

Но зарегистрировать сделку не удалось. Росреестр сослался на закон о защите конкуренции и сообщил, что заключить новый договор можно только по итогам торгов. Город пытался доказать в суде, что допустимы исключения из правил, ведь первоначальный договор с фирмой подписан задолго до изменения законодательства, но оспорить отказ Росреестра не удалось.

В Смольном посчитали: раз новый договор считается незаключенным, а фирма продолжает эксплуатировать объект, значит, ей нужно рассчитать арендную плату по ставкам 2007 года. Получилось, что компания с 2013-го задолжала КИО свыше 12,5 млн рублей (плюс проценты).

Арендатор возражал: хотя новый договор и не зарегистрирован, стороны по факту исполняют его условия, и нет оснований возвращаться к прежним ставкам. Начался новый спор - из-за денег. Первая инстанция поддержала КИО, апелляционный суд отменил этот вердикт и даже признал, что фирма переплатила городу 1,4 млн рублей. И вот теперь Федеральный арбитраж вынес окончательное решение в пользу Смольного.

Из вердикта суда следует, что если договор не зарегистрирован, его условия не могут рассматриваться, например, в качестве допсоглашения об изменении цены.

Так что теперь фирме придется платить как раньше. Более того, формально арендатора в любой момент могут попросить на выход. Впрочем, делать это город не торопится. Пока чиновники довольствуются успехом в денежном споре… О подготовке новых торгов NSP также пока не известно.

Первые торговые ряды на месте нынешнего Сытного рынка появились в 1711 году. Сохранившееся до наших дней здание (региональный памятник) построено в 1912-1913 гг. по проекту Мариана Лялевича. В 2004-м компании «Сытный рынок» предоставили участок 0,5 га, примыкающий к основному корпусу, чтобы она построила здесь новое здание площадью свыше 1300 кв.м.