Анзор Берсиров
руководитель проектов КОТ Строительный трест

Со снижением спроса можно бороться, предлагая продукт интереснее, чем у остальных

В июне эксперты премии Urban Awards признали ЖК NEWПИТЕР победителем сразу в двух номинациях: как лучший проект комплексного освоения территории (КОТ) в регионе и как лучший ЖК комфорт-класса в Ленобласти. А ведь если, не вникая, просто посмотреть на карту – сразу и не скажешь, что в этом углу географии может быть что-то приличное.
О том, как преодолеть недостатки локации, где найти резервы для снижения издержек и почему детские площадки нужно проектировать с умом, мы беседуем с Анзором Берсировым, руководителем проектов КОТ компании «Строительный трест»   

- Насколько важна для вас эта премия?

- Для нас это уже не первая награда. В прошлом году взяли Urban Awards с этим же проектом. У комплекса NEWПИТЕР были и другие награды. Практически все значимые конкурсы в профессиональной сфере нас отмечали.

- Не надоело?

- Знаете, нет. Если честно, я ждал этого. Потому что понимал: проект выделяется на общем фоне, и по многим параметрам он действительно лучший, но на стартовой стадии это было трудно заметить. Сейчас объект уже сформировался, и можно его увидеть не в обещаниях на бумаге, а в реальности.

- Сколько уже построено?

- Примерно треть от запланированного объема. Если же говорить конкретно про Urban Awords – за 11 лет этот конкурс стал, на мой взгляд, самым престижным в отрасли. Главное – что есть жюри, все знают, кто в него входит, и эксперты выезжают на каждый объект. Чтобы правильно оценить, нужно увидеть. Ведь бывает, что по набору параметров проект выглядит прилично, а по факту – странно. Конечно, оценка профессионального сообщества очень важна.

Из большого количества премий и конкурсов лишь некоторые имеют реальный вес, имеют значимость для покупателя. Серьезный покупатель в процессе выбора довольно внимательно изучает рынок.

- То есть премия влиятельна ровно настолько, насколько она засвечена в медиапространстве?

- Да. Важно еще, что и мы сами делаем на ней акцент.

- Как вы полагаете, что повлияло на оценки экспертов? Что они принимали во внимание?

- Коллеги, которые к нам приезжают, нередко удивляются: как у нас получается делать такой продукт за такие деньги. Конечно, у проекта NEWПИТЕР есть свои недостатки. Самый главный – география. Если человек не знает рынка, а просто смотрит на карту – у него возникнет масса вопросов. Но если он будет анализировать транспортную доступность, многие проблемы снимутся. Аналогов практически нет. Назовите любой крупный проект в регионе – и я назову шоссе, которое из-за него стоит в пробках по утрам и вечерам. У нас этого нет.

И человек понимает: не так уж это и далеко, не так и сложно. А уж если он доедет и посмотрит – то, скорее всего, от покупки не откажется. Потому что здесь уже заметно и качество продукта, и качество среды. 

Один из главных наших козырей – невысокая плотность застройки. И это определяет множество других факторов. Включая организацию городской среды. Относительно немного автомобилей. И у нас нет проблем с парковкой.

 

- Так получилось, потому что вы покупали областную землю, а она дешевле?

- Мы покупаем не землю, а определенную площадь улучшений. Сделка была рыночной. И проект планировки был разработан уже после серьезных изменений законодательства – ограничения по этажности, плотности и т.д. Так что участок мы покупали ровно так же, как и для любого другого проекта.

Максимально разрешенная высота здесь – 12 этажей, у нас в основном 8-9 этажей, есть шестиэтажные здания. Конечно, это создает определенные трудности для экономики проекта. Невысокая застройка предусматривает обширные придомовые территории, которые надо благоустраивать. В том числе и за «красными линиями».

Поэтому нам приходится на всех стадиях решать проблемы снижения себестоимости. Самое простое решение – упростить наши дома. Но у нас есть принципы, которым мы следуем.

- Упростить – это строить, к примеру, из газобетона?

- В том числе. Мы изучали все возможности. В теории: «А что было бы, если...?» Но мы 27 лет строим из кирпича – и будем из него строить. Это не единственный принцип. Есть правила относительно квартирографии (у нас нет студий), инженерии, ландшафтного дизайна.

- Так за счет чего удалось снизить себестоимость?

- Это целый набор инженерных решений. Я могу об этом говорить часами. Например, в наших домах в ЖК NEWПИТЕР нет подвалов. Это важно, потому что подземная часть проекта в разы дороже надземной. И это лишние площади, потому что они используются неэффективно.

В архитектуре: так организовать проектные решения, чтобы как можно меньше было неиспользуемых площадей. Потому что продаем мы только «полезные» квадратные метры, остальное – это затраты. Их надо минимизировать. Но – тоже с умом: не делая коридоры узкими, не снижая высоту потолков. И так далее.

Экспериментируем с конструктивом. Ушли от монолитных колонн – теперь у нас полностью кирпичные дома, с несущими стенами.

 

- Тем менее: спрос на область, по данным аналитиков, падает. Минус 16% за полугодие. За счет чего можно удержать покупателя?

- Общие причины понять можно. Себестоимость строительства в Ленинградской области изначально была существенно ниже городской. Дешевле стоили и материалы, и работы. И условия для девелоперов были немного проще, чем в Петербурге. Но за последние годы показатели затрат выровнялись, условия ужесточились. Выросла себестоимость, застройщики вынуждены поднимать цены. Цена областного квадратного метра в некоторых локациях приблизилась к цене приграничных с городом территорий, а в Кудрово уже и выше. Но если сравнивать инфраструктуру – с Петербургом конкурировать по-прежнему сложно. Основная причина, думаю, в этом. Кроме того, масштабные областные проекты постепенно подходят к стадии завершения. Можно видеть, что получилось. Как правило, характеристики среды оставляют желать лучшего.

Мы не видим падения спроса на наши проекты в Ленобласти – NEWПИТЕР и «Капитал» в Кудрово. В Кудрово спрос стабилен, на NEWПИТЕР растет год от года. Хотя цены и у нас растут. В проекте «Капитал» мы выигрываем за счет качества продукта (кирпич, закрытые дворы, подземные парковки) и имиджа компании На фоне многих других проектов мы смотримся интереснее; люди готовы покупать. В ЖК NEWПИТЕР – набор параметров, аналогов которому на рынке нет. Что и подтверждают эксперты премии Urban Awards, с которой мы с вами начали.

- Сколько сейчас стоит «квадрат» в ЖК NEWПИТЕР?

- Около 80 000 рублей. Начинали с 65 000. Так что со снижением спроса можно бороться, но не в масштабах региона, а в рамках компании – предлагая продукт интереснее, чем у остальных. Ценой привлечь, как раньше, не получится. Себестоимость в области снижать невозможно – на 20% ниже, чем в городе, она уже не будет.

- У нас с вами, как всегда – переходный период: от долевки к эскроу. Как это будет реализовано в ЖК NEWПИТЕР?

- В этом проекте мы уже перестали продавать «классическое» долевое участие. 7-й корпус был последний. С октября 2018-го 10 корпус мы стали продавать с применением эскроу-счетов в банке «Санкт-Петербург». Не привлекая проектное финансирование: к этому моменту дом был построен на 60%, за наши собственные средства. Сейчас еще два корпуса строятся по такой же схеме. Дома в комплексе небольшие, период строительства относительно короткий. Пока привлекать проектное финансирование не планируем.

«Строительный Трест» многие годы следует консервативной политике развития. Мы не рискуем. И у нас практически всегда есть средства, которые мы можем инвестировать.

Конечно, введение эскроу-счетов приводит к подорожанию – примерно на 10%. Даже без банковского кредитования. Потому что мы не получаем сразу те средства, за которые продаем. Мы их получим только после завершения дома, условно – через два года. С учетом инфляции уже получится другая сумма. И квадратный метр станет дороже.

Мы считаем, что проект пока еще недооценен. Это тоже нужно учитывать. Кстати, журнал «Город 812» составлял рейтинг лучших объектов для инвестирования. Первая пятерка, конечно, апарт-отели. Но сразу за ними – мы.

Для клиента с переходом на эскроу почти ничего не изменилось.

- Как формируется окружение проекта?

- Уже два года функционирует детский сад. Кстати: тоже один из лучших в Ленобласти. Сейчас в NEWПИТЕР живет около трех тысяч человек. В год прибавляется от пятисот до тысячи – в зависимости от количества введенного в эксплуатацию жилья. В этом году достраивается здание школы; мы его передаем муниципалитету, осенью 2020-го ее планируют открыть.

Во второй половине будущего года мы приступим к строительству еще одного садика. По всем соцобъектам у нас есть соглашение с регионом. Мы выполняем свои обязательства, нам идут навстречу. Стараемся использовать также возможности федеральной программы «Стимул».

В этом году начнем строительство небольшого торгово-офисного центра, около 4 000 кв. м. Это будет квартальный объект, трехэтажный, с супермаркетом, ресторанами, офисами и так далее. Архитекторы разработали для него такой футуристический облик. А он будет расположен прямо у въезда в квартал, такая визитная карточка.

Также в конце этого года планируем начать строительство фитнес-центра. Около 5 000 кв. м, четырехэтажное здание. Уже есть договоренности с оператором.

 

- Не получится конкуренции с Ледовой ареной?

- Ледовая арена – через дорогу, но там почти нет залов с тренажерами. Так что мы скорее, дополняем друг друга. В фитнес-центре будет два бассейна, взрослый и детский.

Через дорогу от нашего ЖК скоро введут еще один небольшой торговый центр, его открывает частный инвестор.

- Как учитываете мнение жителей при формировании социальных и коммерческих объектов? Как работает обратная связь?

- И я, и пресс-служба, и управляющая компания – мы учитываем мнение жителей. Периодически встречаемся. Диалог есть. Но и все же считаю, что ключевые решения о развитии новых районов должны принимать профессионалы. Опираясь не только на оценки граждан, но и на международный опыт, на достижения урбанистики и так далее. Если есть ошибки – признаем и исправляем.

- Когда запустится «Мега»?

- По нашей информации, в конце этого года должно начаться строительство IKEA. Для нашего проекта это будет огромный плюс. Шведский проект поможет решить некоторые проблемы, характерные для любых новых кварталов. Досуг; рабочие места – там будет до пяти тысяч вакансий. Это, в частности, смягчает проблему маятниковой миграции.

- Ладно, жители квартала уезжать каждый день не будут – но ведь тысячи будут каждый день приезжать…

- Мы это учитываем и стараемся ситуацию прогнозировать. Сегодня в Новоселье есть одна полноценная развязка, это основной въезд в район. А вплотную к площадке «Икеи» существует недостроенная развязка. Она прошла экспертизу в Москве, согласована с Росавтодором. Ее будут достраивать за частные инвестиции, и она полностью обеспечит потребности ТРК «МЕГА-IKEA». Мы рассчитываем, что транспортные потоки будут разделены между двумя развязками.

- Модная тема – общественные пространства…

- Бульвар Белых Ночей – тоже в своем роде уникальный объект. Застройщики редко уделяют должное внимание ландшафтному дизайну и общественным зонам. А я убежден, что это очень важно. Именно эти элементы создают «вау-эффект», который во многом определяет решение о покупке.

Главная функция бульвара – логистика. Это пешеходная артерия, которая соединяет все учебные заведения (всего будет две школы и шесть детских садов) с жилыми кварталами. Нигде не надо переходить дорогу. Вторая функция – спортивно-досуговая. Уже построена открытая футбольная площадка с искусственным покрытием. До конца сезона мы откроем второй этап: площадка для ворк-аута, может быть, чуть позже, павильон для кафе. Третий этап – между 8-м и 9-м корпусами появится уникальная детская площадка.

- Ну, что может быть уникального в детской площадке?

- Во-первых, масштаб. Во-вторых, площадку проектируют на заказ. В подавляющем большинстве ЖК для детских площадок используются типовые проекты, причем они на целую эпоху отстают от того, что строят в развитых странах. В Москве есть пара современных площадок, в Петербурге – ни одной. Кроме, может быть, Новой Голландии.

Мы требуем от проектировщиков, чтобы они исходили из особенностей детской психологии. Первый вопрос: что площадка дает ребенку, какие функции в нем развивает. Чему учит. Пока у нас есть эскиз.

 

- Как решается проблема с парковками?

- Есть открытые огороженные бесплатные парковки. И одна охраняемая платная. Количество машиномест мы контролируем. В следующем году начнем строительство многоярусного паркинга.

- В международных этапах премии будете участвовать?

- У нас нет задачи собрать все премии. Результаты важны, если имеют влияние на наших покупателей. Премия – еще один сигнал, что мы идем в правильном направлении.

Кстати, второй этап в ЖК NEWПИТЕР мы проектируем иначе, чем первый. Разные проектировщики будут проектировать разные дома. Хочется добавить новый взгляд. Новые партнеры – те, кто смотрят, ездят по миру, впитывают актуальные решения. 

NSP Досье
Анзор Берсиров родился в 1987 году в Ленинграде.  В 2009 году закончил СПб ГАСУ по специальности «Промышленно-гражданское строительство». В 2011 году закончил магистратуру в университете Кингстон в Лондоне по специальности «Бизнес-менеджмент». Работает в компании «Строительный трест» с 2011 года.

С 2013 года занимает должность руководителя проектов комплексного освоения территорий компании «Строительный трест». 

ЖК NEWПИТЕР расположен в пос. Новоселье Ломоносовского района. Площадь участка под застройку составляет 93 га. Площадь жилья на финальной стадии строительства составит 595 000 кв. м. Первый этап строительства рассчитан на 161  000 кв. м жилья.  Высота корпусов от 6 до 12 этажей. Все дома строятся из натурального кирпича. В составе проекта будет построено 2 школы и 6 детских садов.

Пешеходный Бульвар Белых Ночей вошел в ТОП-30 лучших общественных пространств страны по версии издания «Проект РОССИЯ».
Синочкин Дмитрий Юрьевич