Алексей Князев
директор департамента развития, Группа ЦДС

Мы не успеваем строить по действующим нормам: их слишком часто меняют

Градостроительные требования постоянно трансформируются на федеральном уровне, а в Петербурге — ещё и на местном. Вступили в силу новые Правила землепользования и застройки, поменялись нормативы градостроительного проектирования, готовится новый Генплан, социальная нагрузка на застройщиков растёт. Как работают девелоперы в этих условиях и как это скажется на будущих проектах, рассказывает директор по развитию Группы ЦДС Алексей Князев.

Новые правила требуют от застройщиков предусматривать внутриквартальные скверы (6 кв.м на каждого будущего жителя). Как это скажется на комфортности комплексов?

- Выполнить это требование довольно сложно. Оно подразумевает создание некой территории с непонятным правовым статусом. Скорее всего, застройщики должны будут сформировать скверы на своих участках. Хорошо, если для этого есть городская земля, но это редкость. Потом этот участок мы должны городу подарить, что тоже очень непросто. Должны ли мы эти скверы за свой счёт благоустроить? А кто потом будет их обслуживать? Скверы ведь могут превратиться в заброшенные пустыри. Начинания благие, но зачем делать это ещё и территорией общего пользования? Кроме того, такая земля имеет особый статус. Здесь, например, неясно, почему нельзя размещать сети. А в центре города вообще невозможно найти участок, не занятый инженерией. Коммуникации даже в парках и садах есть. Если так нужны зелёные насаждения именно общего пользования, необходимо ослабить норматив, предписывающий освобождать такие площадки от любых сетей и застройки.
Мы ведь и так всегда благоустраиваем наши комплексы, высаживаем зелень.

Видимо недостаточно...

- А почему так решили? Действующего ранее норматива озеленения в 23 кв.м на человека не хватало? Как это определили?
Дело в том, что в Петербурге правила меняются очень часто, и каждый раз вводятся всё новые ограничения. Мы просто не успеваем жить по этим нормам. Это постоянная гонка: надо успеть, пока опять не изменились ПЗЗ, Генплан или что-то ещё. Например, проект планировки территории как минимум год разрабатывается, а его приходится менять по несколько раз, подстраиваясь под новые нормативы. Мы всё время попадаем в какие-то переходные положения. И даже не успеваем оценить, правильными ли были очередные изменения. Вот есть относительно новый норматив озеленения — 23 кв.м на одного жителя. Проекты, которые ему соответствуют, ещё не завершены, там люди не успели пожить, чтобы оценить, достаточно этого или нет. Нам до сих пор приводят в пример комплексы, разработанные по правилам 2005 года, где не хватает зелени и машино-мест. Так с тех пор и требования не раз поменялись, и потребности людей изменились — они иначе подходят к выбору жилья.

Это приведёт к новому росту цен?

- Не напрямую, но косвенно. Сократятся объёмы, на 1 га можно будет построить меньше, чем раньше, а значит, вырастет стоимость. Есть же ещё увеличившиеся нормативы по парковкам — подземная часть станет дороже, поскольку паркинги надо заглубить минимум на полтора метра. А в центре я вообще не вижу возможности строить открытые паркинги — всё надо под землёй размещать, да ещё сверху полтора метра земли насыпать. Строить становится всё дороже, а проекты становятся меньше.
Вводится и единый норматив по плотности застройки. В Смольном полагают, что застройщики теперь обойдутся среднеэтажными домами.
Эти ограничения также непонятны. Когда покупаем участок, он не остаётся единым. Мы выделяем наделы для улично-дорожной сети, зелёных насаждений и тому подобное — и под жильё остаётся половина. И если бы коэффициент застройки считался на весь участок, это нормально. Но получается, что он распространяется только на ту часть, где расположено жильё. И исходя из существующих ограничений по высоте и других нормативов коэффициент застройки уже особой роли не играет — установленного максимального коэффициента 2 всё равно не достигнуть. Так что жилья просто будет строиться меньше. 

От некоторых проектов, видимо, придётся совсем отказаться?

- Всё зависит от конкретной финансовой модели.

Может, требования застройщиков к участкам изменятся? Владельцы земли, например, готовы снизить цены?

- Мы сейчас активно рассматриваем предложения по покупке участков, но, естественно, оцениваем их исходя из новых нормативов. Земля — это особый товар: нам всегда приходится работать с тем, что есть. Если, соблюдая все нормативы, можно сделать хороший продукт, надел нас заинтересует.
Что касается лэндлордов, то практика показывает: чем дольше ты «сидишь» на участке, тем дешевле он становится. Сейчас, например, снизятся объёмы возможной застройки на конкретном наделе, а значит, и цена его уменьшится. Накладываются и другие ограничения — функциональное и территориальное зонирование, возможность внести изменения в Генплан и Правила землепользования и застройки. Чтобы изменить функцию, например, понадобится года три. И опять же надо закладывать риски, что нормы скорректируют или поправки в ПЗЗ так и не будут приняты. Таких участков сейчас большинство — редко можно сразу начать строить жильё. А большинство владельцев земли в «сером поясе» не занимаются их «упаковкой» — у них просто нет специалистов, которые знали бы, как это делать.
Эта область сильно зарегулирована, становится неповоротливой и непредсказуемой. Если мы говорим о редевелопменте, то подготовка участка займёт много лет, и результат не гарантирован.

Какие-то ещё серьёзные изменения произошли?

- В последнее время изменились правила, связанные с санитарно-защитными зонами, что особенно важно для проектов редевелопмента. Там есть свои плюсы и минусы. Например, теперь все проекты планировки территорий чиновники будут согласовывать, только если санитарные зоны уже сняты. Раньше можно было работать над проектом и параллельно заниматься уменьшением санзон, которые снимались к моменту ввода в эксплуатацию. Теперь этим придётся заниматься заранее, что увеличит время на проектирование.
Изменился порядок установления и снятия санзон, а сам Сан-
эпиднадзор не понимал, как эти правила применять, — все ждали разъяснений. Теперь застройщик может провести замеры на границах своего участка и, получив протокол исследований, доказать, что никаких вредных воздействий нет. Но насколько этот порядок будет работать, пока непонятно: практика только нарабатывается.
Также санзоны отразили в Правилах землепользования и застройки. Раньше девелоперу приходилось самому искать источник негативного воздействия, определять расчётные санитарные зоны, устанавливать их и сокращать. Теперь Росреестр должен дать выписку по конкретному участку, где всё это будет указано. Очень надеюсь, что, когда такой порядок заработает, задача девелоперов упростится. Если, конечно, нас опять не обяжут доказывать, что соседние предприятия не оказывают негативного воздействия на будущий проект. Правила поменялись, но так или иначе всё зависит от собственника предприятия, который должен заниматься сокращением санзон, а ему это может быть совсем неинтересно.

Сейчас идёт разработка нового Генплана развития города. Что должно в нём измениться?

- Это стратегический документ, а у нас он слишком детализирован, и в этом кроются многие проблемы. Соседние участки, например, могут находиться в разных функциональных зонах, а такие зоны должны распространяться всё же на крупные территории. Такая детализация должна быть в Правилах землепользования и застройки. А получается, что в функциональной зоне Ж деловая застройка практически невозможна, как и промышленная. Или наоборот. А почему? Ведь есть предприятия, которые вообще не влияют на жилую застройку и могли бы дать рабочие места рядом с жильём. Я уж не говорю про офисы.

Была идея вообще отменить генпланы для крупных городов…

- Это уже слишком, но режим функциональных зон надо пересмотреть и ослабить.
Также надо пересмотреть норматив жилищной обеспеченности — сейчас это 28 кв.м на человека. Кто-то когда-то по какой-то методике этот показатель подсчитал, застройщики с этим долго спорили, поскольку он не имеет отношения к реальности. В проектах, которые сейчас реализуются или построены недавно, на одного человека приходится 35-40 кв.м. Например, Группа ЦДС сама эксплуатирует 65 домов (более 2,5 млн кв.м жилья), которые построила. Мы собрали данные о том, кто в этих квартирах живёт, — 62 000 семей. У нас получилось, что на одного жителя приходится порядка 35 кв.м. А детские сады и школы мы строим исходя из норматива 28 кв.м на человека — обеспечиваем местами несуществующих жителей. Фактически граждане покупают себе вместе с квартирой места в садиках и школах. Если пересмотреть один норматив, строить станет проще, да и не так дорого.
Кстати, этому нормативу уже пять лет. За это время около 15 млн кв.м жилья введено. Неужели он не изменился? Очевидно, что численность населения не увеличилась настолько.
Отдельный разговор — это норматив по размерам участка для школ и садиков. Получается, например, что территория под школу на 550 мест и на 1000 нужна одинаковая. Есть опыт соседних стран, которые, наоборот, делают объекты образования всё компактнее. В Финляндии есть садики со специальной мебелью и зонированием, которые выгоднее эксплуатировать, но без ущерба для комфорта детей. Технологии меняются, а мы всё ещё строим огромные детсады, которые надо отапливать и эксплуатировать. Вот нужен ли отдельный кухонный блок для небольшого садика? Ведь есть много компаний, которые централизованно доставляют готовую еду.
Сейчас в зону ответственности застройщиков пытаются перевести и транспортную инфраструктуру. Не спорю — дороги нужны, но как норматив по плотности улично-дорожной сети рассчитан, опять же неясно. А ведь он распространяется и на сложившуюся застройку. Что делать с проектами реновации или редевелопмента? Там просто не сделать больше дорог, чем есть. Все эти нормативы не везде физически можно выполнить. На новых территориях может и получится сделать дорогу, а в сложившихся районах — нет, и проекты станут просто экономически невыгодными.

Чиновники не устают говорить о том, что жильё должно быть комфортным. Какие объекты, на ваш взгляд, должны быть в проектах помимо школ и садиков?

- Это должен диктовать исключительно рынок и потребитель. Не понимаю, почему нормативы требуют определённых спортивных сооружений, бассейнов. Надо закладывать объекты, которые точно будет обслуживать государство: больницы, школы и т.п. А зачем, например, требуют кинотеатры — вообще непонятно, будут ли они дальше жить в таком масштабе, ведь и сейчас многие закрываются. Рынок сам отрегулирует, что и в каком объёме необходимо. Например, во встроенных помещениях было кафе, а завтра продуктовый магазин откроется — бизнес реагирует на спрос. Не заставишь это кафе «сидеть» на месте, если туда никто не ходит.
Для каждого конкретного объекта наши специалисты отдельно рассчитывают, сколько коммерческих площадей и какого назначения необходимо — всё же от места зависит, от окружающей застройки.
Мы зарегулировали себя этими показателями. Это особенно тяжело в таком разном городе, как Петербург: где-то их выполнить можно, а где-то просто нереально. Надо перестать менять нормативную базу и дать застройщикам что-то построить по существующим правилам, чтобы оценить, что получится. Пока на рынке просто нет примеров, чтобы осмыслить предыдущие нормативы — дома по ним ещё не достроены, а они уже изменились.

Некрасов Андрей