Дмитрий Золин
управляющий директор, Сенатор

Наша стратегия – чёткая и понятная

«Сенатор» – самая большая сеть качественных бизнес-центров на рынке Петербурга, которая регулярно пополняет портфель новыми объектами  и фигурирует в крупнейших сделках. О планах по развитию, отказе от классификации офисов и новых веяниях на рынке рассуждает Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор».

– Последние сделки у «Сенатора» прошли по объектам на Большой Морской улице. Какие другие локации вы рассматриваете и будут ли новые покупки в ближайшее время?
– До конца года мы планируем закрыть несколько сделок. Сейчас на Большой Морской у нас шесть объектов – дома 15, 20, 22, 24, 26 и 30. Хотелось бы купить здесь ещё минимум два. 

– До Исаакиевской площади или за ней тоже интересно? 
– Нас вся Большая Морская устраивает. На самом деле то, что последние сделки были на одной улице, просто совпадение, ведь переговоры в недвижимости длятся по несколько месяцев, а иногда даже лет. 
Наша стратегия очень чёткая и понятная. Рассматриваем только центральные районы города: непосредственно Центральный, какую-то часть Адмиралтейского района, Васильевский остров и, естественно, очень нравится Петроградская сторона.

– Интересует только класс А и В+?
– Нет, мы покупаем совершенно разные объекты. Если вспомнить здание на Большой Морской, 15, которое «Сенатор» приобрёл несколько лет назад, это были просто руины. Мы потратили большое количество денег и времени и превратили их в конфетку, которая сразу же приглянулась действующему арендатору. 

– Вы совсем перестали строить сами.
– Да, раньше мы строили по два здания в год. Закончили в 2017 году, хотя строить нам очень нравилось, это намного проще и правильнее, комфортнее для будущего арендатора. Перестали, потому что экономики нет. Вернёмся к этому вопросу, когда арендная ставка станет 3000 рублей за кв.м в месяц.

– На той же Большой Морской у вас уже 3000.
– На некоторых объектах. А нужно, чтобы 3000 была средняя ставка на рынке. Если посмотреть сейчас на высококлассную недвижимость в Центральном районе, средняя стоимость аренды будет около 2000 руб./кв.м в месяц. На Петроградке в условном В-классе, 1600 руб., а должна быть 2200 руб. 

– В какой перспективе этого можно ожидать?
– Вопрос очень сложный. Вакансия у нас низкая и в принципе рынок сейчас рынок арендодателя. Но арендодатели – в большинстве своём цивилизованные, на рынке практически нет случайных игроков. Лидеры рынка ведут себя корректно, ставки повышают в среднем на 10%, никто не говорит про 20, 25, 30%. Хотя могли бы, потому что ехать некуда, свободных помещений нет, новых объектов почти не появляется. Плюс в городе развивается бизнес, продолжается переезд Газпрома вместе с «дочками» и «внучками», которые сегодня суммарно занимают порядка 600 000 кв.м. А арендная плата увеличивается всего на 10%, и это с учётом инфляции и роста валюты. Ведь в себестоимости строительства стоимость валюты до сих пор имеет значение. 
У нас, к сожалению, нет российского оборудования по вентиляции или кондиционированию, мало кто покупает российские котельные и т.п. 
В общем, сейчас на горизонте не видно отметки, когда арендная плата достигнет того уровня, чтобы начать строить. При индексации на 10% это невозможно.

– Звучит пессимистично.
– Это как посмотреть. Когда ставки росли на 5%, было намного хуже, потому что 5% не покрывали даже инфляцию. Не скажу, что мы сейчас в большом плюсе, но хотя бы не теряем деньги. 

– Участки под новые проекты у вас остались?
– Да. Например, у нас есть совершенно прекрасный участок, и буквально каждые полгода мы о нём задумываемся, вытаскиваем проект, проектировщик его актуализирует, что-то меняет. Потом составляем финансовую модель и понимаем, что даже при большом желании дальше пополнять наш портфель новыми объектами – это бессмысленно.

– Недавно в Москве прошла крупная сделка формата BTS. Когда в Петербурге стоит ждать таких новостей? 
– К сожалению, наши контракты не BTS. 
Я был бы крайне рад, если бы заказчик приходил заранее, подписывал контракт и говорил, что ему нужно. У нас всё иначе. Мы берём объект, объявляем о нём, арендаторы смотрят, говорят, что нужно подумать, и уходят. Время – самый большой и дорогой ресурс, поэтому мы, не дожидаясь договоров, начинаем работы, максимально быстро приводим здание в правильное состояние. И вот тут приходит клиент, который просит всё сделать по-другому.

– Почему так? У вас, кажется, вполне понятный пул арендаторов на новые объекты. 
– Намекаете на Газпром? На самом деле у нас относительно небольшой процент площадей сдан в аренду Газпрому и его структурам, меньше 10%. Больше всего айтишников, как и у всех. На них приходится уже почти 30%.

– А кто остальные?
– По сегментам трудно разделить. Есть футбольный клуб, банки, строители, девелоперы, производственники, фармацевты. У IT-фирм наибольшая доля, потому что их основной ресурс – люди. Они максимально делают всё для того, чтобы сотрудникам было комфортно на работе.

– Речь про игровые комнаты, помещения для занятия йогой и т.п.?
– Всё это есть. Да, айтишники любят красивые офисы. У них предусмотрены специальные места для отдыха, куда можно прийти посреди рабочего дня, поиграть в гольф, подумать о жизни. В некоторых офисах стоят бары. Чего я только не видел! Даже кальянная была, но я быстро её закрыл. Я не против кальянных, но для них нужно строить отдельную систему вентиляции.

– А как за последние годы изменилась пропорция по нарезке офисов?
– Арендаторов малого бизнеса, которым мы сдаём небольшие помещения, стало значительно меньше, примерно вдвое. И в этом нет нашей вины. Для мелкой нарезки можно назначить ставку повыше и заработать, но с каждым годом таких предпринимателей всё меньше и меньше. 

– Сколько сегодня занимает экспозиция крупных блоков?
– Мы выставляем объекты на рынок сразу, как только покупаем, ещё до того, как помещения готовы для сдачи в аренду. Экспозиция крупных блоков сейчас занимает полгода, может быть, чуть больше. Раньше эта цифра казалась сказочно хорошей – за шесть месяцев сдать несколько тысяч квадратных метров! Крупные блоки экспонировались минимум год. Сегодня у «Сенатора» есть два свободных офиса площадью более 5000 кв.м каждый, но один из них по факту ещё занимает действующий арендатор, контракт с которым истекает в конце года.

– Сейчас все говорят про коворкинги, про WeWork и их IPO. Как вы относитесь к этому сегменту?
– Мне кажется, что у WeWork экономическая модель в Петербурге не получается. У них хорошо идёт бизнес в крупных городах мира. 
Петербург всё-таки другой. Цены здесь намного ниже, плюс свой менталитет. Если было бы больше денег, как в Москве, где люди согласны платить бОльшую цену за офисы, наверное, был бы и WeWork, и новое строительство. Но сегодня компании просто морально не готовы отдавать за помещения больше, даже если у них есть деньги. Например, когда арендаторы получают уведомления об увеличении платы на 10%, на нас смотрят с таким недоумением! Как же так, ведь инфляция всего 4%! А когда начинаешь объяснять подробно или тем более говоришь, что на рынке нет вообще ничего, вам деваться некуда, и я могу на 25% поднять, как-то соглашаются.
Возвращаясь к коворкингам: думаю, перспективы есть у небольших хороших объектов такого формата, которые можно относительно дёшево построить. У того же WeWork стоимость инвестиций в квадратный метр, прописанная в контракте, просто безумная. Наверное, в три-четыре раза больше, чем у качественных коворкингов, которые сейчас открываются в Петербурге. 

– В вашем портфеле сейчас 40 бизнес-центров, сколько из них относятся к А-классу?
– Буквально несколько месяцев назад я полностью удалил классификацию объектов с сайта. Долго над этим думал, ведь ещё в начале 2000-х я участвовал в разработке классификации, которую делала Гильдия управляющих и девелоперов. Мы тогда много спорили, решили не брать московскую, сделали свою питерскую. В итоге я пришёл к выводу, что классификация в торговой недвижимости, и тем более в офисной, невозможна. Каждое здание уникально, у него большое количество разных особенностей, которые невозможно свести в одной таблице. Например, кто-то решил, что потолки 2,72 м – хорошо, а 2,69 м – уже плохо. Но есть объекты, где невозможно обеспечить такую высоту, зато у них есть огромное количество других плюсов. И есть бизнес-центры, у которых нет парковки, зато шикарные потолки и вид на Невский проспект. Так что теперь у нас не класс А или B+, а просто высококлассные объекты. 

– Вам так можно, вы большие. А как быть остальным?
– Классификация в целом по рынку не имеет смысла. Посмотрите, например, на Gregory’s cars, который называет себя бизнес-центром категории А+. Разве красивые стёкла делают офис высококлассным? 

– Обновлением своих объектов занимаетесь?
– Конечно. Бизнес-центр на 2-й Советской мы в какой-то момент сами практически перевели в С-класс. Три года назад начали его реконструировать. Сегодня это снова красивый современный высококлассный объект. Как только его переделали, сразу же пришли хорошие компании, всё арендовали. 
Реновировали бизнес-центр на Жуковского, начали заниматься зданиями на 7-й линии В.О. и на Большом пр. В.О., 80, на 18-й линии один из корпусов почти закончили.

– Сколько у вас сейчас свободных помещений?
– Вакансию не всегда можно сосчитать, в ней учитывают арендопригодную площадь, а не общую. Но некоторые здания клиенты занимают целиком, поэтому получается, что сдано более 100%. Это всё очень условно. Примерно так же, как с подсчётом динамики арендных ставок. Брокеры утверждают, что расценки на офисы растут на полтора процента, но они же учитывают изменения ставок только на свободные площади, а цифр по действующим договорам у них нет. 
На данный момент из арендопригодных площадей у нас свободно 14 000 кв.м, получается, сдано 96%. 

– Возможна ли ситуация, при которой «Сенатор» отдаст управление на аутсорсинг?
– Нет. Мы всё делаем сами – клининг, обслуживание всех инженерных систем, безопасность и пр. В какой-то момент рассматривали возможность сотрудничества с внешними компаниями, но на таком объёме выгоднее иметь всё своё, это скажет любой сетевик.

Иванова Евгения