Дмитрий Некрестьянов
руководитель практики по недвижимости и инвестициям, Качкин и Партнёры

Госорганы порой сами предлагают застройщикам с ними судиться

Российские законодатели не только не дают скучать застройщикам, но и обеспечивают интересной работой юристов. О том, с какими вопросами девелоперы чаще всего идут к адвокатам и можно ли работать с действующим законодательством, рассказывает руководитель практики по недвижимости, партнёр АБ «Качкин и Партнёры» Дмитрий Некрестьянов.

- Уходящий год был богат на законодательные новости. Что произошло особенно примечательного?
- Год в целом, с точки зрения юриста в сфере строительства и девелопмента, был условно таким же, как и предыдущие. Происходят  беспорядочные и многочисленные поправки, а юридическая техника изложения текстов законов ухудшается всё больше. Это держит в тонусе и девелоперов, и юристов. Всё время приходится разбираться в чём-то новом и пытаться это применить на практике. Но признаюсь, что мне и моим коллегам нравятся именно сложные вопросы, поэтому государственные органы, а особенно нормотворцы всех уровней — наши лучшие «работодатели».
Было, например, интересно наблюдать, как адаптируется строительный бизнес к ужасно организованной реформе долевого строительства. Я буквально по месяцам могу разложить, какие настроения преобладали среди застройщиков. Мы хорошо это видим по соотношению суды/сделки в нашей работе. Например, в конце сентября компании  начали активно искать и приобретать участки для новых проектов. Ранее начатые стройки большинство компаний к октябрю подвело под критерии соответствия. Их завершат по прежним правилам. 
И все задумались о следующем шаге уже в рамках работы с проектным финансированием.

- В чём ужас реформы?
- В том, что, исполняя политические решения, её авторы не особо задумались над последствиями. Число банкротящихся застройщиков растёт, и прямо или косвенно это связано с реформой. Чиновники уверяли, мол, ничего страшного, что с рынка уйдут слабые игроки. Но «напряглись» и крупные девелоперы. А если банкротится застройщик, могут обанкротиться генподрядчик и субподрядчики. В этой цепочке неизбежно пострадают многие порядочные компании. Чиновники утверждают, что все застройщики адаптировались, но некоторые адаптировались так, что больше просто не будут вести проекты.

- С какими проблемами к вам приходят застройщики?
- Традиционно мы много занимаемся вопросами застройки и применения градостроительных регламентов. И помимо консультирования клиентов мы активно пытаемся помогать госорганам правильными идеями, тем,  как всё можно урегулировать в рамках различных рабочих групп и советов. Объективно нужно признать: эффекта от такой работы по-прежнему немного, но он есть. Тем более когда мы устаём объяснять властям, почему так делать нельзя, у нас практически всегда есть возможность и желающие в судебном порядке обосновать эту позицию в рамках спора с государственными органами либо оспаривания нормативных актов.
Застройщики уже много лет жалуются на чиновников, но в суды шли неохотно. 

- Теперь дошли до отчаяния?
- Не всегда. Иногда и сами госорганы рекомендуют идти в суд. То есть ситуация в принципе решаема, но если чиновники что-то сделают, придёт прокуратура и скажет «нельзя». А если получить судебное решение, все отпишутся, что исполняли его. 
Но иногда обращение в суд — это именно безысходность. Порой компании годами добиваются права застройки участка, их вызывают на всякие совещания и постоянно накидывают «гениальные» концепции. У нас есть клиент, который берёт участок для строительства спортивного комплекса. Буквально на последнем этапе чиновники заявляют, что хотят видеть здесь детский сад. Оказывается, что по нормативам садик нельзя. Тогда предлагают сделать библиотеку, например. В общем, они готовы построить что угодно, но отказать заявителю. А он потратил на проект два года, деньги, и ему на этой стадии уже просто обязаны предоставить землю, однако решение не принято, а отказ ничем не обоснован. 
И вот мы с ним в суде.
Иногда просто смешные ситуации бывают. Чиновники подтверждают, что юридически инвестор может, например, получить надел на законных основаниях. Но это будет 
выглядеть как решение властей в его пользу. Опять же придёт прокуратура и спросит. Поэтому порой легче инвестору отказать, чем потом объясняться с прокуратурой. То есть если сидеть и ничего не делать — за это меньше ответственности, чем за выполнение своей работы.

- Как вам новые Правила землепользования и застройки?
- К ним много вопросов. Например, полное непонимание вызывает норма о необходимости застройщиков формировать зелёные насаждения общего пользования в новых кварталах дополнительно к обязательному озеленению. По-прежнему в городе вместо политики разумного регулирования в основном действует принцип запретов. Чего стоит фактическая невозможность полноценно учитывать так называемое вертикальное озеленение. 
Вместо того, чтобы урегулировать технический вопрос глубины слоя земли, который позволит сделать такое озеленение полноценным (например, на крыше подземного паркинга), у нас стоит запрет. Понятно, что если насыпать 20 см грунта, даже газона не получится. Но если вы хотите хороший двор без машин, надо делать подземный паркинг под всей его территорией, а на кровле насыпать, например, 1,5 метра земли, сажать нормальные деревья и т.д. Почему у нас это невозможно, а во всём мире — допустимо?
Другой парадокс: участки получают статус зон комплексного устойчивого развития территорий (КУРТ) исключительно с обратной целью — воспрепятствовать любому строительству. 
Нельзя согласиться и с исклю­­чительно питерской идеей об установлении предельного размера отклонений от предельной высоты. Мы упорно не хотим учиться на уже имеющейся судебной практике. В ПЗЗ установлено несколько ограничений: базовая высота, например, 40 м, высота с учётом «акцентов» и предельная высота для отклонения — 70 м. То есть предложение строить выше 70 м власти даже рассматривать не будут. А уже есть решение Верховного суда, который в другом регионе признал эти нормы незаконными.
В итоге в тексте ПЗЗ содержится много моментов, которые не стимулируют развитие города, а бюрократизируют все процедуры и необоснованно ограничивают девелоперов.
Отдельно отмечу ужасающую непоследовательность государственных органов в сфере градостроительства. Ярчайший пример — абсурдная ситуация с участками под застройку в Петроградском районе. Сначала законодатель устанавливает зонирование, предусматривающее жилую застройку, даёт выкупить участок, подписывает соглашения по социальной инфраструктуре, а потом вдруг ему приходит в голову мысль, что всё это было сделано неправильно, и надо стройку запретить. При выданном разрешении на строительство слышать о его недопустимости от представителей власти как минимум странно. Если депутаты не считают нужным исполнять свои же законы, это оказывает разрушающее воздействие на всё общество и порождает такое же пренебрежение к букве закона у всех бизнесменов и горожан. Когда после пяти вступивших в законную силу и поддержанных Верховным судом РФ актов с одинаковой аргументацией: недопустимо включать участки из состава частной собственности в ЗНОП, — депутаты единогласно голосуют за аналогичную поправку, они публично расписываются в непрофессионализме. Если город хочет присвоить территории статус ЗНОП, у него есть для этого все возможности. Но тогда это надо делать правильно, за бюджетный счёт. Вопрос о передаче земли в частную собственность и общих принципах застройки давно разрешён на федеральном уровне, и надо либо менять законодательство, либо исполнять его, а не действовать вопреки.
Тревожит и то, что уже после того, как суды отменили решения о включении участков в перечень ЗНОП, попытки запретить стройку продолжаются. Наделы пробуют включить в зону рекреации или присвоить статус КУРТ и т.п. А вот искать компромиссный способ решения власти не пытаются.

- Вы успели оценить новую версию закона о границах объединённых зон охраны памятников?
- Для Петербурга это крайне чувствительная тема, так как у нас огромное количество объектов культурного наследия и громадная площадь зон охраны. Плюс статус «исторического поселения» и объекта Всемирного наследия 
ЮНЕСКО. Каждый из этих четырёх элементов имеет или должен иметь своё самостоятельное регулирование и процедуры. Зачастую они не синхронизированы друг с другом. В итоге мы всё время балансируем на грани недостаточного контроля за сохранением исторической среды и такого регулирования, которое вообще ничего не позволит делать. Ярким примером стала норма 73-ФЗ о полном запрете проводить земляные работы и строить новые объекты на территории памятника. Хотели как лучше, а в итоге законно к памятнику новый электрический кабель не протянуть. Есть законопроект о некоторых послаблениях, он может снять самые острые вопросы, но целиком проблему не решает.
Идёт и борьба за баланс интересов в истории с ЮНЕСКО. Конвенция предполагает участие этой организации в качестве советчика-консультанта. Но  бюрократическое сознание трактует  это как обязательное предварительное согласование всех проектов с ЮНЕСКО, что в силу особенностей работы и штата организации в принципе нереалистично.
КГИОП пытается занимать взвешенную позицию и ищет компромисс в дилемме развитие/сохранение, но пока все успехи исключительно промежуточные. Хотя буквально неделю назад в Совете Федерации решили всё же доработать законопроект о согласованиях с ЮНЕСКО, услышав позицию Петербурга и ряда других регионов.

Некрасов Андрей