Юристы в поисках собственника. Рубрика «БЕСЕДкА»

Право собственности на недвижимое имущество подлежит обязательной регистрации в Едином госреестре недвижимости (ЕГРН) и возникает с момента регистрации. Такой же порядок предусмотрен в случае возникновения ограничений и обременений объекта недвижимости, это могут быть залог, арест, долгосрочная аренда, рента и другое.

Анна Пронина, юрист практики разрешения споров компании Rightmark Group, о хлопотах, которые могут обрушиться на владельцев объектов недвижимости, право на которые не зарегистрировано в установленном порядке.

 

Корни  проблемы

 

Требование о внесении данных о недвижимости в единый реестр возникло в 1997 году с принятием первого Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (от 21.07.1997 №122-ФЗ).

При этом закон о госрегистрации, действующий сегодня (от 13.07.2015 №218-ФЗ), как и предыдущий, устанавливает положение, согласно которому права на объекты недвижимости, возникшие до 1997 года, признаются юридически действительными даже при отсутствии их регистрации в ЕГРН. В нём также содержится важная оговорка, перешедшая из старого закона: госрегистрация таких прав в ЕГРН проводится по желанию обладателей.

Такая «добровольность» привела к появлению большого количества объектов, права на которые не зарегистрированы в установленном порядке. Сегодня участники гражданских и публичных правоотношений (собственники и их правопреемники, стороны сделок, государственные органы) нередко сталкиваются с разного рода проблемами, возникающими при регистрации и реализации прав на ранее учтённую недвижимость.

Зачастую они не могут зарегистрировать права на принадлежащие им объекты недвижимости или, например, доказать наличие этих прав в случае необходимости получения компенсаций, которые выплачиваются при чрезвычайных ситуациях.

Последнее время участились случаи, когда Росреестр отказывает первоначальным собственникам ранее учтённой недвижимости в госрегистрации их права, если те не могут предоставить правоустанавливающие документы. Потому что, например, потеряли. Подобные отказы не всегда удаётся оспорить в суде.

Причём у граждан и организаций шансы разные.

Практика показывает, что суды общей юрисдикции в большинстве случаев всё же встают на сторону собственников и признают отказ в госрегистрации неправомерным. Например, Московским городским судом в апреле 2019 года была поставлена точка в многолетнем споре жителя города Москвы с Управлением Росреестра. Ведомство с 2012 года отказывало ему в регистрации права собственности на квартиру в связи с отсутствием договора передачи 1993 года. Причём дубликата не оказалось и в архивах выдавшего его органа (дело №33-18809/2019).

Суд первой инстанции встал на сторону регистраторов, однако апелляционный суд решение отменил и признал отказ Росреестра неправомерным. Поскольку, несмотря на отсутствие оригинала договора передачи, Департамент городского имущества города Москвы не оспаривал тот факт, что с 1993 года гражданин являлся собственником жилого помещения.

Арбитражные суды, наоборот, придерживаются иной позиции и, как правило, отказывают в удовлетворении исков об оспаривании отказов Росреестра в регистрации права собственности на ранее учтённую недвижимость, если у собственника нет правоустанавливающих документов.

Так, Арбитражный суд Московского округа, направляя на новое рассмотрение в суд первой инстанции подобный спор (дело №А40-236644/2018), указал на то, что судом первой инстанции надлежало установить основания возникновения права собственности, например, договор приватизации или купли-продажи, которые не были представлены в Росреестр при обращении с заявлением о госрегистрации. При этом наличие свидетельства о праве собственности на нежилое помещение недостаточно для регистрации права собственности. При новом рассмотрении дела в суде первой инстанции заявителю было отказано в признании действий Росреестра незаконными.

Таким образом, отсутствие правоустанавливающих документов на ранее учтённый объект недвижимости может стать серьёзной проблемой как для граждан, так и для организаций.

При этом для собственников-организаций отсутствие правоустанавливающих документов или их дубликатов становится практически непреодолимой проблемой. Арбитражные суды при вынесении решений по спорам с компаниями соглашаются с позицией регистраторов о невозможности зарегистрировать право собственности при отсутствии правоустанавливающего документа.

Иной позиции придерживаются суды общей юрисдикции. Граждане могут с большей вероятностью рассчитывать на защиту своего права даже при наличии у них только свидетельства о праве собственности, если сумеют представить доказательства фактического владения недвижимостью.

 

Регистрация сделок с ранее учтённой недвижимостью

 

С проблемой регистрации права собственности на ранее учтённые объекты недвижимости сталкиваются не только собственники, но и приобретатели такой недвижимости, а также лица, заключающие в отношении неё иные сделки, подлежащие государственной регистрации (например, долгосрочная аренда).

Отказывая в госрегистрации прав, Росреестр ссылается на положения части 3 статьи 69 закона №218-ФЗ, согласно которой обязательным условием для регистрации перехода прав на ранее учтённый объект недвижимости, его ограничения и обременения является наличие зарегистрированного в ЕГРН права первоначального собственника.

При этом суды в таком случае встают на сторону регистрирующего органа. По сложившейся практике, распоряжение недвижимым имуществом допускается только в том случае, если право на него зарегистрировано в ЕГРН.

Таким образом, лицо, заинтересованное в приобретении недвижимости, имеющей статус «ранее учтённой», должно оценивать все риски, которые может повлечь заключение такой сделки. В случае отсутствия в реестре записи о собственнике полагаем, что следует оценить в том числе другие предложения, представленные на рынке недвижимости и отдать предпочтение тому объекту, права на который уже зарегистрированы в установленном порядке.

До заключения сделки советуем приобретателю, для которого её заключение всё же необходимо совершить несколько действий. 

– До подписания договора запросить выписку из ЕГРН, получить её может любое лицо. Так можно проверить наличие зарегистрированного права контрагента на интересующий объект недвижимости.

– При отсутствии в реестре записи о собственнике запросить у контрагента правоустанавливающие документы и обязать его произвести регистрацию права до заключения договора.

– Если у контрагента по договору есть правоустанавливающие документы, а времени ждать регистрацию его права до заключения сделки нет, обязать первоначального собственника подать документы на госрегистрацию его права собственности одновременно с заявлением о регистрации заключаемой сделки. Эту обязанность лучше прописать в условиях самой сделки, предусмотрев штрафные санкции за нарушение данного пункта.

Такой шаг в случае, если дело дойдёт до суда, с большой вероятностью будет признан как добросовестное поведение пострадавшей стороны сделки, которая была заключена в отношении ранее учтённой недвижимости. Это позволит в дальнейшем рассчитывать на признание судом права собственности на объект недвижимости.

 

Регистрация права правопреемников

 

С аналогичными проблемами, связанными с регистрацией права собственности на ранее учтённые объекты недвижимости, могут столкнуться и правопреемники первоначальных собственников по закону – наследники и юридические лица, возникшие в результате преобразования.

При этом, отказывая им в регистрации прав, Росреестр ссылается на положения той же статьи закона №218-ФЗ, что и в случае отказа в госрегистрации сделок с ранее учтённой недвижимостью.

Однако положение правопреемников в таких случаях более перспективно, чем положение приобретателей прав на основании сделок: отказы в госрегистрации их прав на такие объекты недвижимости нередко признаются судами неправомерными.

Например, при рассмотрении вопроса о признании неправомерным отказа регистрирующего органа в госрегистрации права собственности на недвижимость за организацией-правопреемником суды неоднократно указывали на то, что правила упомянутой ранее ч. 3 ст. 69 закона «О госрегистрации» не распространяются на случаи перехода права собственности от одного юридического лица другому, образованному в результате преобразования. Однако при регистрации права правопреемника предоставление правоустанавливающих документов на объект недвижимости всё равно потребуется.

В то же время для государственной регистрации права собственности на объект недвижимости за наследниками, по сложившейся судебной практике, достаточно доказать совершение наследником необходимых действий для принятия наследства и предоставить в регистрирующий орган свидетельство о праве на наследство.

 

Публичные правоотношения

 

Ранее уже упоминалось, что подобное спорное положение ранее учтённой недвижимости вызывает трудности не только в гражданских, но и в публичных правоотношениях, когда одной из сторон выступает государство. Отсутствие информации о собственниках таких объектов приводит к определённым сложностям при необходимости выкупа недвижимого имущества для государственных нужд или при исполнении государством своих обязательств по выплате компенсаций лицам, чьё имущество пострадало в результате чрезвычайных ситуаций и природных катаклизмов.

Госорганы как особый субъект публичных правоотношений теоретически имеют возможность направлять запросы в другие органы с целью установления реального собственника ранее учтённой недвижимости. Однако большинство учреждений, осуществляющих учёт недвижимости до 1997 года, прекратили своё существование или были реорганизованы, а Росреестр – единственная действующая сегодня госструктура, в ведении которой находятся регистрация и учёт недвижимости. Соответственно, отсутствие в ЕГРН информации о ранее учтённых объектах недвижимости усложняет процесс установления их фактических обладателей при реализации публично-правовых отношений.

 

Пути решения проблем

 

Как показывает практика, большинство трудностей, возникающих сегодня с недвижимостью, в отношении которой в ЕГРН не зарегистрировано право собственности, связано с недостаточным вниманием к этой проблеме. На протяжении долгого времени не было осознания того, что она действительно существует и необходимо её комплексное решение.

Так, ни в действующем законе «О государственной регистрации недвижимости», ни в иных нормативных актах не была предусмотрена процедура внесения данных в ЕГРН посредством межведомственного взаимодействия, а для собственников ранее учтённой недвижимости регистрация их прав до сих пор остаётся добровольной процедурой.

В конце прошлого года Минэкономразвития РФ предложило законопроект, предполагающий обязательное внесение в ЕГРН данных о собственниках объектов недвижимости без участия граждан. Его цель – наладить взаимодействие между Росреестром и государственными органами по внесению данных в ЕГРН. Проект закона сегодня всё ещё изучают в Правительстве РФ.

К сожалению, сейчас, по прошествии 23 лет с момента образования Единого реестра недвижимости (ранее ЕГРП), подобные меры уже не смогут полностью решить проблему ранее учтённой недвижимости, поскольку некоторые органы, выдававшие ранее документы о праве собственности, упразднены, а их архивы не сохранились.

Возможным выходом, на наш взгляд, была бы разработка комплекса мер по систематизации данных о ранее учтённых объектах недвижимости и привлечение к этому процессу в том числе самих собственников.

Ярким примером стимулирования граждан самостоятельно производить регистрацию прав является достаточно нашумевшая в последнее время «дачная амнистия», действующая с 2006 года. Она предусматривает возможность для граждан оформить собственность на дом или участок в упрощённом порядке. В рамках «дачной амнистии» собственники земельных участков, у которых не зарегистрировано право на построенный садовый дом могут его зарегистрировать до 2021 года по более простой схеме, предъявив в Росреестр только технический паспорт дома и документы, подтверждающие право собственности на участок, позже надо будет соблюдать уведомительный порядок, несоблюдение которого может повлечь за собой признание объекта недвижимости самовольной постройкой.

Похожий порядок упрощённой госрегистрации можно было бы ввести и для других видов недвижимости, например, обязать регистрирующий орган осуществлять госрегистрацию прав на ранее учтённую недвижимость в том числе на основании свидетельств о праве собственности, выданных до 1997 года.

 

Подкаст подготовлен Ариной Шумиловой 

 

 

Кратко о том, что стоит знать и о чём задуматься... 

 Подписывайтесь на наш канал на YouTube     

видеопроект сайта NSP.RU

Видеосюжеты о рынке недвижимости и строительства готовит редакция совместно с партнёрами. Материалы выходят в формах разных тематических рубрик:

  • «Нюансы»
    Краткий обзор главных событий недели на рынке недвижимости. Крупные сделки, законодательные акты, заявления первых лиц, рыночные тенденции. Как сказал один знаменитый пилот, «в действительности всё совершенно иначе, чем на самом деле». Вместе с шеф-редактором «НП» - Дмитрием Синочкиным попробуем разобраться: а что происходит на самом деле?
  • «ЖК в деталях»
    Тематические сюжеты о преимуществах и фишках проектов, их основные составляющие: объёмы и ход строительства, благоустройство, инфраструктура и «социалка», акции и подарки для покупателей, управление недвижимостью, коммерческие площади на объекте, жизнь после новоселья…
  • «БЕСЕДкА НП»
    Диалоги журналистов «НП» с интересными и незаурядными собеседниками: бизнесменами, финансистами, управленцами, топ-менеджерами – представителями разных сфер рынка недвижимости (надеемся, кто-то из властных структур тоже побывает у нас в гостях). За чашечкой чая мы беседуем о важном и не очень, о приятных событиях и потрясениях, об изменениях и постулатах, о том, чем хочется гордиться и рассказать подробнее: о проектах и планах их реализации, объектах и технологиях управления, о жизни, увлечениях и многом другом.
  • «Угол зрения»
    Зарисовки о тематических встречах, семинарах, «круглых столах» и конференциях отрасли, подготовленных журналистами «НП» с учётом мнений участников этих мероприятий. А также «угол зрения» экспертов на те или иные события, вопросы и темы, обсуждаемые во время дискуссий.

Подписывайтесь на YouTube канал «Недвижимость Петербурга».

Наши партнеры: