Юристы в поисках собственника

Анна Пронина, юрист практики разрешения споров компании Rightmark Group, о хлопотах, которые могут обрушиться на владельцев объектов недвижимости, право на которые не зарегистрировано в установленном порядке.

Корни  проблемы

Требование о внесении данных о недвижимости в единый реестр возникло в 1997 году с принятием первого Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (от 21.07.1997 №122-ФЗ).

При этом закон о госрегистрации, действующий сегодня (от 13.07.2015 №218-ФЗ), как и предыдущий, устанавливает положение, согласно которому права на объекты недвижимости, возникшие до 1997 года, признаются юридически действительными даже при отсутствии их регистрации в ЕГРН. В нём также содержится важная оговорка, перешедшая из старого закона: госрегистрация таких прав в ЕГРН проводится по желанию обладателей.

Такая «добровольность» привела к появлению большого количества объектов, права на которые не зарегистрированы в установленном порядке. Сегодня участники гражданских и публичных правоотношений (собственники и их правопреемники, стороны сделок, государственные органы) нередко сталкиваются с разного рода проблемами, возникающими при регистрации и реализации прав на ранее учтённую недвижимость.

Зачастую они не могут зарегистрировать права на принадлежащие им объекты недвижимости или, например, доказать наличие этих прав в случае необходимости получения компенсаций, которые выплачиваются при чрезвычайных ситуациях.

Последнее время участились случаи, когда Росреестр отказывает первоначальным собственникам ранее учтённой недвижимости в госрегистрации их права, если те не могут предоставить правоустанавливающие документы. Потому что, например, потеряли. Подобные отказы не всегда удаётся оспорить в суде.

Причём у граждан и организаций шансы разные.

Практика показывает, что суды общей юрисдикции в большинстве случаев всё же встают на сторону собственников и признают отказ в госрегистрации неправомерным. Например, Московским городским судом в апреле 2019 года была поставлена точка в многолетнем споре жителя города Москвы с Управлением Росреестра. Ведомство с 2012 года отказывало ему в регистрации права собственности на квартиру в связи с отсутствием договора передачи 1993 года. Причём дубликата не оказалось и в архивах выдавшего его органа (дело №33-18809/2019).

Суд первой инстанции встал на сторону регистраторов, однако апелляционный суд решение отменил и признал отказ Росреестра неправомерным. Поскольку, несмотря на отсутствие оригинала договора передачи, Департамент городского имущества города Москвы не оспаривал тот факт, что с 1993 года гражданин являлся собственником жилого помещения.

Арбитражные суды, наоборот, придерживаются иной позиции и, как правило, отказывают в удовлетворении исков об оспаривании отказов Росреестра в регистрации права собственности на ранее учтённую недвижимость, если у собственника нет правоустанавливающих документов.

Так, Арбитражный суд Московского округа, направляя на новое рассмотрение в суд первой инстанции подобный спор (дело №А40-236644/2018), указал на то, что судом первой инстанции надлежало установить основания возникновения права собственности, например, договор приватизации или купли-продажи, которые не были представлены в Росреестр при обращении с заявлением о госрегистрации. При этом наличие свидетельства о праве собственности на нежилое помещение недостаточно для регистрации права собственности. При новом рассмотрении дела в суде первой инстанции заявителю было отказано в признании действий Росреестра незаконными.

Таким образом, отсутствие правоустанавливающих документов на ранее учтённый объект недвижимости может стать серьёзной проблемой как для граждан, так и для организаций.

При этом для собственников-организаций отсутствие правоустанавливающих документов или их дубликатов становится практически непреодолимой проблемой. Арбитражные суды при вынесении решений по спорам с компаниями соглашаются с позицией регистраторов о невозможности зарегистрировать право собственности при отсутствии правоустанавливающего документа.

Иной позиции придерживаются суды общей юрисдикции. Граждане могут с большей вероятностью рассчитывать на защиту своего права даже при наличии у них только свидетельства о праве собственности, если сумеют представить доказательства фактического владения недвижимостью.

Регистрация сделок с ранее учтённой недвижимостью

С проблемой регистрации права собственности на ранее учтённые объекты недвижимости сталкиваются не только собственники, но и приобретатели такой недвижимости, а также лица, заключающие в отношении неё иные сделки, подлежащие государственной регистрации (например, долгосрочная аренда).

Отказывая в госрегистрации прав, Росреестр ссылается на положения части 3 статьи 69 закона №218-ФЗ, согласно которой обязательным условием для регистрации перехода прав на ранее учтённый объект недвижимости, его ограничения и обременения является наличие зарегистрированного в ЕГРН права первоначального собственника.

При этом суды в таком случае встают на сторону регистрирующего органа. По сложившейся практике, распоряжение недвижимым имуществом допускается только в том случае, если право на него зарегистрировано в ЕГРН.

Таким образом, лицо, заинтересованное в приобретении недвижимости, имеющей статус «ранее учтённой», должно оценивать все риски, которые может повлечь заключение такой сделки. В случае отсутствия в реестре записи о собственнике полагаем, что следует оценить в том числе другие предложения, представленные на рынке недвижимости и отдать предпочтение тому объекту, права на который уже зарегистрированы в установленном порядке.

До заключения сделки советуем приобретателю, для которого её заключение всё же необходимо совершить несколько действий. 

– До подписания договора запросить выписку из ЕГРН, получить её может любое лицо. Так можно проверить наличие зарегистрированного права контрагента на интересующий объект недвижимости.

– При отсутствии в реестре записи о собственнике запросить у контрагента правоустанавливающие документы и обязать его произвести регистрацию права до заключения договора.

– Если у контрагента по договору есть правоустанавливающие документы, а времени ждать регистрацию его права до заключения сделки нет, обязать первоначального собственника подать документы на госрегистрацию его права собственности одновременно с заявлением о регистрации заключаемой сделки. Эту обязанность лучше прописать в условиях самой сделки, предусмотрев штрафные санкции за нарушение данного пункта.

Такой шаг в случае, если дело дойдёт до суда, с большой вероятностью будет признан как добросовестное поведение пострадавшей стороны сделки, которая была заключена в отношении ранее учтённой недвижимости. Это позволит в дальнейшем рассчитывать на признание судом права собственности на объект недвижимости.

Регистрация права правопреемников

С аналогичными проблемами, связанными с регистрацией права собственности на ранее учтённые объекты недвижимости, могут столкнуться и правопреемники первоначальных собственников по закону – наследники и юридические лица, возникшие в результате преобразования.

При этом, отказывая им в регистрации прав, Росреестр ссылается на положения той же статьи закона №218-ФЗ, что и в случае отказа в госрегистрации сделок с ранее учтённой недвижимостью.

Однако положение правопреемников в таких случаях более перспективно, чем положение приобретателей прав на основании сделок: отказы в госрегистрации их прав на такие объекты недвижимости нередко признаются судами неправомерными.

Например, при рассмотрении вопроса о признании неправомерным отказа регистрирующего органа в госрегистрации права собственности на недвижимость за организацией-правопреемником суды неоднократно указывали на то, что правила упомянутой ранее ч. 3 ст. 69 закона «О госрегистрации» не распространяются на случаи перехода права собственности от одного юридического лица другому, образованному в результате преобразования. Однако при регистрации права правопреемника предоставление правоустанавливающих документов на объект недвижимости всё равно потребуется.

В то же время для государственной регистрации права собственности на объект недвижимости за наследниками, по сложившейся судебной практике, достаточно доказать совершение наследником необходимых действий для принятия наследства и предоставить в регистрирующий орган свидетельство о праве на наследство.

Публичные правоотношения

Ранее уже упоминалось, что подобное спорное положение ранее учтённой недвижимости вызывает трудности не только в гражданских, но и в публичных правоотношениях, когда одной из сторон выступает государство. Отсутствие информации о собственниках таких объектов приводит к определённым сложностям при необходимости выкупа недвижимого имущества для государственных нужд или при исполнении государством своих обязательств по выплате компенсаций лицам, чьё имущество пострадало в результате чрезвычайных ситуаций и природных катаклизмов.

Госорганы как особый субъект публичных правоотношений теоретически имеют возможность направлять запросы в другие органы с целью установления реального собственника ранее учтённой недвижимости. Однако большинство учреждений, осуществляющих учёт недвижимости до 1997 года, прекратили своё существование или были реорганизованы, а Росреестр – единственная действующая сегодня госструктура, в ведении которой находятся регистрация и учёт недвижимости. Соответственно, отсутствие в ЕГРН информации о ранее учтённых объектах недвижимости усложняет процесс установления их фактических обладателей при реализации публично-правовых отношений.

Пути решения проблем

Как показывает практика, большинство трудностей, возникающих сегодня с недвижимостью, в отношении которой в ЕГРН не зарегистрировано право собственности, связано с недостаточным вниманием к этой проблеме. На протяжении долгого времени не было осознания того, что она действительно существует и необходимо её комплексное решение.

Так, ни в действующем законе «О государственной регистрации недвижимости», ни в иных нормативных актах не была предусмотрена процедура внесения данных в ЕГРН посредством межведомственного взаимодействия, а для собственников ранее учтённой недвижимости регистрация их прав до сих пор остаётся добровольной процедурой.

В конце прошлого года Минэкономразвития РФ предложило законопроект, предполагающий обязательное внесение в ЕГРН данных о собственниках объектов недвижимости без участия граждан. Его цель – наладить взаимодействие между Росреестром и государственными органами по внесению данных в ЕГРН. Проект закона сегодня всё ещё изучают в Правительстве РФ.

К сожалению, сейчас, по прошествии 23 лет с момента образования Единого реестра недвижимости (ранее ЕГРП), подобные меры уже не смогут полностью решить проблему ранее учтённой недвижимости, поскольку некоторые органы, выдававшие ранее документы о праве собственности, упразднены, а их архивы не сохранились.

Возможным выходом, на наш взгляд, была бы разработка комплекса мер по систематизации данных о ранее учтённых объектах недвижимости и привлечение к этому процессу в том числе самих собственников.

Ярким примером стимулирования граждан самостоятельно производить регистрацию прав является достаточно нашумевшая в последнее время «дачная амнистия», действующая с 2006 года. Она предусматривает возможность для граждан оформить собственность на дом или участок в упрощённом порядке. В рамках «дачной амнистии» собственники земельных участков, у которых не зарегистрировано право на построенный садовый дом могут его зарегистрировать до 2021 года по более простой схеме, предъявив в Росреестр только технический паспорт дома и документы, подтверждающие право собственности на участок, позже надо будет соблюдать уведомительный порядок, несоблюдение которого может повлечь за собой признание объекта недвижимости самовольной постройкой.

Похожий порядок упрощённой госрегистрации можно было бы ввести и для других видов недвижимости, например, обязать регистрирующий орган осуществлять госрегистрацию прав на ранее учтённую недвижимость в том числе на основании свидетельств о праве собственности, выданных до 1997 года.

Подкаст подготовлен Ариной Шумиловой