Посредник не нужен?..

Как выгоднее и проще купить квартиру в строящемся доме: обратиться в агентство недвижимости или сразу идти к застройщику. Мы попробовали «приобрести» три квартиры в трех разных проектах, обращаясь и к риэлторам, и к строителям.

Жилой комплекс «Юттери» 

 

 

       Местоположение: Колпино 
       Застройщик: компания «Ленстройтрест»

 

 

 

Звоним в агентство недвижимости «Итака». На сайте риэлторов мы не увидели цен, но нашли нужную квартиру, и в телефонном разговоре агент назвала стоимость. (Ровно ту же, что и у застройщика.)

Для проверки мы выбрали не самый привлекательный вариант планировки. Барышня из «Итаки» не стала скрывать, что большой балкон, остекленный с двух сторон, «съедает» общий метраж. Она обратила наше внимание и на второй проход из кухни в одну из комнат. Обсудили и другие варианты планировок. 

Объекты других застройщиков агент не навязывала, пока мы сами не спросили. «Покупателя» расспросили о доходах, о комфортной сумме ежемесячной выплаты, наличии иждивенцев и супруги, о предпочтениях по планировке, площади и сроках новоселья - чтобы подобрать варианты жилья и ипотечный банк в придачу.

В другом агентстве, ГК «Плюс», мы спросили, отчего в «Юттери» такой большой разброс цен на «двушки». Оказалось, все зависит от планировки, метража кухни, этажа. Обсудив конкретную квартиру, агент поинтересовалась, не рассматривает ли «покупатель» другие варианты, предложив проекты в других районах. 

Насчет акций и скидок агент пояснила, что застройщики регулярно повышают цены и объявляют акции. И если ждать лета, то даже в рамках акции получится все равно дороже.
В самом «Ленстройтресте» нам с ходу предложили и вариант без отделки, объяснив: не будет ламината, обоев, натяжного потолка, межкомнатных дверей, сантехники и плитки в ванной комнате. Заверили, что облюбованный нами 10-й корпус действительно сдадут в октябре, хотя только начинают второй этаж: панельная технология в принципе позволяет. Рассказали, что странную нашу лоджию можно утеплить и приспособить под кабинет или другое помещение. Представитель компании посоветовал приехать в офис на стройплощадке, чтобы рассмотреть все-все планировки и оценить отделку в шоу-руме. Пообещали рассчитать варианты с ипотекой, а также — «достать из загашника» все бонусы, акции и скидки.

 

Жилой комплекс «Пять звезд»

       

       

           Местоположение: улица Жукова
          Застройщик:  УК «Теорема»

 

 

 

 

Второй заход – на более дорогой проект. Мы    обратились в АН «Мир недвижимости». Опять спросили про разброс цен на одинаковые по площади «единички»: от 6,4 млн до 7,2 млн рублей. Агент объяснила, что стоимость зависит от этажа – чем выше квартира, тем лучше вид и дороже. И еще: на верхних этажах выше потолки и шире окна.

Мы высказали тревогу: мол, первую очередь задержали, так может, и вторую введут с опозданием? «Если есть опасения, можем посмотреть квартиры в первой очереди, они незначительно дороже»,- заявила агент.
Нас спросили, готовы ли мы рассматривать другие проекты, разузнали, по каким параметрам подбираем квартиру, и предложили еще два варианта. 

В отделе продаж ЖК «Пять звезд» нам подробно разъяснили про «коэффициенты видовых характеристик» — самые дешевые квартиры на втором этаже, выше – дороже (с 10-го этажа уже открывается вид на Неву). Про задержку со сроками здесь говорят неохотно, но разъясняют, что причина была в оформлении документов, а не в реальных проблемах со строительством. Первая очередь сдана, все коммуникации подведены и подключены.

 

Жилой комплекс «Материк»

       

 

        Местоположение: Мурино
        Застройщик: компания «Петрострой»

 

 

 

В агентстве «Адвекс» честно признали, что никакой подготовки под чистовую отделку в комплексе не предусмотрено: бетонная стяжка, простенькая входная дверь, стеклопакеты, электроразводка...  Конечно, речь зашла о проектах других застройщиков: «Приезжайте, обсудим. При первом взносе в 1,5 млн вариантов будет масса». Прозвучала главная фраза: «Застройщик предложит вам только свои объекты, а мы — 300 вариантов по всему городу и области».

Нас честно предупредили, что эта территория сегодня более привлекательная для инвестиций, а не для скорейшего заселения: «Пока туда не въехать — не выехать, одна дорога в «пробках», спасает только метро и железнодорожная станция. Решатся эти проблемы года через два–три. Но зато цены низкие».

В самом «Петрострое» пояснили, что у них стоимость при 100%-й оплате и ипотеке на 5% ниже. Еще 5%-ю скидку можно получить, если брать кредит в Сбербанке или Россельхозбанке. А это экономия уже почти 300 000 рублей. 
Здесь же рассказали, что отделку можно заказать у подрядчиков, работающих с застройщиком. Вот только делать это нужно ближе к концу стройки, и сколько будет стоить, неизвестно. 

 

Оргвыводы для покупателя

Сразу отметим: большинство застройщиков размещают максимум сведений о проектах на своих сайтах (этого требует и законодательство). Так что местоположение, высотность, архитектуру и другие параметры вполне можно оценить самостоятельно. Как и планировки, и цены.

А зачем тогда идти к специалисту? А затем, что речь пойдет не столько об объекте, сколько о клиенте. То есть о вас. Какая площадь нужна и сколько комнат, какую сумму вы сможете выплачивать по кредиту, надо ли возить детей в школу и т.д. Специалист поможет вам «примерить» будущее жилье.

Агенты осведомлены о характеристиках проекта и способах оплаты ничуть не хуже, чем сотрудники застройщика. Все знают, какие (и когда) школы и детские сады появятся в окрестностях ЖК и где ближайшие магазины. Везде нам смогли объяснить, почему рассрочка в большинстве случаев менее выгодна, чем ипотечный кредит. Все предлагали или даже настаивали на том, чтобы лично посетить объект перед тем, как принимать решение.

Все риэлторы в голос повторяли, что комиссий не берут, а ДДУ будет подписан только в офисе застройщика.

С клиентами вежливы и в агентстве, и в отделах продаж. Однако у нас сложилось  впечатление (возможно, субъективное), что лучшие продавцы все же в агентствах.

Если клиент уже выбрал дом, если его устраивают цена и условия оплаты, нет особого смысла обращаться к посреднику. Однако если такой определенности нет, профессиональное агентство может серьезно упростить жизнь, подобрав варианты. Тем более сложно обойтись без ри­элтора, если покупка новой квартиры связана с продажей старой.  Тонкостей у такой сделки немало, и доверить ее стоит профессионалам. Хотя это уже будет стоить денег. 

 

Мнения экспертов

Анна Горбенко

консультант комиссии 
по недвижимости Общества потребителей 
СПб и ЛО: 

«В большинстве случаев услуги агентства недвижимости полезны людям, которые не очень владеют информацией. Но бывает, что риэлторы вводят в заблуждение: говорят, что проверяют объекты, что не предложат жилье от неблагонадежных застройщиков. Но к нам приходят граждане, купившие жилье в проблемных новостройках именно по рекомендации агентов. Дольщик в любом случае должен сам оценивать риски и не поддаваться на уговоры. Покупателю, ограниченному в средствах, могут предложить более рискованные, хоть и дешевые варианты. А привлечь агента к ответственности практически невозможно.»

 

Юлия Копытова

руководитель отдела по работе 
с клиентами юридической фирмы 
«Адвокат ФРЕММ»:

«Агентства не всегда проводят достаточную юридическую оценку сделки. Иногда застройщики рассчитываются с подрядчиками квартирами. Затем эти квартиры по договору переуступки (цессии) реализуют агентства. О такой особенности риэлторы зачастую умалчивают, про переуступку клиент узнает в последний момент. 

И если между застройщиком и подрядчиком начнутся судебные разбирательства, они могут затронуть и конечного покупателя.  Такие предложения, как правило, дешевле, чем у застройщика, поскольку квартиры подрядчику он отдает с дисконтом. Но продавцов необходимо проверить по базе арбитражных судов и дел о банкротстве. Такой анализ агенту доверять не стоит.»

 

Ольга Копейкина
заместитель генерального директора
ОАО «Русские самоцветы»:

 

«Не все обладают полными сведениями о рынке, не у всех есть время, чтобы выбрать оптимальный вариант. 

Зачастую человеку удобнее пойти в агентство недвижимости и сказать:  «У меня есть 3 млн рублей, и мне нужна квартира максимум в километре от метро». 
Есть ситуации, когда клиент в 90% случаев попадает к риэлторам. Например, когда ему нужно продать старую квартиру и вложить средства в новостройку. Поэтому застройщики и работают с агентствами. Таких покупателей очень сложно «затащить» к себе напрямую.»

 

Сергей Степанов

директор по продажам компании
«Строительный трест»:

 

«На рынке успешно работают обе схемы. В нашей компании реализацией недвижимости занимается свой отдел продаж. 

На мой взгляд, покупателю удобнее получить всю информацию из первых рук — от застройщика. К тому же поиск клиента, на который заточено агентство, — лишь небольшая часть всего процесса по продаже недвижимости в строительной компании. Исключение — реализация имеющегося жилья клиентов в рамках программы «Квартира в зачет». В этом случае мы привлекаем партнерские агентства, которые проверены временем и с максимальной оперативностью стараются проводить сделки для наших дольщиков.»

Некрасов Андрей