Не надо душить КОТов!

Российские застройщики считают, что новая редакция 214-ФЗ делает невозможной реализацию проектов комплексного освоения территорий. И перспективы уже начатых весьма туманны.

Представители бизнес-сообщества просчитали последствия применения нового законодательства и отправили выводы в Минстрой. Документ подписали руководители Национального объединения строителей, Национального объединения застройщиков жилья, «Деловой России» и Клуба инвесторов Москвы. В нем говорится, что закон подготовлен и принят в необоснованно короткие сроки, без общественного обсуждения, без оценки регулирующего воздействия и антикоррупционной экспертизы. А его отдельные положения блокируют реализацию большинства проектов.

В частности, принцип «один застройщик – одно разрешение на строительство» не позволит использовать деньги граждан для создания социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры в крупных проектах. Детский сад или школа должны обслуживать несколько домов, а дороги и сети предназначены для обслуживания всей территории. Сейчас, когда все дома в масштабных проектах возводит один застройщик, он может распределять затраты на все продаваемые квартиры и нежилые помещения. И реализуют проекты поэтапно, в рамках нескольких разрешений. Когда поправки вступят в силу (летом 2018-го), «раздробленные» застройщики смогут тратить деньги дольщиков только на объекты в рамках одного разрешения. То есть механизма распределения затрат на социальные объекты нет. Школа или трубопровод должны стать объектом долевого строительства нескольких юрлиц (или объектом их совместной деятельности), но эта модель еще на практике не применялась. Кстати, по закону такие траты денег дольщиков могут признать нецелевыми.

Также застройщики лишились возможности возмещать расходы за счет денег граждан – предусмотрено только их прямое расходование. Непонятно, как быть с затратами на покупку земли, на проектирование. Фирмы несут их задолго до начала продаж.

Все это в первую очередь скажется на масштабных проектах комплексного освоения и развития территорий, а также на проектах реновации. Они растянуты во времени, и может получиться, что начинали их компании по старым правилам, а заканчивать придется по новым – что нереально. Кстати, Градкодекс вообще запрещает при реализации КОТ из государственных или муниципальных земель выдавать одно разрешение на строительство нескольких домов. А при реновации, например, застройщик должен до начала продаж расселить старые дома, провести перепланировку, проложить новые сети – новые нормативы целевого расходования средств сделают это невозможным.

О претензиях девелоперов к финансовым нормативам, предусмотренным новым законодательством, мы расскажем в одной из ближайших публикаций.

Кстати, проблемы применения новой редакции 214-ФЗ будут подробно обсуждаться на «круглом столе» 7 сентября, который портал NSP.RU проводит вместе с Комитетом по жилой недвижимости РГУД.