Компенсация за «квадрат»
Суд вправе заставить владельца микродоли в квартире продать ее основному собственнику, говорится в разъяснении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда.
Распоряжение квартирными микродолями (такими, на которых фактически жить нельзя) – одна из самых запутанных и конфликтных тем. С одной стороны, люди разводятся, получают наследство, в общем, так или иначе делят имущество. С другой – микродолька стала любимым инструментом квартирных рейдеров. (Они стремятся завладеть маленькой долей и создать невыносимые условия для остальных собственников, чтобы сбить цену.)
В прошлом году ВС уже высказывался по этой теме. В марте 2016 года Верховный суд постановил, что собственники «незначительных долей» в жилом помещении не могут претендовать на вселение. В апреле 2016-го последовало еще одно важное уточнение: никого нельзя принуждать к продаже доли, все должно происходить «по согласию». И вот теперь оказалось, что принуждать к продаже все-таки можно, хотя и в отдельных случаях.
В суд обратился владелец бОльшей части квартиры площадью около 44 кв.м. Он просил разрешения фактически принудить совладельца незначительной части (7/100 доли, или 3 кв.м общей и 1,9 кв.м жилой площади) продать ему свою долю. Поскольку обладатель минидоли согласия обменять несколько «квадратов» на деньги не высказывал, а другой недвижимости у него нет, местные суды истцу отказали, и он дошел до Верховного.
ВС пояснил: компенсация вместо доли допускается только с согласия самого собственника. Но если она настолько мала, что ее выделение «в натуре» невозможно, а собственник не имеет существенного интереса к использованию общего имущества, то суд вправе обязать соседей заплатить владельцу за его микродолю, после чего тот теряет право собственности. (Здесь еще возникает немаловажный вопрос адекватной оценки стоимости доли.)
По мнению ВС, учитывать надо весь комплекс обстоятельств. Отсутствие у владельца микродоли другой недвижимости – не причина для отказа. Тем более если он живет в другом регионе, никаких отношений с владельцем бОльшей части квартиры не имеет, но при этом причиняет ему неудобства. (Долевая собственность ограничена в обороте.)
Также местные суды обязаны анализировать доказательства, подтверждающие необходимость использования общего имущества, учитывать возраст жильцов, состояние здоровья, профессиональную деятельность, наличие детей и других членов семьи, в том числе нетрудоспособных.
Обобщить мнения ВС по проблеме микродолей несложно: универсальных рецептов нет, а судить надо «по уму». Сложнее будет добиться выполнения этих рекомендаций в регионах.