Шушары: дешево и сердито

Микрорайон с серьёзными инфраструктурными проблемами и непонятными перспективами их решения, зато с весьма доступными ценами на жильё (как на «вторичке», так и в новостройках) — это и есть сегодняшние Шушары. 

В советское время южнее Купчино (оно и само тогда только застраивалось) зеленели совхозные поля, одним из наиболее крупных был совхоз «Шушары». Сначала здесь строили бараки, затем 
(в 1950-е и 1960-е) появились панельные пятиэтажки, которые сейчас выглядят совсем неважно.

Но никаким «спальником» Шушары тогда не были: в немногочисленных домах на две-три сотни квартир каждый жили в основном совхозники. Характерный штрих: по данным портала Дом.МинЖКХ, сейчас в посёлке (не считая Ленсоветовского и Пулковских высот, формально входящих в состав Шушар) находятся 66 многоквартирных домов, из которых только 16 построены до 2000 года. 

Всерьёз девелоперы заинтересовались Шушарами в середине «нулевых», когда Витебский проспект сначала продлили до Московского шоссе, а позднее соединили с КАД и построили последний отрезок до Санкт-Петербургского шоссе на Пулковских высотах. Это серьёзно улучшило транспортную доступность посёлка, постепенно появились новые автобусные маршруты — как социальные, так и коммерческие. Тогда немногочисленные ещё местные жители никаких проблем при выезде из Шушар не испытывали. Сложности появились позднее.

Пришёл первым — остался надолго 

Компания «Дальпитерстрой» ещё в 2004 году, сдав свою первую высотку в Шушарах, застолбила за собой звание главного застройщика бывших совхозных территорий. На её счету львиная доля здешних новостроек, в основном возведённых по панельной технологии.
Компания вот уже 15 лет строит в Шушарах жильё эконом-класса: без отделки, но зато очень дёшево. Именно поэтому Смольный в последнее время закупает квартиры для городских очередников именно там. «Дальпитерстрой», по сути, остался единственным девелопером в Петербурге, согласным реализовывать жильё по госзаказу (цену устанавливает Минстрой, сейчас она составляет примерно 73 000 руб./кв.м). Остальным это попросту неинтересно. (Недорогое жильё городу продаёт ещё разве что «Группа ЛСР».) 

Правда, застройщику осталось ввести в эксплуатацию в Шушарах всего четыре 25-этажных корпуса примерно на 2500 квартир (из них чуть более тысячи передадут городу). Новых проектов «Дальпитерстрой» здесь пока не заявлял. Но ему ещё предстоит достроить поликлинику и много­уровневый паркинг в одном из новых кварталов.

Помимо «Дальпитерстроя» в Шушарах в разные годы строили жильё компании «Норманн» (дом на месте знаменитого ДК «Нива», где в 1980-е зарождался русский рок) и «Полис групп». Сейчас тут работают ГК «ФСК», «Ак­ви­­лон-ин­вест» и «Лидер групп». Последняя вла­­­деет 118 га бывших совхозных полей и анонсировала строительство на них более 1 млн кв.м жилья, а также социальной и торговой инфраструктуры. 

Ключевое отличие нынешних новостроек в том, что здесь можно приобрести квартиру с чистовой или предчистовой отделкой. Такую опцию ещё три года назад в этой локации никто не предлагал. Кроме того, жилые комплексы «Аэросити» и All Inclusive, вышедшие на рынок позже всех, — это уже не высотные «муравейники», а куда более компактные 11-этажные корпуса. К тому же студий в них относительно немного — около 15% (а в Шушарах есть жилые комплексы, где их почти 50%).

При этом цены всё равно остаются низкими: в посёлке можно найти студию за 1,5-1,6 млн руб., однокомнатную квартиру — за 2,1 млн, а двухкомнатную — за 2,5 млн (в домах, сдающихся в 2022 году). Столь бюджетного предложения в городской черте практически нет (разве что в Парголово). На «вторичке» студия в новом доме обойдётся в 2,4-2,6 млн руб., «единичка» — примерно в 3 млн.

Въезд — рубль, выезд — два

Впрочем, прямым спутником демократических цен на жильё являются инфраструктурные проблемы посёлка, которых много. Очень много. Здесь хватает только продовольственных магазинов. Ну и отделение полиции, которое несколько лет никак не могли принять в эксплуатацию, в 2018 году наконец-то открылось. На этом, пожалуй, список исчерпывается.
В Шушарах нет парка — только крошечные скверы. Здесь все дворы забиты автомобилями: подземные паркинги если и есть, то очень скромные по размеру. Большие застройщикам не нужны: машино-места раскупают убийственно плохо. 

Но трудности жизни в посёлке усугубляются многократно, если в семье есть дети, ведь мест в двух школах и трёх детских садах на всех желающих, мягко говоря, не хватает. При этом новых соцобъектов строят мало, так что рассчитывать на скорое исправление ситуации не приходится. Жителям приходится во­зить отпрысков в Купчино (это кому повезло), а то и в Колпино (большинству).

Если же к детям прилагается ещё и автомобиль, проблемы возводятся в квадрат. Пробки на въезд по вечерам и на выезд по утрам — столь же при­вычное для Шушар дело, как закат и рассвет. Выезд в сторону Петербурга только один  — через Пушкинскую улицу, въезд — через неё же (ещё можно выехать на Московское шоссе, но только в сторону Славянки, Колпино и пр.). При этом размер заторов по мере сдачи новых домов, разумеется, увеличивается.

Несколько лет назад власти вроде бы договорились, что «Лидер групп» построит за свой счёт выезд на Витебский проспект и расширит вдвое старый, но никаких подвижек с тех пор не произошло. Есть ещё вариант с Шушарской дорогой (она же — Пьяная, как её называют в народе), в её створе даже построили путепровод над трассой М11 (Москва — Петербург), но пока этот путь закрыт.

Впрочем, если в семье нет ни детей, ни авто, жить в Шушарах можно, не испытывая каких-то глобальных неудобств. Очень помогает электричка, на которой можно добраться до Витебского вокзала всего за 20 минут, при этом поезда ходят довольно часто. Альтернатива — маршрутки и автобусы, идущие по Витебскому проспекту (уже без пробок) до станций метро «Купчино» и «Звёздная». Но здесь стоит уточнить, что новая станция метро «Шушары», открытие которой ожидается через два месяца, к микрорайону отношения не имеет. Она располагается в одноимённой промзоне, в 5 км от ближайшего жилого дома. 

 

Истрорическая справка

Название «Шушары» произошло от финского Suosaari, что означает «остров среди болота». Посёлок с таким названием упоминался на географических картах начала XVII века. В начале XIX века болота осушили, и вместо них появились поля.

Совхоз «Шушары» был образован в начале 1930-х, его центральная усадьба располагалась у ж/д станции Средняя, которую переименовали в Шушары в 1931-м.

Тогда же здесь начали строить деревянные дома (точнее, бараки) для работников совхоза.В 1959 году в Шушарах насчитывалось около 5500 жителей, к 1979-му население уменьшилось на тысячу человек. Сегодня в микрорайоне проживают порядка 40 000 граждан. При реализации всех планов, заявленных застройщиками, население может увеличиться вдвое к 2040 году.

 

Мнения экспертов 

Анна БОЧЕНКОВА, руководитель отдела рекламы и PR компании «Дальпитерстрой»:
— Шушары на сегодня остаются одной из самых демократичных по цене локаций в городской черте. За последние год-два существенных изменений в стоимости квадратного метра не наблюдается. Спрос на местные новостройки можно назвать стабильным, хотя в последние годы наблюдается небольшой рост. 

Наша компания активно продаёт жильё частным клиентам и участвует в городских тендерах на покупку квартир для очередников. Большую часть вариантов мы реадизуем ещё на стадии строительства.

Шушары — молодой район с развивающейся инфраструктурой. Помощь города в этом вопросе всегда кстати. Прежде всего — в решении проблемы транспортной доступности. Строительство новой развязки, например, очень благотворно скажется на обстановке в микрорайоне".

 

Надежда ЗОТОВА, директор по маркетингу и рекламе строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон-Инвест»:

— Расположение объекта и развитость инфраструктуры играют значительную роль в ценообразовании. Важная составляющая — пешеходная доступность метрополитена, которая добавляет к стоимости жилья 20-30%. Также сказывается объём предложения — чем больше конкуренция в районе, тем доступнее цены. Естественно, развитие инфраструктуры в районах новой застройки сказывается на цене квартир.

Так, планы по открытию метро в Шушарах, хотя станция и расположена на удалении от жилого массива, уже добавили к стоимости жилья порядка 5-8%. Ещё бОльшая динамика ожидается после запуска скоростного трамвая от Купчино. Город планирует завершить строительство ветки до Шушар и открыть движение к середине 2022 года. 

Социальная инфраструктура посёлка тоже постепенно развивается, причём темпы ввода объектов выше, чем в новых кварталах Ленобласти. Холдинг «Аквилон Инвест» планирует строительство детского сада на 320 мест рядом с ЖК All Inclusive. Соцобъект будем возводить совместно с застройщиком соседнего участка.

Гинёв Павел