Земельный схематоз

В «преступной халатности» обвиняют чиновников, разрешивших приватизацию по льготной цене участков в Новосаратовке, на границе с Петербургом.

По данным портала 47news, дело возбуждено в отношении экс-главы поселковой администрации Свердловского СП Ирины Купины. (Впрочем, 13 ноября она возглавила другой населённый пункт – посёлок Бугры.)

Схема незатейливая, но популярная. Участок предоставляется в аренду; на нём возводят «условное» строение; постройку включают в кадастр и оформляют собственность. Теперь участок можно выкупать за 15% кадастровой стоимости, без всяких торгов.

По версии следствия, именно так были приобретены два надела в деревне Новосаратовка (входит в состав Свердловского СП). Роль Ирины Купины – подписание актов о вводе построенного в эксплуатацию.

За использование ровно такой же схемы в Мурино угодил за решётку депутат областного Законодательного собрания Сергей Караваев. Правда, муринский сюжет выглядел изящнее: территорию 35 га пытались выкупить по льготной цене, ссылаясь на капитальное асфальтирование площадки под контейнеры…

Подобные схемы основаны на реально существующих лазейках в законодательстве. О том, как отличить капитальное строение от некапитального, юристы до сих пор спорят. Кстати, теоретически и недостроенный объект может служить основанием для льготной приватизации. Нигде не оговорена и площадь прилегающего участка: несколько гектаров под парой сараев могут перейти в частные руки. А могут и не перейти – в зависимости от того, что решит экспертиза. В судебных решениях лишь указано, что участок должен быть «соразмерным» постройкам. А трактовка соразмерности в каждом конкретном случае зависит от совести судьи.

Аналогичные дела подробно рассматривались и в других регионах; также по этому вопросу обстоятельно высказывался Верховный суд.

Эта схема не раз использовалась и в Петербурге: например, компания «Версия» пыталась приватизировать 20 га в посёлке Солнечное в рамках проекта по созданию гостиничного комплекса. Построили один дом площадью 1240 кв.м, подсобное здание (71 «квадрат») и будку для охраны (39 кв.м). Сразу прибрать землю не получилось – суд отказал. Но потом Смольный все же согласовал продажу.

Мнение эксперта

Ольга БАТУРА, руководитель практики недвижимости и ГЧП компании «Дювернуа Лигал»:

- Правовой статус участка бывает недостаточно полно определен. Централизованного источника полной информации нет. И даже у специалистов возникают сложности в толковании норм, регулирующих правовое положение территории.

Существуют сложности с правовой квалификацией объектов, расположенных в границах участков. Они могут рассматриваться как объекты недвижимости, как улучшение или в качестве самостоятельной движимой вещи. Об этом свидетельствуют и многочисленные судебные споры в рамках гражданско-правового судопроизводства. Асфальтовое покрытие является улучшением участка, автодорога - объект транспортной инфраструктуры и подлежит регистрации. Если строительство строений или сооружений осуществлялось без разрешения, то на глазок трудно определить, идет ли речь об объекте капитального строительства вспомогательного использования или о постройках, не относящихся к объектам капитального строительства. Для решения подобных вопросов может назначаться экспертиза. Ошибки в квалификации возводимых объектов и решении вопросов о судьбе участков под такими строениями не редкость.

Кстати: владелец объекта незавершенного строительства может приобрести участок в собственность только после окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию (Кассационное определение Верховного Суда РФ от 12.07.2019 №18-КА19-18).

При этом для всех рассматриваемых случаев ГК РФ устанавливает довольно жесткие последствия. Так, сделка, нарушающая требования закона и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна или оспорима. Во втором случае должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Отмечу, что указанные споры могут возникать в рамках рыночных отношений и должны быть урегулированы в рамках гражданского судопроизводства. Попытка переводить гражданско-правовые споры в уголовную плоскость не способствует ни развитию экономических отношений, ни установлению правопорядка.

 

Синочкин Дмитрий Юрьевич