Дачников не пустят в Заболотье

С иском в суд обратилась Валерия Мужикова, зарегистрированная как индивидуальный предприниматель. В 2014-м она приобрела в собственность 9 га в урочище Заболотье (западнее садоводства «Белоостров» в Юкковском СП). Участок предназначен для сельскохозяйственного производства. В августе 2015-го КАГ издал распоряжение №2582 «О предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования». Инвестор обратился в Кадастровую палату Росреестра и попросил изменить вид использования участка, указав в кадастровых документах, что надел предназначен для дачного строительства. Однако в сентябре Росреестр отказал в регистрации изменений.

Инвестор отправился в арбитраж. Первая инстанция отказала в иске, сославшись, в частности, на обзор судебной практики, опубликованный Верховным судом еще в 2014 году. Из этого обширного документа следует, что дачи на сельхозземлях (теоретически) строить можно, а вот на сельхозугодьях — нельзя. При этом к угодьям относятся пашня, сенокос, многолетние насаждения, лесные участки — в общем, почти все, что можно придумать, включая пустоши. По мнению ВС, если речь идет об угодьях, то изменить вид разрешенного использования участка невозможно без изменения категории земель. На самом деле судьи почти никогда не пытаются выяснить, использовался ли по факту спорный участок когда-либо под пашню или покос, а просто перестраховываются и априори считают спорные земли угодьями. Пока не доказано обратное.  

Вот и в нынешнем деле арбитраж указал: «До принятия специального законодательства о зонировании территорий для с/х угодий установлен особый правовой режим, имеющий целью… недопущение выведения таких земель из оборота и их застройку»

ИП Мужикова не первая, кто терпит фиаско в арбитраже. Например, еще пару лет назад схожая история произошла в Низинском СП (см. «НП», №13/2014). Причем тогда инвестор – компания «Терра» - прошел общественные слушания, дождался постановления муниципалов об изменении назначения участка 1,3 га и даже внес изменения в кадастровую карту. Однако это не помогло: в марте 2014-го арбитраж признал действия администрации Низинского СП незаконными.

Примечательно, что, даже зная об этих прецедентах, КАГ все-таки запустил процедуру перевода. Но когда дело дошло до арбитража, представители комитета попросили рассмотреть иск без них и даже внятный отзыв не составили. Администрацию Юкковского СП к делу также не привлекли.

Скорее всего, чиновников смутили «показательные порки» с участием прокуратуры. Например, в ноябре правоохранители наведались в коттеджный поселок «Ладожский Маяк». Девелоперу проекта удалось провести и зарегистрировать изменение вида использования с/х пятен. Однако прокуратура оспорила распоряжение муниципалов в суде, а потом инициировала проверку застройщика. В ходе судебного процесса приводились данные экспертизы, доказывающие, что сельскохозяйственная ценность спорного участка – вдвое ниже, чем в среднем по району. Не помогло.

В Лужском районе десятки граждан числятся дачниками, платят налоги в 120 раз выше, чем за сельхозку, но зарегистрировать свои участки как дачные не могут. Потому что прокуратура и Росреестр против.

Главная беда в том, что сотни (если не тысячи) дачных участков в области оформлены по таким или по похожим схемам. И прийти с проверкой могут к каждому. А потом – изъять за «ненадлежащее использование»