Оформлять в собственность квартиры в недостроях больше нельзя

В начале сентября экономической коллегией ВС РФ рассмотрен спор, затрагивающий интересы дольщиков в недостороенных домах. Теперь им придется гораздо труднее оформить право собственности.

Спор возник из дела о банкротстве застройщика «Срендневолжсстрой» в Самаре. Компания возводила жилой комплекс и привлекала деньги от дольщиков по 214-ФЗ, но не справилась с финансовыми обязательствами и была признана банкротом.

Ряд дольщиков заявили в деле о банкротстве требования о признании права собственности на долю в недостроенном доме в виде квартир. Суды трех инстанций право признали, но Верховный суд отменил решения нижестоящих судов и отказал в признании права. Так что же значит данное решение для дольщиков? Разберемся в контексте вопроса

 

Немного теории

Заключая договор долевого участия дольщик, получает право требования о передаче индивидуально-определенной вещи (квартиры) от застройщика. С точки зрения закона, квартира – это недвижимое имущество. Право на недвижимое имущество возникает не ранее момента появления нежилого помещения де-юре, то есть создания его в натуре и постановки на кадастровый учет. Кадастровый учет, в свою очередь, проводится после ввода дома в эксплуатацию.

Когда дом недостроен, то ввести его в эксплуатацию невозможно. Значит, невозможно провести кадастровый учет квартиры и она не существует как вещь с точки зрения закона. Когда вещи нет, то и признавать право не на что. У дольщика в такой ситуации остается либо требование о расторжении договора и возврате денежных средств (весьма иллюзорное), либо требование о передаче ему жилого помещения в рамках дела о банкротстве застройщика.

Дольщики в недостроях желают «застолбить» свои права на квартиры и не ждать, когда требование о передаче квартиры будет исполнено. Оно особенно справедливо в случаях, когда дом достроен, квартиры сданы и люди в них живут, но застройщик из-за конфликта с властями не получает разрешения на ввод в эксплуатацию.

Судебная система пошла навстречу дольщикам. ВС РФ допустил иск о признании собственности за дольщиком на долю в недострое в виде квартиры/нежилого помещения.

Логика судей следующая: «Договор заключил, деньги заплатил, поэтому имеешь право собственности на квартиру». Резолюции таких решений выглядят примерно так: «признать право собственности Иванова Пета Ильича на долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом в виде двухкомнатной квартиры площадью 69,24 кв.метра в секции № 2 на 11 этаже».

Вместе с тем, распространение практики признания права на долю в недостроях породило конфликт.

 

Переходим к практике

В рассматриваемом случае застройщик признан банкротом. Признание дольщиком права собственности на квартиру/нежилое помещение означает, что она не входит в конкурсную массу банкрота. Имущество из конкурсной массы продается управляющим и эти деньги идут на погашение требований остальных кредиторов.

Налицо конфликт интересов ряда кредиторов (подрядчики, займодавцы застройщика) и дольщиков. Ведь чем больше квартир/нежилых помещений исключено из конкурсной массы, тем меньше объем конкурсной массы и меньше денег от реализации конкурсной массы получает подрядчики и займодавцы.

Здесь следует сделать два уточнения. Во-первых, приоритетными требования дольщиков (перед генподрядчиками и кредиторами) являются только в отношении квартир, но не коммерческих помещений. Во-вторых, некоторые квартиры особо ушлые застройщики умудрялись продать дважды. Для этого они могли по ходу строительства немного изменить технические параметры жилья, поэтому для Росреестра это выглядело как другая квартира. Вторым покупателем вполне могло быть лицо, аффилированное с застройщиком. Оно-то и бежало сразу же после возбуждения дела о банкротстве в суд, чтобы застолбить именно за собой право собственности в недострое.

Верховный суд РФ начал поворот в своей политике в 2018 году. Так, в одном из обзоров он указал, что гражданин, заключивший ДДУ в отношении нежилого помещения, не может признать на него право собственности до ввода дома в эксплуатацию.

Теперь, после определения ВС РФ от 05.09.2019 по делу А55-36158/2009, этот способ защиты прав закрыт и для дольщиков, приобретающих жилые помещения.

 

Резюме

Первое: приобретение нежилых помещений в домах, не введенных в эксплуатацию, стало особенно рисковым мероприятием.

Второе: дольщику остается только требовать передачи жилого помещения в случае, когда его застройщик признан банкротом и дом не введен в эксплуатацию.

 

Иван Васюков, адвокат, управляющий партнёр юридического бюро «Артилекс» https://artilex.ru