Банки готовы заменить дольщиков

В Центробанке уверены: у банков достаточно средств, чтобы заместить проектным финансированием деньги дольщиков. Правда, не все застройщики смогут получить кредиты, а тем более – вернуть.

Последствия законодательных новаций в сфере долевого строительства обсуждали в Совете Федерации. Директор Департамента жилищной политики Минстроя Ольга Корниенко подсчитала: если отрасль сохранит сегодняшние темпы развития, то ежеквартально кредитные организации должны будут предоставлять застройщикам кредитов на 420–440 млрд рублей: «В год приток денег в отрасль составляет от 1,5 трлн до 1,7 трлн рублей».

Заместитель председателя Центробанка России Ольга Полякова сообщила, что по оценкам госкомпании «Дом.рф» до 2024 года первичному рынку потребуется 6,4 трлн рублей кредитов: «Сегодня запас капитала у банков (без учёта 5% ежегодного прироста капитала) составляет около 1,4 трлн рублей. То есть потребности сектора покрываются. Но будут и некоторые ограничения – банки не готовы принимать риски кредитования дефолтных или находящихся в предбанкротном состоянии застройщиков».

По словам г-жи Поляковой, сейчас в стране строится 128 млн кв.м жилья. Но 28% проектов жилищного строительства с уже выданными разрешениями имеют, по критериям банков, высокий уровень риска и 15% проектов – средний. То есть в их реализации участвуют застройщики, имеющие неустойчивое или плохое финансовое положение. «Естественно, таких кредитовать не будут – добросовестные банки никогда не возьмут на себя эти риски. Кстати, многие компании получили разрешения на строительство и «заключения о соответствии» уже находясь в не лучшем финансовом состоянии», – поясняет Ольга Полякова.

По данным на 1 января, застройщики получили кредитов на 632 млрд рублей, вложили в строительство жилья 400 млрд собственных средств, а от дольщиков привлекли 3,7 трлн рублей. Средний уровень просроченной задолженности составляет 10%, а по отдельным кредитам и 100%. Это довольно много, если учесть, что средний уровень просрочки по остальному кредитному портфелю банков около 6%.

По словам Ольги Поляковой, характерной особенностью кредитования застройщиков является неоднократная пролонгация кредитов: «Компании не укладываются в сроки, не могут вовремя выйти на необходимые объёмы и получить доход от реализации квартир, а значит, не могут вернуть долги. Пролонгированные кредиты не попадают в число просроченных, иначе уровень просроченной задолженности составил бы около 20%».

Но г-жа Полякова констатирует, что уполномоченные банки обладают необходимыми компетенциями для контроля расходов по специальным счетам застройщиков и готовы открывать счета эскроу. В стране действуют 12 200 разрешений на строительство и спецсчета открыты почти по 11 000 из них. Четыре банка уже открыли 277 эскроу-счетов (в Минстрое говорят о 354). При этом Сбербанк одобрил 20,5 млрд кредитов застройщикам, использующим схему эскроу.

В Центробанке полагают, что проектное финансирование обойдётся застройщикам в 7–9% годовых. Отправной точкой будет рыночная ставка – 11–12%, но по мере поступления денег на эскроу-счета, то есть в зависимости от скорости продаж, она будет варьироваться на уровне 7–9%, а в ряде случаев даже опустится до 5–6% годовых. Правда, для девелоперских проектов с рентабельностью 10% и менее, а таковых, как говорят застройщики, сейчас большинство, это всё равно слишком много. Особенно если с 1,2 до 6% (а возможно, и до 6,7%) от стоимости квартиры вырастут отчисления в Фонд защиты прав дольщиков.

Кстати, именно заботой о гражданах в Центробанке объясняют отказ от поэтапного раскрытия эскроу-счетов: главная задача – обезопасить непрофессиональных участников рынка. С этой позицией согласны и в Минстрое. «Даже если дом подведён под крышу, даже если он полностью готов, это ещё не значит, что объект примут в эксплуатацию. Много примеров, когда такие здания не имеют подключения к сетям или построены с отступлением от проекта», – говорит Ольга Корниенко.