НАШ ЦИТАТНИК: «В третьем квартале заметно сокращение объёма сделок с новостройками. Но, полагаю, по итогам года девелоперы окажутся в плюсе – за счёт активных продаж в I полугодии. А вот «запаса» для снижения цен практически нет из-за возросшей себестоимости...» Максим Жабин

23 октября, 13:41

Через пять лет мы будем воспринимать Кудрово совершенно по-другому

28 июня 2010 в 06:00
5 166

Через пять лет мы будем воспринимать Кудрово совершенно по-другому

Начались продажи квартир в зоне комплексной застройки «Семь столиц». Похоже, это будет не «еще один» проект. Организаторы затеи претендуют на создание новой тенденции в петербургском жилищном строительстве. Об особенностях проекта, о том, как и для чего в Кудрово будет строиться «кусочек Европы», мы беседуем с генеральным директором ЦРП «Петербургская Недвижимость» Ильей Еременко.

Еременко Илья Анатольевич
генеральный директор
Setl City

Начались продажи квартир в зоне комплексной застройки «Семь столиц». Похоже, это будет не «еще один» проект. Организаторы затеи претендуют на создание новой тенденции в петербургском жилищном строительстве. Об особенностях проекта, о том, как и для чего в Кудрово будет строиться «кусочек Европы», мы беседуем с генеральным директором ЦРП «Петербургская Недвижимость» Ильей Еременко.

– Продажи в комплексе «Семь столиц» идут по 214-му закону?

– Да, мы очень законопослушные, мы подготовили все документы, регистрируем первые договоры в ФРС…

– Ключевая «фишка» проекта — то, что продаются не просто квартиры в домах, а некая среда обитания.

– Полтора года наши специалисты ездили по Англии, Голландии, Швеции, Германии… Мы там пытались подсмотреть и стащить, как китайцы, те решения, ту эволюцию, на которую у европейцев ушли десятилетия. То есть сделать прыжок через «хрущевки» (которые я считаю однозначно правильным — на тот момент — выходом из ситуации)и через современную безликую застройку. Теперь нам надо дорабатывать тему, которую Европа прошла эволюционным путем.

Ключевые моменты: эргономика проживания, внутренняя логистика — с точки зрения пешеходных путей, автомобильных потоков, велосипедных дорожек. Чтобы эти маршруты не пересекались, чтобы и автовладельцу, и маме с коляской было удобно. Не менее важны безопасность и система видеонаблюдения.

Первичный рынок ведь так и развивался: сначала расселялись подъезды, и жилое пространство заканчивалось уже не дверью квартиры и видом из окна, а выходом из парадной. Следующие проекты уже включали фасад и видимость дома. Комплексная застройка: вроде бы социальная однородность, закрытый контур и какие-то скамеечки.

Мы же хотим расширить комфортное пространство до района, до границ мини-города. Мы делаем отсечки на уровне кварталов — чтобы человек понимал и чувствовал границы обитания. Квартал должен нести какой-то эмоциональный смысл. Идею европейских городов нам подсказали Сергей Чобан и Евгений Герасимов. Мы много чего подсмотрели в Европе: от укрупненной посадки объектов, планировочных решений, от организации общих пешеходных площадей, которые могут служить смысловым акцентом, до малых архитектурных форм. До того, как расположить водосточные трубы, чтобы, проходя в дом, не замочить ноги…

Мы это решили использовать. И каждый квартал будет выполнен в логике выбранных нами городов. Не буквально, но в духе — вплоть до геометрии улиц и преобладающей окраски фасадов. Задача: создать европейское ощущение и продавать его по реальным ценам.

– Но ведь и ваши поездки в Европу, и участие в проекте мэтров — тоже дела не бесплатные? Они ведь заложены в стоимость метра?

– Безусловно, но это копейки. Кроме того, найденные решения мы будем использовать не только в «Семи столицах», но и на других объектах компании Setl City. По сравнению со строительной себестоимостью, с затратами на инженерию стоимость наших командировок — это даже не цент на метр. Это интеллектуальные затраты: выбрать, куда поехать, с кем поехать, кого привлечь, чтобы показали то, что нужно. Но с точки зрения стоимости проекта — почти незначимо. Герасимов и Чобан работали на уровне концепции, посадки объектов. Рабочую документацию выполняли уже местные специалисты.

– У вас начались продажи. Какова базовая стоимость?

– Первый корпус продаем по 58 000 рублей за 1 кв.м. Следующий будет дороже, думаю 63000 - 65000 рублей за метр.

– Вы открыли продажи практически одновременно с вступлением в силу поправок к 214-му закону. И некоторые застройщики, скорее всего, будут вынуждены приостановить реализацию квартир…

– Мы не виноваты!

– Это обстоятельство повлияет на динамику ваших продаж?

– Мы пока об этом не думали. «Семь столиц» — проект компании Setl City. Все проекты Setl City изначально планируются под работу по 214-му. Прежде всего потому, что это дает колоссальное преимущество в глазах потребителя.

– Но ведь в работе по договорам долевого участия есть и некие присущие этой схеме минусы. Например, сложности с согласованием перепланировок…

– Участникам рынка известно, что мы изначально неплохо делаем планировки квартир. И неплохо попадаем в спрос.

– Ну а если найдется такой капризный покупатель, который захочет перенести стенку, передвинуть перегородку?

– Скажем ему: «Извините, нельзя». Но это бывает крайне редко. У ЦРП «Петербургская Недвижимость» репутация одного из самых серьезных консультантов на петербургском рынке жилья. И меня это немного пугает. Этот рынок очень конкурентен. Наверное, в ближайшее время мы свернем деятельность по консалтингу — за исключением нескольких заказчиков, с которыми складывается совместная работа по продажам в нужной нам конфигурации.

– То есть вы перестанете делиться своей информацией с конкурентами.

– Именно так. Многие понимают консалтинг как некие глубинные интервью, обзор Интернета — это профанация. Застройщик все это и сам может сделать, но это хлопотно. И нанимает какую-то фирму за копейки. А мы получаем информацию от рынка: вот мы сейчас с вами разговариваем, а в отделе продаж происходит десяток «живых» интервью с покупателями квартир у разных застройщиков в разных районах города. И я не хочу раздаривать такую информацию, я лучше буду консультировать бесплатно наших партнеров-застройщиков, и мы окупим это продажами.

– Мы отвлеклись. Другая проблема 214-го — невозможность рассрочки.

– Мы будем продвигать ипотеку. У нас хорошие отношения со Сбербанком, сейчас ведутся переговоры.

– Какие объемы реализации заложены в ваш план продаж?

– За первые дни продаж реализовано около 100 квартир. В основном это люди, которые заранее записались в лист ожидания, но и не только они. В первых двух корпусах у нас около 500 квартир, в первой очереди — примерно 2800. Для нас приемлемые темпы по 15-20 квартир в месяц. Мы не стремимся продавать быстрее, чем это необходимо.

Если спрос будет активнее, мы, наверное, будем не столько повышать цены, сколько постараемся оперативнее строить следующие корпуса, чтобы быстрее формировалось обжитое пространство. Потому что сейчас наши клиенты — это люди, которые верят нам и верят красивой картинке. А вот когда будет сформирована «захватка» (четыре корпуса с дорожками), когда можно будет приехать и посмотреть, как это на самом деле получается, — с этого момента интерес к объекту вырастет очень сильно, и цены тоже увеличатся.

Сейчас, чтобы продемонстрировать, что мы собираемся построить, пришлось бы устраивать показ с заездом в Европу.

С запуском первой очереди наш проект будет конкурировать с уже сформированными обжитыми кварталами. Цены там держатся за счет того, что все еще велик процент людей, привязанных к месту. Но люди уже стали мобильнее, стали чаще бывать за границей, их кругозор расширился. Уберите от них старые дворы со страшными фасадами, они с удовольствием переедут в светлое, безопасное место.

– Среда обитания складывается гораздо дольше, чем строятся первые корпуса. На это в любом случае понадобится несколько лет…

– Да, сейчас это входной билет.

– Билет в светлое завтра, которое настанет… Когда? Когда в «Семи столицах» будут работающие поликлиники, детские сады, школа?

– Через пять лет.

– Такой горизонт планирования все-таки в нашей реальности связан с определенными рисками.

– Но если смотреть ретроспективно — тот, кто бежал впереди, всегда опережал тех, кто долго выбирал и взвешивал. Можно ведь и не успеть…

– Не успеют к вам — присмотрятся к другим проектам, к таким как «Новоорловский лесопарк» или «Медвежья лапа» в Юнтолово. Вы их рассматриваете как реальных конкурентов?

– Пока не знаю, какие параметры в них будут заложены.

– Рынок плавно идет вниз уже полтора года. И рост спроса пока не заметен. У кого вы отберете своих клиентов?

– Рынок весьма неоднороден. Три четверти предлагаемого жилья — неликвид, если говорить не только о цене, но и о качестве продукта, репутации компании. Кроме того, средние цены — это цены рекламной оферты. Оферта может быть и 40 000 рублей за 1 кв.м, но цены сделок на самом деле выше. У нас на Мебельной берут по 90 000, а рядом не берут по 55 000. Рынок и дальше будет расслаиваться.

Пока еще у многих строителей работает старая логика: наберем пятен, построим, отдел продаж как-нибудь реализует.

Те покупатели, у кого денег совсем мало, все равно будут вписываться в неликвидные проекты с высокими рисками, ориентируясь только на цену. Мы на них и не рассчитываем, мы рассчитываем совсем на других.

– Ваши маркетологи подсчитают количество петербуржцев, которые — без серьезного ущерба для сложившегося образа жизни — могут спокойно выбирать квартиру не по 45000, а по 65000 за «квадрат»?

– Сколько таких людей, мы примерно знаем, а вот сколько из них захочет сделать такой выбор — нет. Это уже уровень психологии, и многое зависит от дальнейшего новостного фона.

– Пока люди охотнее складывают деньги на депозиты, чем берут кредиты на покупку квартиры.

– С одной стороны — это так, но с другой — объем продаж вполне приличный. Всю весну жилье прекрасно покупают…

– Возвращаясь к «Семи столицам». Областная прописка играет роль?

– Конечно, для части граждан это важно. Неосознанно, скорее, в ментальном плане. Привязанность к городским поликлиникам, школам. У нас вся медицина уже есть в радиусе доступности — и во Всеволожске, и в Невском районе. Кабинеты частной практики будут у нас в микрорайоне. Школы построим…

Проект «Семь столиц» может послужить катализатором застройки в ближних зонах, реализации других проектов, в том числе и коттеджных. Это раскрутка места. Через пять лет мы будем воспринимать Кудрово совершенно по-другому.

– И человек сможет с гордостью сказать: «Я живу в «Вене».

– Не только сказать, там действительно будет удобно жить! Продуманная внутренняя логистика, центральная площадь с кафешками — это все создает уютное пространство, причем это не так дорого. Среду формируют мелочи.

– Кто будет принимать решение об открытии общепита, предприятий сервиса?

– Только рынок. Малый и средний бизнес исключительно умен и выдержан, он хорошо умеет считать людские потоки и их качество. И уже начиная с квартала, с завершения «Вены», наш район будет интересен ритейлу, всяким «Чашкам» и «Палочкам». Мы не будем делать этого слишком много: не все первые этажи отдадим под коммерческую функцию. Там будут подземные парковки, предприятия сервиса…

– Кто будет управлять домами?

– Наша компания. Мы разрабатываем концепцию, в которую закладывается расширенный перечень функций управления.

– Не будете передавать их ТСЖ?

– Наша задача — не допустить, чтобы у жителей возникло такое желание. Если мы все хорошо сделаем, сформируем такую линейку управления, которая будет удобнее и не дороже, чем в других жилых районах, зачем люди будут что-то менять?

– Можете привести примеры таких локальных решений?

– Не хочу.

– Опасаетесь конкурентов? Все равно ведь это открытая информация — подсмотрят…

– Ну, например, прозрачные входы в подъезд. Это и впечатление, и безопасность. Это водосточные трубы над желобками. Велосипедные дорожки с контуром, отличным от пешеходных.

Пока далеко не все европейские решения применимы у нас. Первые этажи с террасными выходами, с маркизами, с какой-то лужайкой — пока еще не очень понятно, как они будут восприниматься. У нас люди привыкли к закрытости, к обособленности. Может, позднее…